(emitido a las 09.00 Hs.)

EMILIANO COTELO:
"Mi lugar, entre todos: es más que una casa, es el lugar de todos los uruguayos y lo haremos entre todos".

Este es el eslogan que acompaña al nuevo Plan Nacional de Vivienda que el Poder Ejecutivo lanzó hace algunas semanas.

El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento, Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) presentó un presupuesto que ronda los 850 millones de dólares para los cinco años, lo que supera en un 75% la asignación con respecto al último quinquenio.

No obstante, si se considera la evolución de los precios de la construcción, el aumento de la capacidad real de los fondos presupuestales del ministerio se ubica en el entorno del 30%.

Mediante seis planes se aspira a dar soluciones habitacionales a más de 600.000 hogares a lo largo del período.

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JAE - Para dialogar sobre algunos de los aspectos contenidos en el Plan Nacional de Vivienda, recibimos a la ministra, arquitecta Graciela Muslera.

El Plan Nacional de Vivienda tiene como base cinco ejes transversales: ajuste de la oferta de vivienda en función de la demanda; reversión de la segregación territorial, que, entre otras cosas, busca erradicar viviendas en zonas inundables; mejora en las condiciones de acceso al crédito; promoción del ahorro, e integración de nuevas tecnologías basadas en la madera.

Empecemos por el primer punto, ajustar la oferta de vivienda en función de la demanda. Para este aspecto se ha elaborado un proyecto de ley de Incentivos a la Inversión Privada en Viviendas de Interés Social para impulsar la producción de viviendas en zonas donde hasta ahora el mercado no estaba disponiendo su creación, acompañando a la demanda. ¿Qué significa este proyecto de ley de incentivos a la inversión?

GRACIELA MUSLERA:
Este proyecto de ley busca atraer inversiones a la política de vivienda de interés social. Básicamente buscamos que pequeñas, medianas y grandes empresas vean la oportunidad de invertir en viviendas de interés social. El proyecto define una serie de exoneraciones a la reforma, la ampliación, el reciclaje o la construcción de viviendas nuevas.

JAE - No implica construcción necesariamente, también puede ser la refacción de un viejo edificio derruido en el que de repente conviene invertir.

GM - Exacto, porque nuestro déficit no es solo en cantidad, también es en calidad; hay que atacar también el stock construido. Básicamente buscamos dirigir a la industria de la construcción a la construcción de vivienda de interés social. Estamos hablando de tres niveles de actuación: la mejora, el reciclaje y las grandes inversiones en complejos. Pero no estamos pensando en que estas viviendas sean destinadas, tal como lo establece la ley de vivienda, a la propiedad privada. Pensamos que el destino puede ser el acceso por medio de un crédito o del arrendamiento. O la tercera vía, por medio del cooperativismo y los fondos sociales. Estamos estimulando que a través de esas tres vías de acceso haya un aumento de la oferta.

EMILIANO COTELO:
¿Cuáles son los estímulos?

GM - Los estímulos son fiscales. Las exoneraciones que se prevén para las viviendas que se pongan a la venta van a impactar en el costo final en alrededor de un 17% del precio del metro cuadrado; en el caso de viviendas destinadas a arrendamiento es más del 30%; en el caso de las viviendas cooperativas estamos atacando el tema del IVA sobre materiales fundamentalmente, y establecimos un cuarto nivel de beneficios para aquel inversor que compre una de estas viviendas con destino al arrendamiento. Ese arrendamiento de viviendas construidas con estas exoneraciones también tiene beneficios fiscales del orden de un 7 u 8%, con lo cual decimos que buscamos impactar en la oferta, tanto en el mercado para la venta como en el mercado de alquiler.

JAE - Veamos los números que usted manejó recién. Ese 17% es el efecto del costo de construir una vivienda nueva.

GM - La reducción del precio.

JAE - ¿Cómo se asegura que ese 17% se traslade al valor final y no quede en el constructor o el intermediario?

