(Emitido a las 9.05 horas)


EMILIANO COTELO:
Punta del Este recibió en enero casi 120.000 visitantes, según el relevamiento realizado por el Ministerio de Turismo y Deportes (MTD). Esta cifra representa una caída del 7% en comparación con el movimiento que mostró Punta del Este en el mismo mes del año anterior. Y además, la cantidad de días promedio de permanencia de los turistas también bajó, pasó de 14 a 13 días.

Sin embargo, la cantidad de dólares que ingresó al país por el turismo de Punta del Este en enero creció 55% respecto al mismo mes del año pasado.

Los datos, conocidos hace pocas semanas, fueron toda una sorpresa.

El balance generó entusiasmo en el gobierno y dudas, o más que dudas, en el sector privado. Varios operadores de Punta del Este criticaron duramente el informe. Por ejemplo, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, Luis Borsari, dijo que el sector privado "discrepa" con los resultados y que las conclusiones inducen a "error". Borsari sostuvo que no hay ningún operador privado, a excepción del supermercadismo y los porteros que alquilan propiedades en negro, que diga que la actividad creció en la temporada 2009 con relación al año anterior.

¿Qué hay detrás de estos números tan polémicos?

Juan Andrés estuvo trabajando en el tema.

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EC - Pese a la disminución de la cantidad de turistas y del tiempo de estadía, los ingresos globales por turismo en Punta del Este en enero fueron 55% superiores a los del año pasado. Dicho en dólares, se estima que los ingresos en enero, producto del turismo en la zona del principal balneario uruguayo, pasaron de 110 a 170 millones de dólares entre 2008 y 2009. ¿Cómo se explica esto?

JUAN ANDRÉS ELHORDOY:
Tal vez no haya una sola explicación, pero vamos a repasar algunas de las respuestas que hemos recibido, porque esta información generó dudas y sorpresa en muchos actores.

Gasto por turista. Es una suma, 170 millones de dólares en enero de 2009 significan que el gasto por turista subió en enero, pasó de 849 a 1.436 dólares. También subió bastante por día, que es otra medición; en enero del año pasado cada turista gastó por día un promedio de 60 dólares, y este año, según estos datos del MTD, cada turista gastó 110 dólares.

Sobre el tema, el director de Turismo, Benjamín Liberoff, destacó que el público que llega a Punta del Este hoy desde distintas partes del mundo es muy diferente de la clientela básicamente argentina que llegaba en las décadas de los 80 y los 90. Se registró un cambio cualitativo sustancial hacia visitantes con mayor poder adquisitivo, resaltó Liberoff consultado por En Perspectiva.

El director de Turismo agregó otro elemento: en esta temporada, en particular, el mayor gasto de ese tipo de público se debe, en parte, a la gran cantidad de propiedades de alto nivel que fueron ocupadas en el último año. Son esos grandes edificios de apartamentos, esas chacras marítimas que probablemente sean menos visibles pero están allí, ubicadas en Punta del Este o al este del balneario. Esto aparece como un factor de destaque en el relevamiento del MTD.
    
Liberoff informó que la encuesta sobre impacto del turismo se desarrolla periódicamente siguiendo parámetros de la Organización Mundial del Turismo. Es un procedimiento que está preestablecido y que es común a todos los países, adaptado a sus características. A partir de un muestreo en los puntos de salida, un encuestador procede a preguntarle al turista –extranjeros y uruguayos no residentes en el país–, en el momento en que vuelve a su país de origen, cuánto gastó en alojamiento, en alimentación, en compras y transporte y en otros rubros.

EC - No se contabiliza a los pasajeros de los cruceros, por ejemplo.

JAE - No se contabilizan, porque se considera que es un turismo excepcional, muy fugaz, porque están apenas unas horas, entonces no entran en la cuenta.

Cómo inciden los nuevos apartamentos y chacras en la encuesta
Si el turista estuvo en Uruguay alquilando una propiedad, en el rubro arrendamiento debe informar cuánto pagó por el arrendamiento, pero si es un turista propietario, debe decir cuánto pagó en el año por concepto de gastos necesarios para mantener el inmueble que utiliza en verano: contribución inmobiliaria, gastos comunes, equipamiento, sueldos de caseros, servicios públicos: todo eso se contabiliza como gasto del turista.

Si vamos a los cuadros de la encuesta, encontramos que en enero del año pasado los turistas que vinieron a Uruguay y declararon haberse alojado en residencia propia fueron 44.502, mientras que en enero de 2009 fueron 50.396, casi 6.000 más, lo que implica un aumento de 13%. Recordemos que en términos globales hubo un descenso del número de turistas. Pero el gasto total de este tipo de visitantes subió más todavía, subió 69%. En el conjunto, según esta información, en enero del año 2008 gastaron 47 millones de dólares y en enero de 2009 cerca de 80 millones.

