(emitido 8:49 Hs.)

EMILIANO COTELO:
Según datos que divulgó esta semana el Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca, los precios de la tierra alcanzaron en el primer semestre de 2012 un nuevo récord histórico: 3.419 dólares por hectárea.

El informe del Ministerio contiene también datos interesantes acerca de la dispersión de los valores a nivel geográfico y sobre la superficie de tierras que fue objeto de transacciones en los últimos meses. Con el nuevo reporte sobre la mesa, les proponemos dedicar nuestro análisis económico de hoy a examinar en detalle estos datos. El diálogo es con la economista Tamara Schandy, de la consultora Deloitte.

ROMINA ANDRIOLI:
Vale la pena explicar de dónde surgen estos datos.

TAMARA SCHANDY:
Estos datos son compilados y publicados por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora información de todas las transacciones registradas.

El valor que tiene esta información es que sabemos que surge de considerar todas las transacciones efectivamente realizadas, eso le da mucha objetividad a la información. Por otro lado, ese mismo aspecto hace que se englobe un universo muy heterogéneo de transacciones y puede hacer entonces que algunos negocios no se "reconozcan" en ese promedio.

RA- ¿Cómo están viendo esta suba del precio de la tierra? Parece no tener pausa, ¿es así?
 
TS- Es cierto, los precios de la tierra presentan desde hace varios años un aumento muy fuerte y sostenido. En el primer semestre de este año se realizaron casi 1.000 operaciones de compra-venta de campos, por un total de casi 145.000 hectáreas y un valor total de más de 490 millones de dólares.

Eso determina un valor promedio por hectárea de 3.419 dólares, como ustedes señalaban al comienzo. A su vez, ese valor pauta una nueva suba del orden de 7% respecto del valor promedio que observamos en 2011.

Si comparamos con los registros de hace cuatro años (primer semestre de 2008), los precios de la tierra acumulan una suba de más de 90%, y el aumento acumulado es todavía mucho mayor si comparamos con los niveles de fines de los años 90.

RA- ¿Cuánto valía la tierra a fines de los años 90?

TS- El valor medio de la tierra a fines de los 90 estaba en 600 dólares; con la crisis se produjo un descenso hasta 400 dólares en 2002. Desde ese piso vimos un aumento casi sin interrupciones en los últimos diez años.

RA- ¿Cómo varían los precios de una zona a otra?

TS- El valor de la tierra depende de manera crítica del potencial productivo de cada campo. Los campos de mayor aptitud agrícola pueden tener valores muy por encima de los 5.000 dólares por hectárea. Los campos de menor productividad pueden estar por debajo de los 2.000 dólares por hectárea. A su vez, cuando se miran las características del Uruguay, hay una enorme extensión de tierra de una aptitud básicamente ganadera, mientras que las tierras agrícolas son mucho más escasas. Por eso, en casi un 35% de la superficie transada, el valor fue menor a los 2.000 dólares por hectárea. En el otro extremo, el valor fue mayor a los 4.000 dólares por hectárea en casi un 30% de la superficie transada, y el otro 35% estuvo entre 2.000 y 4.000 dólares.

Al mismo tiempo, como los campos de mayor aptitud están relativamente concentrados en algunas áreas, esas diferencias se observan a nivel de los datos departamentales. En Colonia, Soriano, Río Negro y San José, los valores promedio están por encima de los 5.000 dólares por hectárea. En Artigas, Cerro Largo, Rivera, Tacuarembó y Treinta y Tres, donde hay un notorio predominio de campos ganaderos, los precios son inferiores en promedio a los 2.000 dólares por hectárea. Eso no quiere decir que todas las transacciones se hagan a esos valores, en todos los departamentos hay campos que se apartan del promedio, en más y en menos.

RA- ¿Cómo se explica esta tendencia alcista de los precios? ¿No hay acaso factores especulativos detrás de esa tendencia?