GM - Básicamente porque el ministerio con sus políticas de crédito y subsidio elimina el riesgo que tiene el inversor de no calzar con la demanda, que la demanda no pueda acceder a sus costos finales. Ese subsidio va a estar siempre, y cuando los precios estén en determinado marco hay máximos para ingresar el crédito con subsidio. Nosotros no vamos a regular el precio final directamente, lo vamos a hacer así, aspiramos fundamentalmente a la ampliación de la oferta.

JAE - La misma pregunta vale para el alquiler: ¿cómo se asegura que el valor del alquiler de una vivienda que entra en este mecanismo y recibe este tipo de estímulos sea un 30% menor que el valor actual?

GM - La apuesta es impactar en el mercado de la oferta. En el tema del alquiler, desde el 74 no se construyen edificios para la renta. Decidimos empezar por acá y pretendemos que el mercado se regule solo sobre la base de la inyección de un gran número de viviendas que se dirijan a esta demanda. Estamos hablando de viviendas económicas o medias, como lo define la ley de vivienda.

JAE - El 30% es un cálculo basado en la mayor oferta que habrá en ese mercado.

GM - El 30% es la suma de todos los impuestos que exoneraríamos. Para una vivienda con un costo final de 50.000 dólares tenemos un 30% de reducción de ese valor.

JAE - No necesariamente implica que el valor del alquiler sea 30% menor. Pero va a tener un efecto a la baja en el valor del alquiler, no solo en las zonas objetivo que define este plan; ¿también en otras zonas con público con mayor poder adquisitivo puede darse eso?

GM - Nosotros no definimos zonas, porque definir zonas implica que se desvirtúa el valor de la tierra inmediatamente. Definimos en general, sabemos que estas exoneraciones para el público objetivo van a llevar a que la oferta se concentre no en la zona costera. Pero no definimos a priori zonas de intervención.

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EC - Hoy no nos vamos a ocupar de las distintas áreas del Mvotma, que son muchas, nos estamos concentrando en vivienda, y en una parte de los planes de vivienda.

JAE - Recién mencionábamos esta promoción para la construcción, ya sea para venta o para alquiler. Pero dentro de la batería que presenta el ministerio también está la idea de facilitar el acceso al crédito mediante un fondo de garantía de créditos hipotecarios que operaría en la Agencia de Vivienda para disminuir los requisitos de ahorro previo que imponen los bancos. Porque hoy en Uruguay se exige entre 20 y 40% de ahorro previo a la hora de otorgar un crédito. ¿Cómo operaría el plan que está pensando el ministerio?

GM - Como ministerio crearíamos este fondo, que sería articulado con la banca, que participaría en la política de viviendas dando créditos a este nuevo stock de viviendas de interés social que se construiría. Este fondo de garantía bajaría las condiciones de ahorro previo que hoy priman en el mercado. Hay básicamente dos modelos, el modelo mexicano fue el que más estudiamos; ahí las exigencias de ahorro rondan en menos del 5% del valor de la vivienda. La intención es que este instrumento ataque ese problema, que es una de las grandes barreras para que familias trabajadoras puedan acceder al crédito. Es un instrumento que estará en gestión en junio de 2011, y que empezará a madurar, debemos estimular a las instituciones financieras a que tomen este instrumento para que se vea el efecto en la política de créditos.

JAE - A este fondo podrán acudir los bancos que prestan dinero para la venta de viviendas.

GM - Exacto.

JAE - ¿En este caso hablamos de banca pública, de banca privada o de las dos?

GM - Hablamos de banca pública y banca privada. Hemos firmado un convenio marco en agosto de este año por el cual ingresan cuatro bancos privados a la política de crédito con subsidios. Si a eso le sumamos la posibilidad de contar con este instrumento, las barreras al acceso prácticamente estarían contempladas.

JAE - Hablando en plata, si alguien está interesado en comprar una vivienda de 100.000 dólares y hoy le exigen el 30%, le conviene esperar a junio del año que viene para tener la posibilidad de llegar a un sistema que le exija menos.