Vale recordar que, según estimaciones privadas, en el último año se entregaron entre 2.500 y 3.000 nuevas propiedades, y que actualmente hay en construcción en Punta del Este unos 45 edificios grandes.

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EC - Más allá de la polémica sobre el balance específico de este mes de enero y su comparación con enero del año pasado, es interesante preguntarse cómo cambia el turismo, en particular cómo cambia el turismo en Punta del Este a partir de este nuevo "boom" de propiedades de lujo.

Vamos a profundizar en este fenómeno con el arquitecto Ricardo Weiss, director de Atijas-Weiss Arquitectos, presidente de Destino Punta del Este.

Ustedes son muy activos en el sector de la construcción y de la promoción inmobiliaria en distintos puntos del país, pero en particular en Punta del Este. En su caso, se dedica de manera permanente a fogonear, a impulsar a Punta del Este como destino de este tipo de inversiones, no solo argentinas, brasileñas, paraguayas, sino también norteamericanas y europeas.

RICARDO WEISS:
Así es. Conscientes de la capacidad motriz que tiene Punta del Este y de la capacidad de incorporar producto bruto, economía y divisas, básicamente, hace unos 15 años que trabajo en Appcu (Asociación de Promotores Privados de la Construcción), que tiene unos 17 años; soy directivo lineal y alguna vez me han honrado con la Presidencia. También integré el cluster de Punta del Este, lo integré hace un par de años durante un año y medio. Allí me empapé muchísimo de temas colaterales: el tema del turismo, turismo de hotelería, todo el tema de los servicios; es muy interesante el tema del cluster. Y hace unos tres años trabajamos en Destino Punta del Este tratando de potenciar esa usina impresionante de actividad, de empleo, de economía y de mejoramiento del perfil demográfico, por lo menos en verano, y el mercado. Es un fenómeno impresionante, no solo Punta del Este, sino toda la zona turística del este, que se ha extendido, ha sobrepasado Punta del Este; y en el otro polo está Colonia, que es otra maravilla del turismo...

EC - ...Si vamos al tema que nos ocupa hoy, ¿qué transformación implica para Punta del Este esta avalancha reciente de nuevos apartamentos de lujo, pero además countries y chacras marítimas de primer nivel? Si entiendo bien el fenómeno, una de las ventajas es que pasa a haber una masa de turistas absolutamente fidelizados, porque como son propietarios y no dependen de la coyuntura económica, ni de la diferencia cambiaria entre un país y otro para resolver si vienen o no.

RW - Por supuesto que vienen, y muchos tienen la propiedad como renta. El año que la renta está flaca vienen o alquilan por menor valor o se la prestan a alguien. De modo que el flujo humano está asegurado.

Nosotros actuamos básicamente en edificios, pero aclaremos que los edificios, las viviendas colectivas son un 40, un 45% de lo que se está produciendo, de las nuevas camas o nuevas habitaciones, de las nuevas unidades de vivienda. Todavía predominan las viviendas individuales, que no se ven tanto. A un edificio uno lo ve, lo percibe más, llama más la atención, pero diseminadas por todos lados, con una tendencia enorme hacia el este, hay viviendas y viviendas, chacras y más chacras: es impresionante el fenómeno de las viviendas.

EC - Ese número es muy gráfico, porque impresionando como impresionan estos grandes edificios, de todos modos representan el 40 o 45%, nada más, de lo nuevo que se ha ido agregando "en camas de alto nivel".

RW - El gran diferencial en este crecimiento –son ciclos de crecimiento– importantísimo es que es mucho más internacional, extrarregional. La hotelería, que es muy digna, no ha crecido de ninguna manera con esa vehemencia, es un diferencial absoluto, las camas deben ser 15 a 1 y ese diferencial se va agrandando.

EC - ¿Por qué marca ese contraste entre camas en viviendas, en residencias y apartamentos versus camas en hoteles?

