(Emitido a las 8.45)

EMILIANO COTELO:
¿Cómo evolucionaron en los últimos tiempos los precios de los inmuebles que se venden en remates judiciales? Es una variable importante para quienes por algún motivo tienen que tomar decisiones en el mercado inmobiliario, pero al mismo tiempo es una información que hasta ahora no se podía seguir de manera objetiva y científica.

A partir de este mes sí se puede porque la firma Valora "Consultoría y Valuaciones" lanzó su "Índice de Precios de Remate de Inmuebles".

Para conocer detalles de este nuevo instrumento el diálogo será con la economista Marcela Arnaiz, integrante del Departamento Económico de Valora, una consultora especializada en temas del mercado inmobiliario.

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Economista Arnaiz, recién decíamos que esto de cómo evolucionan los precios de los inmuebles que se venden en remates judiciales es una información valiosa para quienes toman decisiones en el mercado inmobiliario. Concretamente, ¿cuál es la demanda que ustedes como consultora especializada en estos asuntos creen que están cubriendo? ¿Quiénes son los potenciales "usuarios" de esta información?

MARCELA ARNAIZ:
Los potenciales usuarios del índice serían todos aquellos que necesiten conocer un valor de piso para los inmuebles, es decir el valor más bajo que se puede esperar cuando se enajena un inmueble. Para mencionar casos concretos, por ejemplo las entidades bancarias, tanto públicas como privadas, están muy vinculadas a las inmobiliarias y por ende para ellos es un dato muy importante; de hecho ha sido el trabajo principal de Valora desde sus comienzos. También los rematadores, el Poder Judicial. Es un instrumento útil en general para todo el mercado para evaluar cómo va evolucionando.

EC - El nombre del índice es bastante elocuente: "Índice de Precio Medio de Remate de Inmuebles", parece bastante claro. Ustedes definen el valor de remate como el "valor de venta forzada".

MA - Exacto, el valor de venta forzada. Quizá dé lugar a confusiones, pero esto en general se refiere a ejecuciones, o sea que el vendedor del inmueble no está de acuerdo con la venta y por eso se vende a un valor menor del que la persona lograría si lo vendiera en el mercado.

EC - ¿A partir de cuándo y con qué tipo de información empezaron a medir este índice?

MA - En julio de 2002 empezamos a asistir a todos los remates personalmente, una persona de Valora va a todos los remates que se realizan en la ciudad de Montevideo; presentamos el primer valor en agosto pero empezamos a asistir en julio. Asistimos a todos los remates que se refieren a inmuebles, locales industriales y comerciales que se realizan en la ciudad de Montevideo. El índice específicamente sólo se refiere a propiedades horizontales y a Montevideo, es un promedio de todos los inmuebles que se rematan en la capital, independientemente de dónde estén ubicados.

EC - ¿Siempre estamos hablando de remates judiciales?

MA - Siempre estamos hablando de remates judiciales, exactamente.

EC - El Instituto Nacional de Estadística (INE) hace sus propios relevamientos en cuanto a la marcha del mercado inmobiliario, tanto en lo que tiene que ver con la actividad de compraventa, como con los precios. Entonces, ¿de qué manera se puede relacionar este índice de precios de remate con el de precios de mercado que elabora el INE?

MA - Para construir el índice utilizamos como base el índice de precios de mercado del INE. Con esto logramos que cuando las personas utilizan el índice puedan calcular el descuento que se le debe realizar al valor de mercado para llevarlo aproximadamente a un valor de remate. Es decir, uno hace el cociente entre el índice de precios de remate y el índice de precios de mercado que publica el INE y tiene un valor aproximado de la quita que le tiene que hacer al valor de mercado para llevarlo a remate.

Desde que comenzamos a relevar la información hasta ahora ese descuento ha sido de aproximadamente un 40 por ciento; en 2004 bajó un poquito y estamos en alrededor de 45 por ciento. Ésos son los valores, para tener una idea de qué estamos hablando.

EC - Para terminar, veamos justamente qué fue lo que dieron los números, es decir, en función de los resultados que surgen de la construcción del índice, cuáles son las principales conclusiones si miramos el panorama desde agosto de 2002 hasta ahora.

MA - Desde agosto de 2002 hasta ahora la tendencia ha sido decreciente, como lo fue también en el mercado. El mercado de remates reaccionó más rápidamente que el mercado inmediatamente después de la devaluación, o sea el valor de remate cayó más rápidamente después de producida la devaluación que los valores de mercado. Los valores de mercado cayeron más claramente en 2003 y el valor de remate cayó más en 2002. Entonces el mejor momento para comprar en un remate fue inmediatamente después de producida la devaluación, en ese momento se produjo el descuento más grande, porque el valor de mercado caía a una tasa menos pronunciada que el valor de remate.
 
EC - Entonces en ese primer período, de agosto de 2002 a diciembre de 2002, ¿cuál fue la caída del precio de remate?

MA - En ese momento el descuento estaba más o menos en un 50 por ciento –para tener una idea de magnitudes–, cuando el promedio ha sido de un 40 y hoy nos situaríamos en un 35 por ciento.

EC - ¿Alguna conclusión más, sobre todo con respecto a los últimos meses?

MA - En el primer semestre de 2004 encontramos una caída de un 15 por ciento con respecto al primer semestre de 2003, o sea que los precios de remate seguirían cayendo, contrariamente a lo que está pasando con los precios de mercado que, de acuerdo a los datos del INE, se han estabilizado, o sea que hay caídas pero muy pequeñas, por lo que podríamos decir que en líneas generales se han estabilizado.

EC - ¿Alguna referencia final con respecto a lo que ocurre hoy mismo, al final de este período que ustedes han relevado?

MA - Básicamente eso, que el índice promedio de precios de remate seguiría cayendo mientras el índice de precios de mercado se habría estabilizado.

EC - ¿Pueden avizorar alguna tendencia de aquí en adelante?

MA - Uno de los problemas para hacer proyecciones con el índice es que estamos trabajando con un período muy corto, 2002-2004, dos años, además, de mucha inestabilidad. Por otra parte el mercado de remates es muy heterogéneo, presenta variaciones importantes cuando se consideran períodos muy cortos. De todas formas creemos que la tendencia va a ser a seguir los precios de mercado, por lo tanto se podría esperar que comience a subir.

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Transcripción: María Lila Ltaif Curbelo
Edición: Mauricio Erramuspe