GM - Quiero puntualizar que esto es para viviendas económicas y medias. Y cuando hablamos de viviendas económicas hablamos de un entorno de 40.000, 50.0000 dólares de precio final.

JAE - Utilicé el número 100 para hacer más fácil el cálculo, nada más. Pero está bien la precisión. ¿De qué valores estamos hablando?

GM - No quiero fijar el valor, pero no es un valor de 100.000 dólares.

JAE - ¿Cuál será el rol del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) en este esquema?

GM - El BHU es nuestro principal socio en esta política en lo que tiene que ver con los créditos con subsidios y la política de aceptar y fomentar la garantía al crédito hipotecario. Pero estamos definiendo una serie de nuevos productos a impulsar por el BHU, proponemos en este proyecto que el BHU pueda dar créditos no hipotecarios, lo que nos permitiría atacar el problema de calidad que tenemos en el stock con créditos de reforma y ampliación que no tengan la carga de la formalización de un crédito hipotecario. Estamos pensando en que una vez aprobada la ley se largue una línea de crédito de entre 2.000 y 12.000 dólares dirigida a la reparación. Una línea de créditos ágil como la línea de créditos al consumo del República. También estamos pensando en que el banco largue nuevamente la línea de crédito al reciclaje, que a la promoción del reciclaje le agreguemos los créditos específicos. Y una última línea de trabajo, que el banco levante las restricciones de garantía que tiene para dar créditos a personas jurídicas, con lo cual volvería a dar créditos a cooperativas de ahorro y préstamo y a fondos sociales.

EC - Me quedé con la intriga a propósito de uno de los puntos que mencionaba Juan Andrés en el arranque, cuando definía los ejes del Plan Nacional de Vivienda: integración de nuevas tecnologías basadas en la madera.

GM - No dice "basadas en la madera", dice "de nuevas tecnologías".

EC - Pero en particular madera.

JAE - Usted en el Parlamento hizo referencia a la madera.

GM - Sí, estamos trabajando en el tema de la madera, apoyamos la producción forestal, que tiene un incipiente desarrollo en nuestro país, y buscamos dirigir esa producción a la construcción de viviendas. En las definiciones técnicas que estamos tomando de cómo crear capacidades para poder controlar la calidad de la producción, estamos generando las bases para abrir las puertas a otras tecnologías. El objetivo no es la madera, el objetivo es tecnologías mixtas o alternativas que reduzcan el costo al actuar sobre los tiempos de construcción y facilitar la apropiación del sistema por el usuario. Pongo un ejemplo: el sistema cooperativo tiene un 15% de aporte de ayuda mutua y el resto es por empresa, y los tiempos de construcción están en más de 18 meses. Es un esfuerzo hacia el trabajador. Y hay tecnologías que bien aplicadas pueden no disminuir la calidad y facilitar la concreción.

EC - ¿En qué está pensando?

GM - Básicamente en tecnologías mixtas, tecnologías prefabricadas que se incluyan en la tecnología tradicional o en tecnologías alternativas.

EC - Lucía de Canelones pregunta: "¿Por qué ningún asesor del ministerio informa sobre la construcción en barro?".

GM - Porque el ministerio no ha desarrollado políticas hacia la construcción, nos hemos concentrado en el tema créditos. El objetivo de la política del ministerio es revertir la situación de los que están en situaciones más críticas de vivienda, ahí la batería de acciones del ministerio va a apoyar la autoconstrucción y el cooperativismo fundamentalmente, y por supuesto, va a acompañar el desarrollo del país, las mejores posibilidades económicas de responder a un crédito con una política que dé respuestas a esas capacidades. La autoconstrucción y el cooperativismo son uno de los ejes que tenemos que desarrollar para revertir la situación de vivienda que tenemos hoy. Es reconocer que hasta ahora la población más pobre no ha tenido políticas que le faciliten el acceso y ha construido su vivienda a pulmón, con lo que puede, con chapas, con lo que tiene a disposición; entonces el objetivo es empezar a promocionar otras tecnologías que faciliten el proceso de construcción.

