Las medidas económicas y la vivienda

- Vicepresidente del BHU, Jorge Conde Montesdeoca: Los deudores en dólares son un 10%, y un 9% lo son a tasas variables, que han bajado. Parte del aumento del dólar será absorbido por esa baja del interés.
- Operador inmobiliario Julio Villamide: Los compradores de unidades usadas en su mayoría lo hacen al contado. Los préstamos en dólares del sector privado rondarían el 1% del PBI.

EN PERSPECTIVA
Miércoles 09.01.02, 08.04.

JULIO VILLEGAS:
Conocido el primer paquete de medidas adoptadas por el equipo económico, en particular el aumento de la pauta devaluatoria, hemos escuchado la preocupación de quienes han comprado viviendas con cuotas en dólares. Vamos a ver qué sucederá con quienes tienen deudas con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), para lo que estamos en contacto con el vicepresidente de su Directorio, escribano Jorge Conde Montesdeoca.

JORGE CONDE MONTESDEOCA:
Vamos a hacer dos o tres precisiones. Dentro del universo de deudores del BHU, los que están en dólares son una minoría de prácticamente 4% del total; estamos hablando de un grupo de algo más de 4.000 en 100 mil. El resto son deudores en Unidades Reajustables (UR). Como sabemos, la UR no se indexa por la moneda extranjera sino por el índice medio de salarios. En el año cerrado en diciembre prácticamente estamos hablando de un 4% en el año de evolución de ese índice, ese fue el porcentaje de ajuste que se produjo en las cuotas en setiembre de 2001, y no habrá otro hasta setiembre de este año.

Es decir que, desde el punto de vista de los deudores en UR del BHU, que son la enorme mayoría, se está dando una situación sumamente favorable, ya que en estos últimos dos años sus cuotas han tenido una indexación muy reducida.

JV - La gran mayoría, entonces, no se verá afectada por la evolución de la moneda extranjera. ¿Los que sí resultarán eventualmente afectados por la devaluación del dólar...?

JCM - Recién le mencioné un porcentaje de alrededor de 4%; estamos hablando de algo más de 4.000 deudores en dólares que empezaron a operar en el último tiempo en la línea de préstamo individual, de préstamos de construcción o de refacción y están operando en la línea de los círculos, que son préstamos de adquisición. Esos son los deudores que podrían sufrir el impacto de una suba de la moneda extranjera.

Pero quiero señalar otro aspectos: los deudores del BHU en dólares lo son a tasa reajustable, es decir la tasa internacional Libor más un spread que varía, según la línea, entre 3 y 5 o 6 puntos por encima. Las tasas se reajustan semestralmente en el BHU, de manera que se toma el valor de la tasa Libor de junio y diciembre de cada año y en el semestre siguiente se aplica el spread. De junio a diciembre del año pasado se produjo una baja importante en la tasa Libor, de 4% a aproximadamente 2%, para decirlo en términos redondos. Eso se va a volcar a la tasa que pagan nuestros deudores, y por consiguientes sus cuotas en dólares van a bajar. Es decir que la persona que era deudora del BHU anterior a junio de 2001 va a sentir en su cuota una baja medida en dólares, como consecuencia de la baja de la tasa de interés. Eso le va a permitir, quizás, compensar la traducción a pesos que se pueda hacer de la cuota, porque va a sentir una rebaja de aproximadamente 10%, dependiendo de cada caso. Es una baja sensible en sus cuotas en dólares que puede tener el deudor del BHU.

JV - Con respecto al propio Banco, tiene un importante pasivo en dólares.

JCM - Exacto; eso complica al Banco. Venimos monitoreando esa situación desde hace mucho tiempo: hemos advertido públicamente que en los años 2000 y 2001 el Banco registró pérdidas importantes provenientes de una evolución distinta de la UR y el dólar. El año pasado, en términos promedios, contra un 4% de la UR hubo más de 13%-14% de evolución del dólar; estamos hablando de una diferencia del 10%. Eso, traducido a los pasivos y activos del Banco, genera las pérdidas de que estamos hablando. Contra ellas se está instrumentando medidas, ya se ha instrumentado algunas: se comenzó dolarizando algunas líneas individuales y va a tener que tomar otro tipo de medidas.

Pero, por supuesto, esto es un proceso; no es algo que se pueda corregir de un día para el otro. No olvidemos que el Banco tiene deudores de muchos años que operan en UR, cuya situación no va a ser alterada: su situación contractual es la existente, la pactada en el contrato, que no se puede tocar ni hay ánimo de hacerlo.