RW - El crecimiento hotelero es muy marginal con respecto a lo que está pasando en el otro tipo de oferta. En rigor, cada edificio que se hace, cada chacra o cada complejo o edificio de cuatro pisos con todas las comodidades –que prácticamente imitan a un hotel– sustituye a la hotelería o equivale al hotel. De modo que la dificultad que hay a veces para conseguir inversiones, 20, 30, 40 millones para hacer un hotel importante, un hotel de 100 o 200 habitaciones, aquí se subsana porque se arma con 100 accionistas –para un complejo de 100 apartamentos–, y cada uno tiene sus dos o tres habitaciones para sí. Eso es lo que está ocurriendo; esos edificios que hacemos o los de cuatro pisos, que tienen piscina y todo tipo de amenidades, equivalen a un hotel, o a un apart hotel, y muchos de ellos ingresan al circuito, la gente los usa y alquila el remanente para pagar los gastos.

EC - Un período en el que se nota especialmente la utilización de este tipo de camas de edificios de apartamentos de alto nivel e incluso de camas en chacras y countries es el llamado Reveillon, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, allí se da el gran pico de demanda en Punta del Este, por lo menos de un cierto tipo de turistas.

RW - Tanto es así que mucha gente no puede venir y eso es una limitante –lo vimos en el cluster–. Hay una curiosidad enorme en el mundo, en Brasil, que es la segunda pata; gracias a Dios prácticamente se ha consolidado el turismo brasileño como el segundo cliente regional, que incluso no es dependiente de aviones ni tiene que cruzar puentes. Es una bendición que el brasileño que empezó a venir hace 20 años ya esté consolidado, cada vez vienen más brasileños, cada vez están más enloquecidos con la tranquilidad de acá, la falta de violencia, ese tipo de cosas. El brasileño también tiene vacaciones muy importantes.

El hemisferio norte también tiene sus vacaciones de invierno, y no consigue suficientes camas de calidad. Además, la hotelería se agota rápidamente y los edificios que están para alquilar no están en pantalla, no están en un circuito fácil de alquilar, como alquilan fácilmente los argentinos, que se vienen un 12 de octubre, un fin de semana y buscan qué alquilar. Los europeos no van a hacer 10 o 12 horas para prever su vivienda de Reveillon. En el cluster tratamos de incentivar a los edificios a organizarse corporativamente para ofrecer camas de categoría a gente que pueda venir y ver el espectáculo que es esta región desde el punto de vista turístico, sol y playa en contraestación, en el verano austral. Terminan radicándose, muchísimos extranjeros están desperdigados radicándose en este paraíso climático, porque tenemos un clima maravilloso durante ocho o nueve meses.

EC - Este "boom" de propiedades de alto nivel tiene una primera cara positiva: genera una masa de turistas, los propietarios que van a venir sí o sí, pero que además asumen una serie de gastos interesantes: no solo la alimentación y los entretenimientos, sino que también pagan impuestos, contribuyen a pagar sueldos y servicios públicos durante el año, y además invierten, gastan en amoblamiento, en decoración, en mantenimiento. Se produce toda una dinamización del movimiento comercial y empresarial debido a este fenómeno.

RW - Absolutamente, así es...

EC - ...Por otro lado, por lo que usted decía, estos nuevos apartamentos y residencias no solo son usados por sus dueños, sino que se añaden al mercado de alquileres. ¿Implican una competencia para los alquileres ya conocidos antes? ¿Cómo lo ve?

RW - Claro que son competencia, por supuesto. Van nutriendo. Es como en la hotelería, los edificios y los apartamentos más viejos tendrán que ir bajando de precio, aparecen edificios de ultracategoría, los llamados Premium, edificios de gran, gran porte, con cada vez más infraestructura, cada vez más entretenimientos, cada vez es menos necesario salir del edificio. Indudablemente van creciendo, van mejorando los edificios y va mejorando la oferta. Lo mismo que en hotelería, aparecen hoteles nuevos y los más antiguos, de 10 o 20 años, se tienen que ir adaptando, renovando.

EC - Es un factor de competencia y de dinamización del mercado, porque las otras ofertas de apartamentos o de residencias van a tener que adecuar sus precios y/o empezar inversiones para ponerse a rueda.

RW - Sí, pero siempre hay clientes en la pirámide de consumidores, hay para todo...

EC - ...¿Hay mercados para todos?

RW - Sí, de eso se trata, la función principal de Destino Punta del Este es tratar de "conseguir borrachos", los bolicheros son los productores y los promotores, pero se necesitan consumidores. Vamos a las ferias, generamos gestiones de todo tipo, acciones de prensa, acciones de dinamización de la información, y cada vez se conoce más en el mundo Punta del Este, en las encuestas un 7% la conoce, no es poca cosa.

EC - ¿Hay espacio para un crecimiento aún mayor? Recién veíamos los números, en el último año se entregaron 2.500, 3.000 propiedades, pero todavía hay una cantidad importante de edificios en construcción. ¿Da para más Punta del Este?

