(Emitido a las 9.08)

EMILIANO COTELO:
En momentos en que crece la oferta de créditos hipotecarios en los bancos privados y públicos, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) prepara planes para jugar un nuevo papel en ese mercado

Según anunciaron las autoridades, habrá subsidios para familias de clase media que no alcanzan a cubrir todos los requisitos bancarios, para que puedan, de todos modos, acceder a esos préstamos.

¿Cómo van a funcionar estos subsidios? ¿Quiénes podrán acceder a ellos? Además, ¿el ministerio debe seguir construyendo, o el problema está por otro lado? Vamos a plantearle estas y otras preguntas al ingeniero Carlos Colacce, quien desde marzo pasado es ministro de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente.

Primero, algunas preguntas sobre el tipo de política que se piensa encarar en materia de vivienda en el final de este período de gobierno. ¿Cuáles son los ejes, más allá de que sigue en proceso la reestructura del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU)?

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CARLOS COLACCE:
Este gobierno ha emprendido un esfuerzo muy grande con la reestructura del BHU, metiendo el bisturí a fondo en un tema que desde hace muchas décadas es muy grave, que ha provocado muchas pérdidas económicas y muchos problemas que han dejado a varias familias con deudas difíciles de pagar. Como se sabe, se generó la Agencia Nacional de Viviendas como el brazo ejecutor de las viviendas que construya el Estado y como organismo que fije políticas de recupero de las carteras más pesadas, que a través de fideicomisos van a ser administradas por la Agencia. Y está el MVOTMA, que define centralmente las políticas nacionales de vivienda.

Esto es muy importante, es el esfuerzo y la gran apuesta que ha hecho este gobierno en materia de vivienda. Y después hay otros puntales muy fuertes que se están emprendiendo –algunos de ellos directamente a través del ministerio–, como este nuevo plan de subsidios. Está todo enmarcado en un concepto más general de tratar, por varias vías y con políticas multifocales orientadas a distintos sectores de la sociedad, de enfrentar la cuestión del acceso a la vivienda, entendiendo que es el principal problema.

EC - Usted subraya "acceso a la vivienda". ¿A qué se refiere?

CC - Porque podríamos hacer un balance entre la cantidad de viviendas y la cantidad de familias y podríamos llegar –de hecho hay números– a que no hay déficit de vivienda. Pero sería totalmente teórico y descabellado pretender solucionar el problema habitacional por esta vía, porque siempre va a haber un número de viviendas que no son accesibles, por ejemplo todo el cinturón balneario, donde las casas tienen otro uso. Pero hay otra serie de viviendas que permanecen vacías, incluso en los lugares de las ciudades –fundamentalmente en Montevideo- donde hay una rica infraestructura, que todavía podemos disfrutar y que tiene que ser aprovechada al máximo, además de que tenemos barrios con baja ocupación. Ahí se manifiesta con claridad este problema de accesibilidad a la vivienda.

EC - Usted dice que la solución no es necesariamente construir.

CC - No es solamente construir. El Estado siempre va a tener que construir para dar solución a determinados sectores que van a necesitar apoyo; es más, el fuerte del crédito del Fondo Nacional de Viviendas (FNV) tiene que volcarse a generar viviendas y el Estado tiene que regular la posibilidad de que los más necesitados accedan a ellas, con amplios subsidios, incluso con la posibilidad de subsidio total.

Pero se trata de encarar el tema desde un punto de vista multifocal y de lograr la accesibilidad a la vivienda para distintos sectores de la sociedad, porque el hecho de que la clase media tenga un buen acceso, da cupo para que después sectores más necesitados también tengan acceso.

EC - Quería consultarlo sobre ese punto. El director nacional de Vivienda, Gonzalo Altamirano, dijo en declaraciones que aparecieron el 24 de mayo en el diario El Observador que "uno de los cambios principales será dejar de focalizar las políticas en los sectores de bajos recursos". Según Altamirano, esas políticas "fueron funcionales al proceso de segmentación de la sociedad y focalizaron la pobreza en algunos sectores de la ciudad".

¿Cómo es esto?

