(Emitido a las 9.01)

EMILIANO COTELO:
El nuevo auge de las inversiones inmobiliarias sigue generando sorpresas en Montevideo. Por ejemplo, como se notó en los últimos días, el marketing juega tan fuerte que la promoción ya no se hace solo en prensa, sino que llega también a la televisión, y se recurre incluso a figuras públicas como la modelo Natalie Kriz.

Además llama la atención la acumulación de proyectos en Malvín y Buceo, donde se ofrecen torres con diseños muy refinados y con servicios y espacios comunes que no eran habituales en esas zonas.

En esos dos barrios se agregarán 1.600 nuevos apartamentos, contando los nuevos lanzamientos y los edificios hoy en construcción. ¿Cuáles son las causas de esta nueva ola que elige Malvín y Buceo? Más en general, ¿cómo está la construcción en la capital? ¿Cuáles son las zonas donde se concentra la inversión? ¿De qué manera afecta la caída del dólar la posibilidad de que el sector siga creciendo?

Para responder estas y otras preguntas recibimos al ingeniero Eduardo Campiglia, presidente de Campiglia Construcciones y directivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción.

Este fin de semana nuestros oyentes habrán notado un empuje fuerte de la promoción de proyectos inmobiliarios en la zona de Malvín. Concretamente, se lanzaron dos grandes edificios, el e-Tower, de Campiglia, y el Lunas de Malvín, de ICD Group, en una zona hasta ahora poco explotada, como la prolongación de Concepción del Uruguay y Estanislao López, a los dos lados del arroyo Malvín, cerca de Avenida Italia.

Además del lugar de emplazamiento, llama la atención que son emprendimientos ambiciosos, con diseño refinado y una oferta interesante de jardines y servicios comunes para los propietarios.

Paralelamente está en el aire la campaña de expectativa de otro lanzamiento pesado, las Torres Diamantis, cuatro edificios que se ubicarán en la manzana que ocupó Cristalerías del Uruguay, en Rivera y Comercio.

¿Cómo se explican estas apuestas inmobiliarias tan contundentes que eligen esos barrios para su localización?

EDUARDO CAMPIGLIA:
La inversión inmobiliaria siempre busca una buena ubicación. La decisión de trabajar en Malvín, que tomamos ya hace casi 20 años, se debió a que es una localización de primer nivel, muy linda, con vistas a la rambla que a veces son poco conocidas, por la hermosura, por la costa con mucho movimiento, se ve la isla de las Gaviotas. E incluso en Malvín hacia Avenida Italia, hacia el norte, hay una zona que no descubrimos nosotros; hace poco un amigo me comentaba que de niño vivía en el Centro y veraneaba en Malvín, en una casa que tenían sus padres en un lugar de playas muy lindas. Hay lugares de la ciudad que están densamente poblados y este es un lugar muy lindo, que permite mayor densidad.

En particular, donde estamos desarrollando este proyecto e-Tower, en la continuación de Avenida Italia y Concepción del Uruguay, la reglamentación permite edificios de 13 pisos, algo que no es común. Hace mucho tiempo que se decidió estratégicamente que era un lugar adecuado para densificar la ciudad.

EC - Ustedes mismos han estado trabajando en la zona de Malvín desde hace años, pero sobre todo en la costa, en la rambla. Hace pocos días se inauguraron las Torres Delphinus, que tienen 110 apartamentos, en la zona de la rambla y Colombes.

Rosario Castellanos está allí.

ROSARIO CASTELLANOS:
Sí, ahora salí para concentrar el cúmulo de datos que me aportó el arquitecto Isidoro Singer en una visita rauda, a paso redoblado, por este enorme complejo habitacional.

EC - Quienes hayan pasado por allí deben de haberse sorprendido por el tamaño de esa construcción, y además por el diseño, por la forma como está emplazada.

RC - Tenía de pique una serie de condicionantes que le agregaron valor. Una de ellas es la Colonia de Vacaciones, un monumento histórico que había que preservar, lo que obligó a un retiro de 25 metros. La fachada del edificio enfrenta por un lado la rambla, por otro lado el Club Náutico y el propio edificio de la Colonia –al que ayudaron– queda como parte del encanto del entorno. Son varias fachadas que van cambiando de carácter, muy vidriadas, mucho balcón al frente hacia la rambla, hacia el mar, y hacia atrás se incorpora el ladrillo visto, hacia el barrio. Y este es un barrio que, de por sí, ofrece una contrafachada muy agradable, porque es de casas bajas, no hay un fondo de edificios como en algunos lugares de Pocitos.

