(emitido a las 09.01 Hs.)

JUAN ANDRÉS ELHORDOY:
En Maldonado nadie duda de que se registra un boom de la construcción.

Según datos de la Intendencia de Maldonado, las transacciones de compra y venta de inmuebles crecieron más de 50% en 2010 en comparación con 2009. Alcanzaron un volumen superior a los 1.200 millones de dólares. Allí las nuevas propiedades se venden a un promedio de 3.000 dólares el metro cuadrado, aunque por algunos apartamentos de clase premium se llega a pagar hasta el doble de ese monto.

¿Somos testigos de una burbuja inmobiliaria que podría derivar en una crisis en Uruguay? ¿O el mercado registra una fuerte demanda por nuevas construcciones que en realidad sirven de refugio a grandes inversores? ¿Existe una demanda real de viviendas que una vez que quedan prontas pasan a ser ocupadas por nuevos moradores?

El tema de la burbuja sobrevuela como concepto, sobre todo a la luz de ese mismo concepto que se puede aplicar a crisis como la de Estados Unidos y la de España. Así hablaba en agosto del año pasado el secretario general iberoamericano y expresidente del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), contador Enrique Iglesias, aquí en En Perspectiva:

"EI - En algunos campos hay señales preocupantes. Por ejemplo en el campo de la vivienda hay en algunos países señales de burbujas, no son del tipo de burbujas europeas, pero hay burbujas.

EMILIANO COTELO:
¿Qué quiere decir ‘burbuja’ en este caso?

EI - Quiere decir que entran los capitales e inflan los valores de la propiedad más allá de lo que serían precios del mercado razonables o históricos. Y cuando esto llega a grandes límites genera preocupaciones.

JAE - ¿Uruguay está entre estos países?

EI - No creo, pero aquí, por lo que me dicen, la propiedad está muy apreciada y forma parte del problema".

JAE - Palabras más, palabras menos, Iglesias volvió a estos conceptos en el reciente Salón Inmobiliario de Punta del Este. Con esta presentación vamos a ver cuál es la perspectiva uruguaya a propósito del boom que se está viviendo en Maldonado y en Montevideo.

Recibimos al presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), el arquitecto Ariel Cagnoli, y también al analista inmobiliario Julio Villamide.

Vamos a comenzar ubicándonos en algunos números. Según datos de la Intendencia de Maldonado, en el quinquenio 2005-2010 se autorizaron en el entorno de 1,5 millones de metros cuadrados para construir en todo el departamento, lo que nos permite jugar con algunas cifras. Si colocáramos toda esa cantidad en una planta de 500 metros cuadrados, algo que se podría considerar estándar, estaríamos hablando de un edificio de 3.000 pisos. O, dicho de otro modo, 150 edificios de 20 pisos cada uno. Estas comparaciones son solamente para hacernos una idea. ¿A qué responde esta avidez por construir, arquitecto Cagnoli?

ARIEL CAGNOLI:
Primero quisiera destacar que de ese 1,5 millones de metros cuadrados, más del 50% son viviendas individuales, chacras marítimas, conjuntos bajos de viviendas. No son edificios. O sea que yo no haría la comparación con la cantidad de edificios. A veces la gente toma la idea de un conglomerado de edificios de ciudad. Los edificios son lo que se ve en primer lugar cuando uno llega a Punta del Este. Los metros cuadrados están extendidos en toda el área rural hasta José Ignacio.

JAE - En todo el departamento se ha manejado esa cifra de 1,5 millones que de todas maneras impresiona. ¿Coincide en que tenga el nombre de boom de la construcción?

AC - No me gusta la palabra boom. Da la sensación de una explosión, cuando en realidad es un crecimiento sostenido desde hace ya seis o siete años. Esto tiene explicaciones internas y externas.

JAE - ¿Por ejemplo?

AC – Explicaciones internas son la situación jurídica, económica y política de nuestro país, que cada vez más es considerado un país confiable y jurídicamente previsible desde hace muchos años, no desde este Gobierno. Hay una tradición de todo eso. Y en lo externo la situación que todos conocemos del mundo del norte. Lo que ha pasado en Estados Unidos y Europa, que ha generado un corrimiento de capitales hacia la región, no solamente a Uruguay sino también a Argentina, Brasil, Chile, Perú. Nosotros, país chico, recibimos una cantidad importante de esos capitales que generan una inversión fundamentalmente en el sector inmobiliario. Como dice la publicidad que hace la APPCU, es una inversión segura que no está expuesta a los avatares de los papeles o las monedas.