Por lo tanto, todo equilibrio financiero del BHU se debe buscar en el mediano plazo. En el plan estratégico, elevado al Banco Central en agosto del año pasado, hablamos de ir acomodando en este quinquenio la situación de la institución tomando una serie de medidas complementarias. No se trata sólo de dolarizar líneas de crédito, sino también de generar líneas de acción más rentables para el banco en algún tipo de préstamos, de disminución de gastos operativos... Hay una serie de medidas que el BHU está instrumentando en este período de verano a través del equipo de trabajo y en contacto con el equipo económico. Pensamos que vamos a poder implementar algunas de ellas en los primeros meses de este año.

JV - El contador Rodríguez Batlle dijo en el foro de ACDE que se estaba analizando la creación de una unidad indexada.

JCM - Exacto, ése es uno de los temas que el banco está siguiendo con mucha atención, porque evidentemente que, así como hasta hace unos cuantos años la UR era un verdadero terror para los deudores -deudores que generaron sus créditos a fines de los 80 y durante los 90 se vieron afectados por la evolución positiva de la UR, produciendo a veces alteración real en los saldos deudores y las amortizaciones: las deudas crecían en dólares porque la UR crecía por encima de éste. Hoy se está dando exactamente la situación inversa, incluso con posibilidad de un grado de aceleramiento en este último año como consecuencia de la inestabilidad regional.

La unidad indexada de que habló el presidente del Banco Central tendría como base otros parámetros, ya no el índice medio de salarios, que es lo que aplica la UR, sino tal vez el índice de precios al consumo (IPC), para lograr canalizar, sobre esa unidad indexada, parte del ahorro nacional en pesos indexados por IPC. Parece lógico que uno mantenga sus ingresos de manera de no perder competitividad en cuanto a su poder adquisitivo. En base a la creación de ahorro sobre esa unidad podría implementarse posteriormente la posibilidad de colocaciones o de préstamos en esa unidad indexada. Es similar a lo que pasa con la Unidad de Fomento chilena, la famosa UF, que ha tenido un éxito muy grande en un mercado donde prácticamente no existía la dolarización: ha tenido una gran aceptación por parte de todos los agentes, no sólo de los vinculados a la construcción o al mercado de la vivienda, sino en general por el mercado del país.

Ojalá esto se implemente y se logre captar parte del ahorro público para ese tipo de unidad indexada, para posteriormente poder volcarlo a los préstamos. El BHU va a estar atento a toda la evolución de esta operativa que hoy está en manos del Ministerio de Economía.

JV - Un oyente pregunta qué va a pasar con el Plan Fénix.

JCM - Acaban de ser licitados seis edificios, uno de ellos doble, con una magnífica receptividad en el público. El Plan Fénix opera en UR, en pesos: son operaciones que vienen desde hace dos años, de una licitación realizada en 1999. Se ha colocado magníficamente, ya se está poniendo en ejecución los siete proyectos que seguramente comenzarán a ser construidos en este primer trimestre del año. A fines del año 2001 había una venta que superaba el 40% de esos proyectos sin haber colocado un solo ladrillo. Por supuesto que esos proyectos van a llevar todavía un par de años para su realización; pero se está por empezar la construcción porque es un proyecto ya aprobado, y el Banco ha cumplir de acuerdo a las condiciones pactadas.

Lo otro es la parte de otra licitación que realizó el Banco, por la cual se adjudicó los terrenos próximos a la Estación Central del Ferrocarril y la explotación de la terminal en régimen de concesión de obra pública, mediante el pago de un canon durante un lapso, para convertirla en un centro cultural y comercial. Eso ya está en marcha: se firmó el contrato en setiembre del año pasado y suponemos que las obras comenzarán en el ejercicio 2002 que estamos comenzando a vivir.

JV - En resumen y como conclusión: para el deudor del BHU el hecho de manejarse en UR implica que un eventual aumento en las cuotas va a depender del aumento del ritmo inflacionario, respecto al cual todavía hay incertidumbre, más allá de la intención del gobierno de que no suba más del 10%.