Todo fue muy bien aprovechado como contorno de esa gran profundidad. El terreno tiene 150 metros de profundidad, lo que ha permitido construir 110 apartamentos de distintas categorías, de uno, dos y tres dormitorios en cuanto a tamaño, pero los que dan al frente tienen una mayor amplitud. Y tienen una gran calidad de terminación.

En materia de servicios incorporados, se ha resuelto que el hall de entrada tenga iluminación natural a través de una superficie de paredes traslúcidas inclinadas, que permiten adivinar por qué han sido puestas en el mismo nivel la piscina cerrada, el gimnasio de aparatos... pero además, la sorpresa permanente de ir en busca de un ascensor y encontrar una notable escultura de Águeda di Cancro. Todo eso sucede en la planta baja, donde a su vez se deja un espacio abierto, aprovechando esa separación de 25 metros. Allí se va a hacer un deck con plantas para que sea un espacio de vista para los apartamentos, no tanto de movimiento.

Y también tiene garajes al fondo, un lugar con parrillero y un jardín con juegos para los niños. Todo eso a suficiente distancia de los edificios como para que el barullo de los chiquilines no interfiera con la calma interior. La vista es inigualable y desde cualquiera de los distintos ambientes uno descubre el encanto de la costa.

EC - La vista también se beneficia con la altura del terreno.

RC - Por supuesto, y porque ha quedado mucho espacio alrededor. No solo los que están al frente tienen una buena vista, sino que la ventaja es que en cualquier dirección que uno mire, se ve por encima de lo que pasa alrededor –que es relativamente bajo– las notables vistas a las que hago referencia. En resumen, buena arquitectura y un lugar excepcional.

EC - Dice el ingeniero Campiglia que no mencionaste la cancha de tenis...

RC - ...debe de ser porque no juego al tenis. Es impresionante, al fondo hay una cancha de tenis con todo, nada apretada, que es parte de ese espacio que separa al edificio de lo que ocurre al fondo y que le da perspectiva.

EC - Ingeniero Campiglia, en estas Torres Delphinus se da una de las características que han impulsado el corrimiento de las inversiones inmobiliarias en los últimos años hacia Malvín: la vista, la posibilidad de encontrar terrenos ubicados sobre la rambla, cosa que en zonas como Pocitos ya es imposible. Y esa ubicación en la primera línea lleva a que los proyectos tengan una cierta envergadura, una cierta calidad, y apunten a un determinado tipo de público. ¿Cómo es esto?

ECa - Los terrenos en primera línea sobre la costa tienen un valor muy alto, pero hay un mercado que gustaría de tener esa calidad de vida con todos estos servicios y además terrenos grandes no hay; eso hizo buscar terrenos que no estuvieran en primera línea.

EC - Pero hablemos de los de primera línea. ¿Qué tipo de público va a un edificio como las Torres Delphinus? ¿Va el mismo público que compraría un apartamento en la rambla de Pocitos?

ECa - Este es un edificio muy importante, con tres torres. Entonces, cuando definimos el productor la idea era, en Malvín, hacer productos de un nivel típicamente medio, apartamentos no muy grandes. Pero dada la hermosura de la vista, a sugerencia del estudio Singer y con cierta resistencia de los inversores, se hicieron apartamentos de más nivel en uno de los sectores.

EC - ¿Cómo fue la respuesta del mercado?

ECa - Debo reconocer que me equivoqué, yo decía que ahí podía haber un riesgo, aunque valía la pena correrlo. Pero sucedió todo lo contrario de lo que pensamos, los apartamentos que tuvieron más éxito fueron los de más valor, los más grandes, porque las terminaciones son iguales en todos, la diferencia está en el área.

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EC - Si vamos en busca de los motivos de esta movida inmobiliaria hacia la zona de Malvín y Buceo, en el caso de los terrenos sobre la rambla juega a favor que hay terrenos todavía disponibles, a precios menores que en zonas como Pocitos y que cuentan con una vista privilegiada.

Pero si pasamos a los proyectos nuevos, a los que se anunciaron este fin de semana, hacia dentro en Malvín, sobre Estanislao López y la prolongación de Concepción del Uruguay, ¿dónde están los valores?