EC - Una de ellas podría ser el barro.

GM - Una de ellas podría ser el barro. El tema es cómo laudamos la calidad, poder decirle claramente al que se decide por una u otra tecnología qué prestaciones, qué mantenimiento y qué vida útil implica.

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EC - Sobre la posibilidad de construcción en barro llega otro mensaje: "La construcción en barro no precisa crédito, y en cuanto a la duración, está comprobado, es centenaria y además brinda calidad de vida y confort".

Pero cuesta que entre en Uruguay, no forma parte de la cultura nacional.

GM - Hay experiencias básicamente en el litoral. Y no es que necesite crédito, necesita apoyo para las instalaciones, porque no se trata solo de levantar las paredes. Hay una experiencia recientemente aprobada o trabajada entre el Ministerio de Desarrollo Social, el Mvotma y la Intendencia de Salto, y hay otra experiencia del quinquenio anterior en Quebracho, en Paysandú. Los resultados son buenísimos, y hay un aporte del Estado para concretar las instalaciones, las terminaciones. Los costos son bajos y las prestaciones de las viviendas son excelentes, pero es una tecnología para bajas densidades, no puede dar respuesta a toda una política de vivienda.

EC - ¿El usuario la acepta fácilmente, o sospecha, no está muy convencido?

GM - Básicamente lo que se ha hecho ha sido canalizar el apoyo cuando el usuario la trae como la solución de su necesidad.

JAE - Hagamos referencia al Plan de Integración Socio-Habitacional Juntos, al que usted hizo mención ayer en ese programa de comunicación nuevo que ha fijado el Poder Ejecutivo, que implica un largo encuentro de los ministros con periodistas en el que surgen preguntas y hay tiempo como para profundizar. Allí usted hizo referencia a este Plan Juntos. ¿En qué está esta iniciativa?

GM - Esta iniciativa está desarrollando cuatro experiencias piloto en el área metropolitana, y se está trabajando en la base legal y en el plan de trabajo 2011. Es una iniciativa llevada adelante directamente por Presidencia, que tanto el Mides como el Mvotma están apoyando muy fuertemente.

EC - ¿En qué se diferencia de los planes de los que hablábamos hace un rato o de otros planes del ministerio?

GM - Decimos que la atención de la emergencia habitacional no se resuelve solo con políticas de vivienda, por lo tanto la primera decisión es que este plan no está a cargo del Mvotma, porque para resolver la emergencia habitacional en los sectores más críticos necesitamos actuar en vivienda, pero asociados a las políticas de acceso al trabajo y políticas que tengan que ver con la atención de la niñez, la adolescencia. Es política de vivienda insertada a un cúmulo de políticas sociales que busquen revertir la situación de extrema precariedad.

EC - Pero esa no es la única singularidad de este plan. Se ha hablado también de una forma de financiarlo diferente de la que tienen los planes de vivienda convencionales.

GM - Exacto, porque no es un plan de vivienda, primera cosa.

EC - Es un plan de integración sociohabitacional.

GM - Exacto, las decisiones que se han tomado tienen un presupuesto que está definido dentro del presupuesto de Presidencia. Para su ejecución contamos fundamentalmente con el aporte de la población.

EC - El propio presidente Mujica anunció que hace una contribución mensual de su sueldo. ¿Cómo está marchando esa parte, la de recibir donaciones de gente o de empresas?

GM - Está marchando, ninguna de las tres intervenciones en que se está actuando tiene problemas de financiación. Esto está a cargo de Presidencia, o sea que yo no soy la vocera apropiada. Es un plan del Gobierno que está en Presidencia, por eso va a haber líneas y proyectos de distintos ministerios que apoyen la ejecución. También se va a ver una integración de esfuerzos en lo presupuestal para apoyar este plan. Cuando hablamos de la política de vivienda no es una presentación en general, vemos el desarrollo de la política de vivienda a partir del Presupuesto Quinquenal que se propone con dos flancos que apoyan o ayudan a que la política tenga impacto. Uno es lo que se desarrolle desde Juntos, atendiendo a la indigencia, a las situaciones más críticas, y el otro es lo que podamos desarrollar a partir de la integración de inversión privada. Con ese abanico que implica distintas políticas que actúen junto con la política de vivienda pensamos revertir la situación.