JAE - Villamide, ¿qué dice usted a propósito de las razones que llevan a esta situación?

JULIO VILLAMIDE:
Comparto con el arquitecto Cagnoli que hay un contexto internacional favorable para la región. No olvidemos que Punta del Este es probablemente el mejor balneario de América Latina y sin duda de la región. Por ende está enclavado en una región que atraviesa un ciclo de expansión económica como no se recuerda otro en muchas décadas. Es natural que eso se refleje en el desarrollo de este tipo de zonas importantes de segunda residencia. Además, el mundo cambió bastante sobre fines de 2008. Sitios como Punta del Este han recibido capitales que otrora estaban radicados mayoritariamente en el sistema financiero o aplicados a otro tipo de inversión más volátil. Evidentemente hubo un impacto muy fuerte de la crisis de fines de 2008, la cual generó una corrida hacia esas inversiones inmobiliarias que, como bien decía Cagnoli, son un refugio tradicional y tienen la seguridad de no ser afectadas por corralitos o caídas abruptas.

JAE - El asunto es hasta dónde la construcción se mueve por la demanda real de apartamentos terminados o por viviendas y cuánto se mueve por la inquietud de inversionistas que quieren volcar dinero en proyectos que son lucrativos y seguros. ¿Qué es lo que pesa más hoy: la necesidad de refugio de inversionistas o la demanda real por una segunda vivienda?

JV - Hay una parte importante que explica la demanda vinculada con un refugio de capitales. Pero creo que esto es una realidad que vino para quedarse en el mundo. Me da la sensación de que hay un antes y un después de la crisis del sistema financiero norteamericano en particular. Y hay una realidad mundial diferente, entonces las buenas plazas inmobiliarias, las que son seguras, tienen perspectivas de crecimiento y una tendencia mayor que las plazas inmobiliarias tradicionales a captar excesos de ahorro.

JAE - ¿Eso lleva a entender cómo hay edificios, como por ejemplo el Acuarela de Punta del Este, que tiene el 50% ocupado? ¿O aquí en Montevideo la torre 3 del World Trade Center, que prácticamente está toda vendida pero tiene muy poca superficie ocupada? ¿Eso podría responder a que hay inversores que son los propietarios de esos metros cuadrados pero los tienen y no utilizan las instalaciones?

JV – Sí. A veces hay problemas puntuales de algunos edificios que no reflejan la situación del mercado en términos generales. Pero comparto que en Punta del Este el stock construido ha crecido mucho más rápidamente que la recepción de turistas –sobre todo turistas que utilicen el stock inmobiliario–, ya sea en la modalidad de vivienda propia o de amigos o familiares. Incluso de viviendas arrendadas. Uno percibe que esta es una realidad que se vive en Punta del Este. No sé incluso si la infraestructura de Punta del Este hoy estaría en condiciones de recepcionar la cantidad de plazas que se han construido, que han sido muchas. Se están entregando entre 1.000 y 1.500 unidades por año. Esto coloca a Punta del Este en una cancha diferente. Otra cosa que tenemos que entender los uruguayos es que Punta del Este ha dejado de ser ese lugar bucólico que era hace 20 o 30 años y lentamente se está transformando en una ciudad de uso permanente, en la que seguramente va a haber radicación de actividades empresariales, centros de convenciones y actividades durante todo el año. Quienes tenemos la suerte de estar buena parte del año acá notamos que durante el invierno hay cada vez más personas viviendo, sobre todo los fines de semana. Está en un proceso de crecimiento y expansión constante que la está transformando en una ciudad de uso permanente para dejar de ser una ciudad de uso solamente estacional.

JAE - Arquitecto Cagnoli, ¿se tiene idea de la relación entre los metros cuadrados que se van entregando y los que terminan siendo ocupados?

AC - No, es muy difícil ir evaluando el día a día en esa situación. Coincido con Villamide en que el crecimiento en la edificación está superando la absorción directa del mercado. Eso es natural en el crecimiento que se está dando. En el Salón Inmobiliario que acabamos de hacer en el hotel Conrad de Punta del Este nos sorprendió que hubo ventas reales a consumidores finales en el propio Salón. La razón del desarrollo inmobiliario no es una razón de venta directa. Es una razón de exponer y poner en conocimiento los nuevos emprendimientos al público en general, que después en el tiempo va absorbiendo las ofertas. Incluso me sorprendió un colega que tenía expuesto un edificio de Montevideo y durante el tiempo del Salón, que fueron cuatro días, vendió siete unidades directamente a consumidores. Podrá ser una excepción. Hubo otro que vendió dos unidades de acá de Punta del Este de valores importantes. En la Punta hay un edificio que está en los carteles y con un salón de venta. Paso por ahí habitualmente y siempre veo gente que se está informando en la oficina de venta.