ECa - Una de las cosas que nos hicieron tomar la decisión fue el estudio del arquitecto Singer. El arquitecto Singer en particular descubrió la belleza de esos terrenos, me hizo caminar junto a él, me decía: "Mirá, Eduardo, esto es lindo, tiene excelente nivel y hay que aprovecharlo". Son ubicaciones que, como tienen el arroyo Malvín enfrente, disponen de grandes espacios, son zonas muy aireadas y relativamente altas, porque a medida que nos acercamos a avenida Italia sube el nivel. Es un descubrimiento, es un lugar que se redescubrió.

EC - ¿A qué tipo de proyectos apostaron allí?

ECa - El estudio de arquitectura es el mismo, se van a seguir dando servicios como piscinas internas, áreas de gimnasios, solarium, parrilleros; damos los mismos servicios, la única diferencia es que el área de los apartamentos es un poco menor. Lo que permite concretar estos proyectos es que, al estar el mercado, el hombre que trabaja se siente seguro y hay posibilidad de préstamos a largo plazo. Eso amplía el posible mercado a gente joven, a gente que trabaja, porque las propiedades en Uruguay se compraban con gran parte al contado y muy poco financiado, y en este tipo de propuesta una parte relativamente pequeña –entre el 20 y el 30%–, se integra mientras avanza la obra, y luego el 70% se financia a 15 o 20 años.

EC - En ese financiamiento juega un papel importante el sistema bancario privado.

ECa - Sí, hace años se hacía con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), pero últimamente el BHU no ha estado operativo en este tipo de préstamos y los bancos privados dan respuesta y hay un cierto ejercicio. Con el Banco Santander hicimos el proyecto Torres Náuticas, financiado a largo plazo, y como la experiencia fue buena hoy la repetimos con el e-Tower.

EC - ¿Es casualidad que aparezcan juntos el proyecto e-Tower de Campiglia y Lunas de Malvín del ICD Group, que es el grupo inversor español que hizo las Terrazas de la Laguna, en laguna del Sauce? Están uno frente al otro con el arroyo en el medio.

ECa - Es de esas cosas que parecen haber sido planeadas, pero ni nosotros conocíamos el proyecto de ellos ni ellos el nuestro; ni el arquitecto Singer ni el arquitecto Arcos, que es el proyectista de Estudio 5, pero un proyecto es la continuación del otro, se complementan y se potencian.

EC - Tengo entendido que hicieron un convenio con la Intendencia para mejorar la parquización de la zona.

ECa - Al enterarnos de que había otra empresa trabajando en la zona, la preocupación fue cómo darle un valor agregado, cómo mejorarla. Entonces junto con la empresa española fuimos a la Intendencia, donde nos recibieron con mucho entusiasmo, porque desde hace muchos años la Intendencia está interesada en desarrollar ese parque lineal hacia el norte.

Las empresas hemos propuesto desarrollar, parquizar y equipar la parte que nos corresponde frente a la obra, que en nuestro caso son más de 100 metros sobre el arroyo, para que más rápidamente eso sea un lugar aprovechable para la comunidad, a la vez que valoriza el proyecto.

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EC - ¿Cómo define en general la promoción privada de edificios para vivienda en Montevideo? Algunos han hablado de "boom", otros prefieren el término "auge".

ECa - La construcción levanta cuando levanta la economía, después de que la economía mejora. En este mundo tan cambiante, la inversión en ladrillos, en algo un poco más seguro, se vuelve más interesante, es una inversión alternativa muy segura, si miramos lo que hicieron nuestros abuelos, nuestros padres, lo que hicimos nosotros mismos.

EC - Pero ¿cómo definiría la situación en comparación con otras épocas, con épocas de mayor esplendor, de mayor dinamismo? ¿Cómo estamos hoy?

ECa - En todas las épocas hemos tenido que luchar. Hoy hay un crecimiento de la economía, pero siempre hay riesgos. Nosotros quisiéramos vender más caro, pero hoy tenemos el fenómeno de que la economía está creciendo con un dólar bajo y la expectativa de los compradores es comprar con los dólares de hace dos años atrás.
 
EC - ¿En qué medida toda esta corriente de inversiones se ha visto afectada por la caída del tipo de cambio, por el aumento de los costos medidos en dólares? Hace poco había temores de que se produjera un frenazo, porque el dólar no para de caer.

ECa - La situación que se da con el dólar y otras monedas lleva –si se hace algo a largo plazo– a vender en monedas más razonables para el inversor y para el que compra, para la sociedad promotora.