CC - Son resultados que se pueden observar a partir de determinados planes anteriores, por ejemplo los famosos núcleos básicos evolutivos. No todos estos núcleos son un desastre ni han sido malas soluciones, pero en muchos casos se ha planteado este problema que comentaba Altamirano. Tenemos que evitar la fragmentación de la sociedad, el famoso tema de no tener políticas que conduzcan a los pobres con los pobres y los ricos con los ricos. Estamos con la política de aprovechar al máximo la infraestructura existente. En las licitaciones y construcciones que hoy emprende el ministerio estamos pagando algunos pesos más, pero estamos comprando terrenos dentro de la trama urbana para construir viviendas adaptadas a cada uno de los barrios. Eso apunta a lo que decía Altamirano.

Paralelamente, el tema de sociabilidad, de que no se genere esa fragmentación sociourbana en el territorio. Ha habido programas, como el CIAV, que han tendido a esa problemática y los nuevos programas tratan de evitar ese problema.

EC - No se extendió demasiado en una de las primeras frases de Altamirano: "Uno de los cambios principales será dejar de focalizar las políticas en los sectores de bajos recursos, y, por lo tanto, atender ahora a las clases medias".

CC - Ahí tengo que hacer una precisión. Estamos invirtiendo entre 80 y 100 millones de dólares anuales en la construcción de viviendas y tenemos los planes que se orientan a dar apoyo al sector medio para que acceda a un crédito hipotecario con un subsidio a la cuota o al capital. Pero aún previendo que demos este primer año unos 600 o 700 subsidios de cuota y lo mismo de capital, estaríamos llegando a una inversión total de los cinco millones de dólares en el mejor de los casos, sobre el promedio de 90 millones que se invierte anualmente en vivienda. El dinero va fuertemente hacia los sectores más necesitados, como debe ser, pero en nuestra cabeza no son los únicos.

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EC - ¿Cómo será el plan de subsidios para acceder a créditos hipotecarios?

CC - Estamos preparando un amplio plan de información en los medios para que la población conozca los detalles, dónde presentarse, cómo funciona. Seguramente a partir del 1° de agosto va a estar en plena marcha.

EC - Falta más de un mes.

CC - De todas formas, anticipo la siguiente información: una familia puede ir al Banco de la República (BROU), que ha ingresado a la concesión de créditos hipotecarios, o a la banca privada, o al BHU, que va a reabrir sus puertas al crédito hipotecario. El banco le planteará las condiciones, el requerimiento de ahorro previo, le informará en cuánto le va a quedar la cuota, de acuerdo con la cantidad de años, etcétera, y aquellas familias que estén por debajo de determinado ingreso –del orden de los 25.000 pesos– van a poder solicitarle al MVOTMA una ayuda en la cuota o en el capital.

La ayuda en el capital será para aquellos que no tienen suficiente ahorro previo, porque los créditos hipotecarios piden un mínimo de 15% del costo de la vivienda; y en la cuota, para que no vaya más allá del 25% de los ingresos.

Cumplidos esos requisitos, el MVOTMA otorga un certificado de subsidio que recibe la banca correspondiente. De este modo se posibilitará que más familias accedan al crédito hipotecario. Este primer año proyectamos dar unos 600 subsidios y el año que viene seguramente duplicaremos la cifra. Habrá que cuidar que estos planes se implementen bien.

EC - ¿Estamos hablando de subsidio? ¿Esa familia que recibe ese dinero del Estado luego tiene que devolverlo?

CC - No tiene que devolverlo, es un subsidio. La familia no recibe el dinero, lo recibe la banca, pero la familia es la beneficiaria. De todos modos, termina siendo un monto de dinero, aunque no lo vea pasar por sus manos.

EC - ¿Hay alguna otra variante de subsidio?

CC - No, en principio son estos dos.

EC - Y en cuanto a antecedentes de esta forma de apoyo al acceso al crédito hipotecario, ¿qué hay?