JAE - Pero también está eso de aquel que compra en los planos como una oportunidad de obtener una renta interesante.

AC - Sí, existe una diferencia entre el valor inicial y al final el edificio terminado. Eso es natural, pero tampoco son tan grandes las diferencias. Hay un tiempo en que hay una rentabilidad del dinero invertido. Puede haber algún inversor que compra para alguna renta, pero no es el caso natural de Punta del Este. Los que compran en Punta del Este compran para usufructuar el bien, porque la renta de un bien acá se disfruta dos o tres meses y para renta puede ser un poco discutible. En general son consumidores finales. Hoy, por supuesto, existen edificios como el Acuarela que todavía tiene un porcentaje sin vender. Es uno de los edificios más grandes que hay en Punta del Este.

JAE - Yo lo ponía como ejemplo para ver lo que es la presencia de inversores que están alejados del consumo final. Algunos advierten que las tasas hoy en el mundo son bajas, pero que cuando empiecen a subir en el norte probablemente muchos de los capitales de los inversores que llegaron aquí decidan retirarse y eso va a significar que en el mercado inmobiliario se pongan a la venta propiedades nuevas, y la oferta y la demanda impliquen en ese equilibrio una baja en los precios actuales.

AC - Eso siempre va a ocurrir, los ciclos inmobiliarios son inexorables. Si alguien quiere pensar que este ciclo de expansión fantástica que atraviesa toda la región es para siempre seguramente se equivoca. Si piensa que los valores inmobiliarios crecerán indefinidamente medidos en dólares corrientes, también se equivoca. La historia de Punta del Este es una historia de crecimientos espasmódicos. Es decir, de crecimientos cuando las coyunturas regionales resultaban atractivas. La historia de Miami en Estados Unidos es también una historia de coyunturas y de crecimientos explosivos. Hoy Miami es una ciudad fantástica, con vida durante todo el año, una gran actividad cultural y una vida nocturna que resulta atractiva incluso para la presencia de residentes de manera permanente. Nadie se cuestiona que creció a partir de inversores que apostaron por ese futuro y por comprar propiedades porque Miami resultaba atractiva. Igual cosa está pasando en Punta del Este. En algún momento he dicho que es la Miami del sur. Ese crecimiento nunca tiene marcha atrás. Habrá crisis –ojalá demore mucho en venir la siguiente–, pero de todas formas esa subida de escalones en ese progreso urbano de Punta del Este no tendrá vuelta atrás. Los precios podrán bajar pero después van a volver a subir. La tendencia al crecimiento va a ser permanente. Bienvenido el flujo de capitales y bienvenidos estos inversores que están posibilitando que la infraestructura urbana de Punta del Este crezca y haya una masa crítica para desarrollar otras actividades. Lo hemos visto con los cruceros.

JAE - De la audiencia quieren saber cuáles otros balnearios serían buenos para invertir a futuro.

AC - Ustedes habrán visto en los periódicos que hay todo un crecimiento en la costa de Rocha, en el balneario Las Garzas. Ayer leía sobre una inversión más allá del balneario Las Garzas. Toda la costa de Uruguay es atractiva. Colonia ha tenido un crecimiento fenomenal. Tanto es así que ha justificado una agremiación de socios de APPCU en Colonia para atender las necesidades de los promotores, particularmente en la ciudad de Colonia. Rocha es hoy la nueva vedette que está apareciendo con otras ofertas más ecológicas, más abiertas, con predios más grandes. Una situación diferente de lo que es Punta del Este. Sigue creciendo todo a lo largo de la costa.

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JAE - ¿El empuje que está teniendo Maldonado se ve reflejado en Montevideo?