RW - Da para más, sigue dando para más, es un lugar espectacular, es el balneario top de Argentina, está siendo el balneario top del sur de Brasil –que equivale a otra Argentina–, y para el mundo entero. Tenemos la ventaja de la contraestación, cuando ellos se están congelando allá –lo vemos en los informativos–, con nieve hasta las barbas, acá tenemos 25, 28, 30 grados, están en verano. Cuando allá se están congelando vienen para acá. Es una oportunidad maravillosa y no se calcinan de calor, acá el calor no es bochornoso. Nosotros a veces envidiamos el calor del Caribe, pero acá tenemos un calor sano, bien ventilado, no con humedad, y si bien a veces tenemos un poco de complejo con el clima por el tema del sol y playa, que tiene dos, tres, cuatro meses, tenemos ocho o nueve meses maravillosos, porque el otoño y la primavera son espectaculares, e incluso el invierno lo es, vienen suecos y andan en camiseta.

EC - Y la crisis internacional, que justamente tuvo su origen en hipotecas y en el sector de la construcción, ¿no está afectando a una zona como la de Punta del Este?

RW - Hay diferencias enormes entre lo que pasó en Miami, en la Florida, o en España –Punta del Este es una suerte de España del Cono Sur, una "Españita"–: en Punta del Este no ha habido hipotecas. Usted habló de "boom", pero acá no se ha dado un "boom", de ninguna manera. Un "boom" es prácticamente una burbuja; acá no ha habido burbuja, si bien los costos han subido porque han subido los commodities y los insumos y la mano de obra se ha encarecido. Pero de ninguna manera ha habido una sobrevaloración por especulación, no ha sido así, como pasó en España, que prestaban el 80, 90% para comprar una vivienda, y lo mismo en Estados Unidos, en la Florida. Eso fue lo que permitió la especulación, estaba basada en la plata fácil, en los créditos fáciles.

EC - Entiendo esa diferencia, pero ¿no se nota un impacto en cuanto a los interesados en adquirir este tipo de propiedades?

RW - Sin duda, se ha ralentizado la venta, la venta no ha sido espectacular este verano, pero de ninguna manera se han destruido los precios, sigue habiendo gente que se vuelca a los ladrillos. Por este deterioro de los papeles y de los intangibles muchísima gente está equilibrando su canasta y está pasando a propiedades, la gente está usando el criterio de "me lo pongo encima", cuando ve que las monedas se deterioran, o las acciones o los papeles, dice "cambio de apartamento, cambio de auto"...

EC - ...¿No exige menores precios? Los precios de este tipo de viviendas y residencias en Punta del Este ¿eran razonables?, ¿no estaban inflados?

RW - Se sobredimensionaron por los costos, el hierro pasó de 500 a 1.500 dólares la tonelada, con el cobre pasó algo parecido: todos los metales, casi todos los insumos subieron. Eso se va a ir acomodando, ya se está acomodando, y va a haber una relativa baja, pero de ninguna manera se va a vender a la mitad como está pasando en España o a la tercera parte como pasó en Estados Unidos o acá mismo, en el Río de la Plata, en Punta del Este, en la crisis de 2001, 2002, cuando se vendía al 33%.

EC - ¿Qué pasa con los empresarios promotores? ¿Siguen adelante con los proyectos que están en curso? ¿No tienen dificultades para el acceso al crédito?

RW - En general no, salvo algún europeo quizá malacostumbrado a lo que pasaba en Europa, donde tenían crédito. Acá no hay crédito, hay que planificar la inversión sobre la base de ventas genuinas y el aporte de los accionistas. No hay otra, prácticamente no hay crédito, es muy difícil obtener crédito, entonces se hacen preventas, y si se prevende bien y los accionistas ponen su dinero o garantizan el dinero, se hace. No creo que haya ningún edificio en dificultades en Punta del Este, son todos inversionistas y promotores de larga data; no está pasando eso ni va a pasar. Al contrario, van a ir bajando los costos absolutos de la construcción, van a tener que ir racionalizándose un porcentaje no muy grande, porque la mano de obra no está barata y además dependemos del dólar. Ese es otro factor, es una zona muy dolarizada, absolutamente dolarizada, es imposible vender en otra moneda que no sea dólar. Hay que ver qué pasa con el dólar. Ahora se está hablando de debilidad del dólar, eso también va a mover a gente a pasarse a activos reales, a sacarse los dólares de encima y comprar en dólares, que es como se vende acá. Hasta es un aliciente adicional.

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Transcripción: María Lila Ltaif