JCM - Más que del índice inflacionario va a depender del índice medio de salarios, de cómo suban los salarios una vez producida una inflación más alta o producido un índice devaluatorio más alto. La UR se ajusta al índice medio de salarios en el país. El año pasado los índices fueron muy similares, el IPC estuvo en 3,60 y la UR en un porcentaje similar -no tengo aquí los datos precisos-, hay una muy pequeña diferencia entre ambos índices en el ejercicio del año 2001.

***

JV - Veamos ahora a ver qué pasa con el mercado inmobiliario privado, tanto de propiedades como de alquileres, en diálogo con Julio Villamide, experto en estos temas y director de la revista Propiedades.

JULIO VILLAMIDE:
En general en el mercado de compraventa había, desde hace ya mucho tiempo, una gran incertidumbre respecto a cuál iba a ser el final de la convertibilidad y la consecuencia de ese final en el mercado uruguayo: si iba a ser controlado, en el que las cosas no salieran de cauce, o un final dramático y explosivo.

Creo que parte de esas incertidumbres se han despejado. En general esas incertidumbres operan como un freno muy importante a la hora de tomar decisiones trascendentes en la vida de cualquier familia: la compra o la venta de una vivienda es una operación que los uruguayos no hacen muy frecuentemente a lo largo de su vida, y por lo tanto le ponen una carga emotiva y de gran incertidumbre que hace, que cuando las cosas no están claras, cuando en el horizonte aparecen nubes, cuando existen incertezas, se postergue la decisión, a veces por años. Tengo algunos conocidos que hace 10 años que están esperando una devaluación y esperando para comprar una casa, hasta que la cosa se aclare. En ese período ha pasado realmente de todo con el dólar.

JV - La casa ya se debe estar agrietando.

J Vmd - Es un caso extremo, pero que pinta esa forma de ser de los uruguayos, muy conservadora, y que en general espera a que las cosas se aclaren para tomar decisiones. Por lo tanto, el hecho de que la resolución del fin de la convertibilidad haya comenzado a operarse, en cierta forma, para alguna gente -lo hemos visto en estos días en las inmobiliarias- significa comenzar a saber a qué atenerse y conocer cuáles van a ser las reglas de juego, para efectivamente comprar la propiedad que estaba buscando. No son todos los casos: algunos seguramente esperarán a que las cosas estén más claras aun.

JV - Sobre todo en lo que tiene que ver con lo que pueda pasar en el mercado cambiario argentino, donde todavía hay incertidumbres.

J Vmd - Sin duda; cuando sobre todo los más informados leen que J. P. Morgan está anunciando un dólar de 2 a 2,70 pesos argentinos para fines del año 2002. No es necesario ser economista para imaginar que lo peor no pasó. Por lo tanto las incertidumbres no se han despejado totalmente.

En general, en ese segmento de compraventa la operativa se frena por esa incertidumbre, pero por el contrario el mercado uruguayo tiene una característica (sobre todo en el segmento unidades usadas) que hace que las tres cuartas partes de las transacciones se hagan al contado. Por lo tanto, la incidencia de los créditos hipotecarios, en su mayoría expresados en dólares, no es muy fuerte. Ese es el principal segmento de actividad dentro del mercado inmobiliario local; las cuatro quintas partes del mercado se refiere a la compraventa de unidades usadas y apenas una quinta parte al segmento unidades nuevas.

JV - Son los edificios que se construyen con financiamiento.

J Vmd - Exactamente: son los que han sentido más el impacto de la incertidumbre y van a sentir más el impacto del aumento del ritmo devaluatorio. En este segmento, a diferencia del otro, el 100 por ciento de las transacciones se hace con financiamiento hipotecario, en general otorgado por el sistema financiero privado y obviamente en dólares. Hay una resistencia muy grande del público a endeudarse en una moneda diferente a la de sus ingresos.

JV - ¿Se tiene una idea de los montos de endeudamiento en dólares por cuotas impagas de compras de apartamentos?

J Vmd - En un trabajo que preparamos recientemente para un seminario en el Banco Central habíamos estimado que, en Uruguay, aproximadamente un 10% del PBI corresponde al stock de créditos hipotecarios y, de ese 10%, el 9% corresponde a la cartera del BHU y apenas un 1% al sistema financiero privado. O sea que en realidad es un monto bajo, porque el mercado hipotecario en Uruguay nunca llegó a desarrollarse plenamente; en realidad las condiciones ideales se estaban dando en estos momentos, con tasas realmente muy bajas.

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Transcripción: María Lila Ltaif Curbelo
Edición: Jorge García Ramón