AC - Son mercados diferentes que funcionan con códigos diferentes. A veces han coincidido en el crecimiento, pese a que no ha sido exactamente en forma paralela. El crecimiento de Montevideo responde a situaciones más particulares de Uruguay y de Montevideo. En el año 2002, cuando la crisis económica el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) dejó de ser un actor importante del mercado y después estuvimos un par de años con una recesión importante, el cambio recién empezó en los años 2004-2005 y ha sido sostenido hasta hoy. Quedó un vacío de demandas de la gente que se fue cubriendo y se fue atendiendo de forma paralela con el crecimiento económico que también ha tenido el país y la propia gente que ha tenido posibilidades de acceder a la vivienda. A su vez, empezaron a aparecer con ventas más que nada de corto plazo de financiamiento o de contado. Y en los últimos tiempos también empezó a aparecer la posibilidad de financiamientos bancarios a más largo plazo, porque empezaron a aparecer financiamientos en pesos y en unidades indexadas que no responden a avatares de las monedas extranjeras sino a la economía uruguaya.

JAE - Y el costo para quien gana en pesos es una cosa mucho más segura.

AC - Fundamental.

JAE - Sin embargo, las transacciones de inmuebles continúan, pero solamente el 9% o 10% de los compradores recurre al crédito para hacerse del bien.

AC - Es cierto.

JAE - ¿Por qué ocurre esto?

AC - La gente ha tenido ahorros y posibilidades económicas de realizar sus compras con financiamientos mucho más cortos y acotados. Ahora el financiamiento está creciendo a más largo plazo. Y creo que eso va a seguir en el mercado. Por otro lado, a partir de este año va a empezar a funcionar el mercado para vivienda para sectores medios y medios-bajos en condiciones particulares. Eso está dentro de los planes que el Gobierno viene elaborando.

JAE - ¿Usted dice que se va a reactivar ese sector en particular?

AC - Sí, notoriamente. El proyecto de ley está en el Parlamento. A partir de su aprobación y de la reglamentación de la ley se va a dinamizar enormemente el mercado inmobiliario para sectores de menores recursos.

JAE - Es una iniciativa que apunta a facilitar la inversión en la construcción de la vivienda para estos sectores a partir de exoneraciones y de algún beneficio económico adicional para los promotores que construyen.

AC - Y de subsidios a los adquirentes, que van a poder acceder a la vivienda con entregas menores.

JAE - Villamide, en materia de precios y de los valores que se están dando hoy, ¿qué impacto puede llegar a tener esto en el mercado inmobiliario?

JV - En principio va a tener dos impactos muy visibles y beneficiosos. Por un lado, va a permitir que una buena parte de la inversión privada, que en estos últimos años ha estado muy dirigida hacia los segmentos ABC1 y la franja costera, tienda a diversificarse en la ciudad. Además, impedirá que se genere sobrestock en la franja costera al construir por encima de los niveles de la demanda genuina. Ese ya es un dato positivo. El segundo dato positivo es que se atenderá demanda hoy insatisfecha. Desde que el BHU se retiró del mercado como financiador de proyectos, los sectores de ingresos medios y medios bajos no tuvieron alternativas de acceso a la vivienda y otros tuvieron la alternativa de los alquileres, lo cual presionó mucho la demanda sobre los alquileres. A pesar de que el mercado de alquileres ha crecido en tamaño en los últimos años, la demanda ha crecido más rápido y por eso los precios han estado subiendo en términos reales. Por otro lado, ha habido una mejora sustancial en el mercado hipotecario, que va a hacer que ese mercado continúe en 2011 el ciclo de expansión que empezó en 2006, probablemente duplicando los niveles de crédito que se otorgaron el año pasado. Eso también permitirá que más familias tengan posibilidades de acceder a la compra de una vivienda con financiamiento. En la medida en que se ensanche la base demandante obviamente podrá haber una presión sobre los precios, pero también es cierto que las exoneraciones tributarias pueden bajar algo los costos y compensar ese crecimiento de la demanda.
    
JAE - Y a su vez una presión a la baja de los alquileres.

JV - Definitivamente. Siempre ocurre que cuando hay más alternativas de acceso a la vivienda por el lado del financiamiento disminuye la demanda en el mercado de alquileres. Y esto primero se traduce en que los precios ingresan en una meseta y luego empiezan a caer en términos reales.

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JAE - Aparece otro elemento que seguramente será motivo de alguna otra entrevista y que tiene que ver con el sector de la construcción y el tema del empleo, que ha sido preocupación. Hoy hay un crecimiento muy importante del número de personas empleadas y con perspectivas de crecimiento aún mayores a partir de grandes proyectos. Eso hace que en este escenario el sector de la construcción tenga que apelar a trabajadores de otros sectores para satisfacer la demanda.

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Transcripción: María Lila Ltaif