CC - No hay antecedentes de este tipo, aunque sí hay antecedentes de subsidios directos para la compra de vivienda, para sectores más necesitados, que se van a mantener. Incluso, acabamos de firmar un reglamento de cooperativas para que la franja uno, los sectores más necesitados, puedan ingresar, fundamentalmente a las cooperativas de ayuda mutua, con un amplio abanico de subsidios, que pueden llegar al 100%.

EC - ¿Cómo se seleccionará a las familias beneficiarias de los nuevos planes? Supongo que puede haber más interesados que los que ustedes puedan respaldar. ¿Cómo se va a manejar esto?

CC - Estamos dedicando un 5% del FNV a ese fin, ojalá nuestro problema sea que tengamos que ver la posibilidad de utilizar más fondos, ya que eso implicaría la existencia de un importantísimo mercado de créditos hipotecarios, y cada crédito hipotecario es una solución habitacional. Nos planteamos eso de acuerdo con la realidad actual de créditos, pero ojalá nuestro problema sea que haya que dar más créditos.

EC - ¿Cualquier familia que cumpla con esos requisitos que usted enumeraba o que se van a detallar en la reglamentación va a poder acceder a ese subsidio?

CC – Sí, obviamente, aunque cada banco puede pedir sus requisitos.

EC - ¿Han conversado estos mecanismos con el sistema financiero, con el BROU, con los bancos privados?

CC - Sí.

EC - ¿Qué respuesta han obtenido?

CC - Hemos hecho una recorrida de los bancos privados, el propio Altamirano ha estado en esas entrevistas con los bancos, y hay distintas posiciones. Actualmente los créditos hipotecarios de la banca privada están orientados a sectores medios-altos y altos y con esta iniciativa tratamos de que accedan a créditos hipotecarios los sectores medios y medios-bajos y agregamos nuestra parte para que los bancos empleen este camino.

Luego, con el BROU hemos tenido una conversación con Calloia y se van a firmar los convenios correspondientes para que ingrese en el sistema, y con el BHU por supuesto.

EC - En unas declaraciones que usted formuló en marzo al semanario Búsqueda manejó la posibilidad de otorgar subsidios para alquiler o garantía de alquiler. ¿Qué pasa con ese otro instrumento?

CC - Estamos trabajando en la garantía de alquiler. El subsidio de alquiler lo estamos trabajando con mucho cuidado y no anunciamos ningún plan en ese sentido, especialmente por la sensibilidad que tiene esto en un momento en que los alquileres están subiendo mucho. Por eso, entendemos que en este momento un aviso de subsidio al alquiler podría complicar un mercado que ya está caro.

EC - La alternativa de subsidio a los alquileres ha quedado congelada.

CC - Está congelada, o eventualmente se harán algunas experiencias piloto con algunos sectores muy enfocados. De todos modos, insisto en que no quiero hacer ningún anuncio porque no sería conveniente y no lo estamos por sacar.

Sí la garantía de alquileres, para que el Estado salga de garante para aquellos vecinos que no tienen la garantía de un amigo, de un familiar. Hemos otorgado ya unos 250 certificados de garantía de alquiler, y la idea es extender este mecanismo a todo el país, porque por ahora funciona solo en Montevideo. A partir de agosto vamos a abrir esta posibilidad en todo el país, para llegar a un horizonte de unos 1.000 certificados de garantía de alquiler anuales.

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EC - Otro de los frentes en materia de vivienda es el sistema cooperativo. Tengo un mensaje que dice: "Soy de cooperativa Castalia. Hace años que luchamos por el préstamo, ¿qué pasa que no lo otorgan? Por favor, tengan presente que hay gente que hace siete años que viene ahorrando. Ya tenemos todo y es complicado ahorrar y al mismo tiempo seguir pagando un alquiler".

¿Qué dice a propósito de estas situaciones?

CC - Hemos firmado un nuevo reglamento de cooperativas –toqué el tema por el lado del ingreso del sector más necesitado– y estamos tratando de agilitar el proceso. Esta dilatoria, que se da desde hace muchísimo tiempo, se debe a toda la tramitación: hay que conseguir los terrenos, presentar los proyectos, los costos tienen que ser viables, y a los cooperativistas muchas veces se les hace muy difícil cumplir todos estos requisitos, de ahí las dilatorias.