EC - En mayo, en un desayuno de trabajo de ADM, el presidente de la Asociación de Promotores Privados, Hebert Cagnoli, advirtió sobre las "consecuencias nefastas" que históricamente generaron los descalces de monedas tanto para constructores, promotores, como compradores de viviendas. Según sostuvo, se sigue "comprando alegremente" propiedades financiadas en dólares, "arriesgando una vez más, en el largo plazo, otro shock devaluatorio". "Hoy seguimos cometiendo el mismo error", dijo, e instó a sus colegas a "abandonar el dólar" como moneda operativa, para pasar a un mercado inmobiliario "solamente en Unidades Indexadas (UI)".

ECa - Estoy cien por ciento de acuerdo con mi presidente Cagnoli. Todos los proyectos que largamos en este momento se van a financiar en UI, no en dólares.

EC - ¿Esa ha sido la herramienta "salvadora"? ¿Si no se hubiera introducido la financiación en UI se habría complicado mucho?

ECa - Los inversores no estarían dispuestos a correr riesgos, porque si el dólar sigue bajando es imposible recuperar los dólares invertidos. Y los compradores, si el dólar aumentara, no podrían cumplir. Eso ya nos pasó varias veces, en el 82 y en 2002, cuando clientes que habían comprado, por causas ajenas a ellos, después no podían cumplir. Nosotros teóricamente habíamos vendido en dólares y teóricamente habíamos ganado muchísimo dinero, pero no lo podíamos cobrar. Esto es sincerar el mercado y vender en una moneda que tenga relación con los costos reales.

EC - ¿Se está generalizando esta práctica? Usted hablaba de la experiencia de su empresa, pero ¿qué pasa con el resto?

ECa - Nosotros tratamos de seguir a nuestro presidente y hacer lo que estamos convencidos de que hay que hacer. El 20 de este mes nuestra empresa cumple 29 años y queremos que sigan los hijos y los nietos, pero si vendemos en dólares podemos ganar mucho o perder mucho, no lo sabemos. Entonces es mejor vender en monedas que estén calzadas con nuestra realidad.

EC - ¿Dónde están focalizados los empujes de inversión en la construcción de edificios de vivienda? Mi observación me dice que tenemos, por un lado, toda esa zona de Malvín y Buceo; por otro Montevideo Shopping y sus alrededores, Pocitos y Punta Carretas, que tiene una nueva ola de edificios; el Prado, que apareció hace poco como un destino de proyectos nuevos; Tres Cruces y Ciudad Vieja. ¿Puede ser?

ECa – Sí, en Ciudad Vieja no tenemos proyectos, pero tenemos en la rambla Baltasar Brum, una zona que junto con otros promotores y la Intendencia fuimos a promocionar a la feria de Madrid el mes pasado. Coincido totalmente, son zonas en las que tenemos proyectos que vamos a lanzar a medida que el público pueda absorberlos.

EC - ¿El público es todo uruguayo?

ECa - En el país estamos tratando de "importar" gente. Una posibilidad es recuperar uruguayos que una vez jubilados vuelvan, pero además hay un pequeño número de europeos que entienden que nuestro país les brinda una calidad de vida muy alta.

EC - ¿Eso se da en Montevideo también? Se conocen ejemplos de Punta del Este, Maldonado y Rocha.

ECa - En Montevideo hicimos un edificio de mucha categoría, el edifico Caelus, en 26 de Marzo y la rambla, con el estudio Kimelman y Singer, donde están los apartamentos de mayor nivel de Montevideo, y se captaron brasileños que desde acá manejan empresas en Brasil, y hay un empresario que estuvo alquilando pero ahora compró una propiedad en Carrasco, que manejaba desde Montevideo una empresa con negocios en Argentina, Brasil y creo que en Chile. Si se da una calidad de vida adecuada, se puede atraer a gente de un nivel que nos brindaría otra posibilidad de trabajar.

EC - Por ahora hablamos de un público básicamente uruguayo.

ECa - Básicamente uruguayo, pero están empezando a venir de otros lados. La ciudad de Montevideo debe competir con Buenos Aires, con San Pablo para que algunas empresas se establezcan, para que Montevideo sea un lugar de centralidad de algunas empresas. Unas muy pocas que vinieran nos cambiarían totalmente la realidad.

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EC - ¿Cómo ve las perspectivas del mercado inmobiliario? ¿Qué observa si mira Montevideo a dos o tres años?

ECa - Veo una ciudad que va a mejorar mucho. Cada vez que viajo, a la vuelta comparo nuestra ciudad con otras ciudades del mundo y la veo como una ciudad de gran valor a escala mundial. Vale la pena hacer cosas por ella, en eso estamos desde hace años.