EC - Hay muchísimas inquietudes de la audiencia, algunas puntuales, algunas más generales. Me quedo con esta de Rodolfo, que dice: "¿Qué hacemos los mayores de 60 años solos que no tenemos acceso a créditos bancarios por la edad?".

Este asunto estuvo presente cuando usted concurrió a la Comisión de Hacienda integrada con Presupuesto, allí se planteó la inquietud por las pocas viviendas que fueron construidas para jubilados en su momento, pese a que hay fondos disponibles. ¿Cómo es eso? Porque las cifras que se manejaron en el Parlamento son bastante alarmantes, se habló de un fondo de 100 millones de dólares y la construcción en el período anterior de 422 viviendas solamente.

GM - Esos números no son correctos, yo no los tengo presentes, pero se construyeron o se comenzaron a construir cerca de 1.200 viviendas en el último período.

EC - Son cifras que manejó el diputado Pablo Abdala. Usted dice que no son correctas.

GM - No, no son correctas. Desgraciadamente no traje las cifras de ejecución del período anterior. Estamos planteando primero la línea de atención a los jubilados a través del BPS para aquellos que tienen alrededor de 6.000 pesos de ingresos, en situación realmente crítica. Planteamos la atención de estas situaciones mediante una política de subsidios al alquiler, una política de construcción de viviendas nuevas que son dadas para uso solamente. Ahí tenemos un plan del quinquenio que rondará en la construcción de unas 1.200 viviendas, y una intención de profundizar en la política de concretar habitaciones en residencias de ancianos. El tema de las personas de más de 60 años que no tienen acceso a un crédito puede llegar a ver reflejada una solución en esta política de alquileres que queremos impulsar. Decimos impulsar la inversión en el stock de viviendas en alquiler, y desde el Mvotma impulsar el fondo de garantía de alquileres que garantice o que abra la puerta a la posibilidad de acceso a la vivienda mediante el alquiler. Esa es una de las líneas de trabajo en que podemos dar una respuesta concreta a los jóvenes y a las personas mayores fundamentalmente.

JAE - Efectivamente, allí hay una población afectada, que registra una demanda mucho más importante que la oferta.

GM - Exacto. Pensamos que la política de alquileres es una respuesta a esta situación, y que el gran problema es la garantía. Entonces partimos del Fondo de Garantía de Alquileres que se creó en el quinquenio pasado que actúa a través de la Contaduría General de la Nación. Tenemos el desafío de profundizar las capacidades institucionales de respuesta de este fondo, de extender su capacidad de respuesta a todo el país, y si esto se acompaña con un crecimiento del stock, podríamos garantizar el acceso a estas viviendas que se construirían con los incentivos.

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EC - Usted al pasar dijo que una de las líneas de acción a propósito de personas mayores de 60 es habilitar el acceso a habitaciones en residenciales de ancianos. O sea, no necesariamente un alquiler, no necesariamente una casa o un apartamento a ser utilizado por ese jubilado y su familia. Es interesante eso, porque muchas veces la persona no es autoválida, necesita ayuda, y por esta otra vía la tendría. ¿El Mvotma se involucraría en ese tipo de planes?

GM - El Mvotma actúa en acuerdo con el BPS para definir estas políticas, el BPS ya tiene una política para facilitar la integración en residencias cuando el anciano no es autoválido. Esa es una de las líneas de trabajo que debemos incentivar. La otra es algo que vienen madurando los grupos de jubilados, que es la evaluación de si es lo mejor esta línea de trabajo de construcción de complejos solo para jubilados o personas mayores. Hay acuerdo en empezar a transitar por otros caminos, por caminos de integración a complejos con heterogeneidad de edades, de situaciones.

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Transcripción: María Lila Ltaif