Todos los pasos son muy racionales, muy necesarios, pero ahora estamos innovando, con determinados cooperativistas que ya están presentados, que ya tienen un proceso avanzado, vamos a hacer un sorteo para que tengan la certeza de que están agendados para el próximo período. Les daría una motivación por darles mayor certeza, al decirles "usted está incluido en el crédito para viviendas cooperativas del próximo año". Pretendemos trabajar enfocados en las cooperativas que han sido seleccionadas para lograr un mejor resultado, en vez de trabajar de acuerdo con lo que va avanzando cada una, con los problemas de motivación.

EC - Ese mecanismo de sorteo es un parche, hay un problema de fondo con los trámites...

CC - Hay un problema de fondo que es muy difícil de resolver. Lo estamos discutiendo con FUCVAM, ellos conocen el nuevo reglamento y lo han aprobado, pero es un problema que se da más allá de que el sistema cooperativista ha resuelto miles de viviendas a miles de uruguayos. La propia Fucvam se ha encargado de promocionarlo y de hacer capacitación en otros países, pero es un sistema que por su naturaleza puede llevar a cooperativistas a estar muchos años en el proceso de formar el grupo, formar la cooperativa, conseguir el terreno, terminar el proyecto, presentar todo lo requerido, obtener el crédito, mientras tanto capitalizarse y después todo el proceso de la ayuda mutua, que a veces hace que los plazos se extiendan, con los problemas de mayores costos.

Hay una serie de problemas detrás del cooperativismo, que no lo han hecho inviable, pero han hecho que en algunos casos sea un proceso muy largo.

EC - En materia de construcción por el MVOTMA, ¿cuáles son los planes?

CC - Más allá de las viviendas que el ministerio está ejecutando directamente con esa inversión anual de entre 80 y 90 millones de dólares, vamos a cerrar el período con cerca de 10.000 viviendas. No hay que olvidar otros planes paralelos que en este período han tenido un ritmo muy importante, como el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI), un programa muy interesante porque no solo construye viviendas sino que regulariza barrios; tiene todo un tema de vivienda pero también un tema social y uno urbano asociados. Viene desarrollándose muy bien y ahora se está por finalizar la tramitación de la segunda etapa, con unos 300 millones de dólares; este es un trabajo directamente en los asentamientos.

Y el otro programa es el MEVIR, que trabaja básicamente en el interior, pero hemos incorporado un artículo en la Rendición de Cuentas para que pueda incorporarse en Montevideo. Pero no con núcleos habitacionales, sino con otra solución que se conoce menos pero que es muy buena, que es para familias que ya están instaladas pero necesitan una mejora específica, por ejemplo un pozo de agua, un dormitorio más, un galponcito para el trabajo rural. Eso se va a incorporar en Montevideo. Estos dos programas se están desarrollando a muy buen ritmo.

EC - Desde la audiencia le preguntan si se van a construir casas con cuartos habitables, no miniaturas.

CC - Eso tiene que ver con lo que hablábamos al principio, con los núcleos básicos evolutivos que tendieron a soluciones muy deterioradas en la calidad de las viviendas, sobre todo cuando no hubo un buen acompañamiento en la postobra, trabajo social, y se han generado algunos barrios, algunos núcleos habitaciones de muy mala calidad. Estamos trabajando no solo en el territorio sino en la calidad de vivienda, para que cumpla con ciertos requisitos mínimos y no sea tan deteriorada como esas otras.

EC - ¿Cuándo se van a conocer los detalles?

CC - Eso es parte de lo que ya está en marcha, todas las viviendas que se están construyendo, ya están. Gastamos un poco más de dinero, no solo en la vivienda sino fundamentalmente en el terreno, apuntamos a terrenos incluidos en la trama urbana para que no se generen esas situaciones que después son muy patéticas incluso en lo social. Y que terminan resultándole más caras al propio Estado, porque si se construye donde no hay servicios, después hay que llevarlos, hay que poner una comisaría, una escuela, transporte. Lo que se ahorra por construir en terrenos más baratos es pan para hoy y hambre para mañana, no se tiene presente una buena integración urbana.