TS- Siempre es difícil evaluar si los mercados ponen el valor adecuado a los activos. Estamos ante un contexto de mucha liquidez en el mundo, tasas de interés mínimas en términos históricos en Estados Unidos, Japón, Alemania y otros países, y es posible que esas bajas tasas de interés puedan estar alentando la inversión en tierras y que eso le ponga cierta tendencia al alza a los precios.

De todos modos, también observamos desde hace varios años una situación de firmeza en los precios internacionales de los alimentos. Eso determina niveles de rentabilidad atractivos que impulsan la demanda de tierra. Para expandir su producción las empresas buscan comprar más tierra o arrendarla. Eso, de un modo u otro, termina empujando los precios al alza. También hemos visto en Uruguay una fuerte expansión del área agrícola, sobre todo de la soja y el trigo, la mayor competencia por la tierra es otro factor que empuja los precios de la tierra.

Según estimaciones que tenemos en Deloitte, los precios de la tierra están bastante alineados con sus fundamentos, resumidos de algún modo en precios de los alimentos y actividad agrícola. Eso no quiere decir que estos valores sean irreversibles.

RA- ¿Por qué aclarás eso?

TS- Porque los valores de la tierra en tanto activo dedicado a la producción agropecuaria son inseparables de la rentabilidad de esa producción. Si los precios internacionales de los alimentos bajaran fuertemente y de manera percibida como duradera por los inversores, probablemente tendríamos una reducción también fuerte de los precios de la tierra. Podría haber también cierto ajuste a la baja de las áreas agrícolas y vía entonces un aflojamiento de la competencia por la tierra podríamos tener un segundo factor de ajuste bajista en los precios.

De todos modos, las perspectivas de mediano plazo apuntan a un escenario de precios relativamente altos en términos históricos, y en tanto los precios de la tierra parecen bastante alineados con sus fundamentos, en principio nos parece que no hay argumentos contundentes para pensar que de estemos ante una burbuja especulativa. Dicho de manera más cautelosa, los precios de la tierra se podrían sostener en niveles altos si también se mantienen los precios de los alimentos y si se mantienen condiciones razonables de rentabilidad en la producción local.

RA- Ante este panorama,¿cómo hay que mirar estos precios altos de la tierra? Te lo pregunto porque a veces se señala, por ejemplo desde el Gobierno, que precios tan altos de la tierra dificultan el acceso de algunos pequeños productores a ese recurso. Sin ir más lejos, en la exposición de motivos que dio origen al Impuesto a la Concentración de Inmuebles Rurales se fundamentaba que justamente se procuraba una reducción del precio de la tierra.

TS- Es un dato de la realidad que el encarecimiento de la tierra plantea más dificultades al pequeño productor que no tiene tierra propia y que debe arrendarla.

Para algunos puede ser deseable promover o cuidar al menos que cierto porcentaje de la tierra quede en manos de pequeños productores. Debe comprenderse que esas decisiones tienen costos implícitos y por lo tanto, se deberían evaluar esos costos con sus posibles beneficios.

RA- ¿A qué costos hacés referencia?

TS- Hago referencia a que el incremento en el valor de la tierra es parte de la dinámica del proceso de inversión en el sector agropecuario. Esto quiere decir que la valorización de la tierra hace necesario que las empresas realicen mayores inversiones por hectárea. Es decir que obligan a una producción más intensiva, con más capital, con más tecnología y con más productividad por trabajador. Ese proceso de inversión es un factor clave para explicar la mayor producción y la generación de mejores empleos en el interior del país, creación de empleo que no se vio por muchas décadas (probablemente desde la primera mitad del siglo XX).

El otro aspecto importante es que el proceso de valoración de la tierra y las transacciones que se realizan suponen un proceso de cambios en la propiedad de los activos que son parte inseparable del proceso de mejor asignación de los recursos. Cuando los activos cambian de mano, en general (aunque no siempre) pasan desde quienes le sacan menor rentabilidad hacia quienes pueden obtener una mejor rentabilidad porque les dan un mejor uso. Ese es otro camino de mejora de la productividad en la economía.

Si las políticas públicas interfieren en ese proceso, el resultado final puede ser una menor inversión con un impacto negativo en el crecimiento económico.

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