(Emitido a las 8.25)

EMILIANO COTELO:
Desde hace un tiempo, el FMI y muchos analistas internacionales vienen advirtiendo que existe una "burbuja" en el mercado inmobiliario mundial. Y como toda burbuja, crece y crece pero más tarde o más temprano explota.

En este contexto, nos pareció interesante dedicar nuestro espacio económico de hoy a responder algunas interrogantes. ¿Qué está pasando con los precios de la vivienda en las principales economías del mundo? ¿Existe una burbuja en el mercado inmobiliario? ¿A qué riesgos se enfrenta la economía mundial? ¿Y cómo puede eso afectarnos aquí? El diálogo será con el economista Pablo Rosselli de Tea Deloitte & Touche.  

***

Pablo, ¿qué está pasando con los precios de la vivienda en las principales economías del mundo?

PABLO ROSSELLI:
Desde mediados de la década del noventa los precios en los mercados inmobiliarios de la mayoría de las economías desarrolladas vienen creciendo a un ritmo extraordinario y, como consecuencia de eso, hoy en día se ubican en niveles muy elevados. Para dar una idea, Emiliano, según la revista The Economist el precio de la vivienda en Estados Unidos acumula un aumento en términos reales (descontada la inflación) de 73% respecto a los niveles de 1997 y eso no es nada si lo comparamos con subas de 145% en España o de 155% en Inglaterra.

Estos números son realmente impresionantes, pero tengamos presente que un fuerte aumento del precio de la vivienda no implica de por sí que necesariamente haya una "burbuja".   

EC - Entonces, ¿qué otros indicadores han prendido la señal de alerta?

PR - Uno de los indicadores que los especialistas siguen más de cerca es la relación entre el precio de la vivienda y los alquileres. Este indicador es equivalente a otro indicador que se mira en los mercados bursátiles que es la relación entre precio de la acción y ganancias: así como el precio de una acción debería estar en línea con los dividendos, el precio de las casas debería estar en línea con el valor de los alquileres.

EC - ¿Podemos explicar un poco más este concepto?

PR - Simplificando mucho el problema, si alguien piensa que pagar alquiler va a ser en términos financieros más barato que comprarse una casa, no va a comprar la vivienda y va a optar por vivir en una casa alquilada. Pero si piensa que pagar el alquiler al final va a ser más caro que comprar la casa (inclusive pagando los intereses de la hipoteca o inclusive dejando de percibir intereses por el monto invertido en la casa), entonces comprará la casa.

Lo mismo sucede con los que compran casas como inversión. Si estas personas creen que lo que pueden cobrar de alquiler en el futuro es mayor que el precio de la vivienda (incluyendo los intereses que se pierden de ganar por invertir en la casa), entonces van a comprar la casa y alquilarla, pero si creen que la suma de los alquileres que puedan cobrar no va a compensar el costo de la casa, entonces no la comprarán.

Si los agentes piensan así, y en la comunidad académica hay un razonable consenso de que más tarde o más temprano se termina haciendo ese tipo de cálculo llamémosle "racional", entonces los precios de las casas deberían reflejar las expectativas respecto a los alquileres futuros. Es decir, los alquileres que podría cobrar un "inversor" o los alquileres que se "ahorraría" una familia que compra una casa para vivir.

EC - Bien. Creo que se entiende la lógica de la comparación. ¿Qué marca esa comparación, Pablo?

PR - La relación entre los precios de las viviendas y los alquileres actuales está en niveles récord. Esto significa que el precio de la vivienda es muy alto en relación a los alquileres actuales. Según The Economist, en Estados Unidos la relación está 35% por encima del promedio de los últimos 30 años; en Inglaterra, en Australia y en España la relación entre el precio de la vivienda y los alquileres actuales supera en más de 50% el promedio histórico.

EC - Si entiendo lo que decís, parecería que hubo un aumento desmedido de los precios en relación a los alquileres. Allí está el indicador de que estamos ante una burbuja. ¿Es así, Pablo?

PR - Bueno, ese es el razonamiento principal de quienes marcan que estamos ante una burbuja. Sin embargo, un alta relación precio-alquiler como la que estamos observando ahora puede tener dos interpretaciones diferentes.

EC - ¿Cuáles son esas interpretaciones, Pablo?

PR - Algunos podrían pensar que los precios subieron porque se están anticipando a un aumento de los alquileres. Los precios son altos en relación a los alquileres actuales, pero eso obedecería a que se prevé que los alquileres suban en el futuro, de manera de restablecer esa relación entre las dos variables.

La otra interpretación tiene que ver con la conclusión que tú presentabas. Los inversores estarían comprando casas porque piensan que el precio de las casas va a seguir subiendo. En ese caso, la ganancia de los inversores no está en los alquileres que pueden llegar a cobrar sino en la posibilidad de vender la casa más cara en un tiempo, lo que los economistas llamamos hacer una "ganancia de capital". Y si las personas compran casas sólo porque el precio está alto y esperan que siga subiendo entonces estaríamos ante una burbuja en el mercado inmobiliario. Al final, alguien tiene que estar dispuesto a pagar más alquileres. Y si eso no es así, en algún momento, los precios terminan bajando.

EC - ¿Y ante esas dos posibles explicaciones, Pablo, qué conclusión se debe sacar?

PR - La verdad es que es difícil sacar conclusiones tajantes. Lo que muestra la evidencia empírica es que es muy fácil reconocer una burbuja una vez que "estalló", pero no es tan fácil determinar con certeza de que se trata de una burbuja cuando todavía está creciendo. Como dije antes, los extraordinarios precios de la vivienda en muchos países desarrollados y la relación que actualmente tienen con los alquileres podrían ser "de equilibrio" (sostenibles) si en los próximos años los alquileres subieran fuertemente. Si fuera obvio que se trata de una burbuja, no debería haber tantos agentes dispuestos a comprar a esos precios.

En otras palabras, Emiliano, es cierto que todas las burbujas cuando se rompen tienen una relación precio-ganancias muy alta por detrás, pero no todas las relaciones precio-ganancia altas tienen una burbuja por delante. De hecho, en el caso de los mercados bursátiles, que a los efectos sirve de comparación, la relación precio-ganancias es un muy mal predictor de la variación futura de los precios de las acciones.

EC - Queda claro que las "burbujas" no son fáciles de reconocer, pero en el caso de los mercados inmobiliarios tenemos varias voces "de peso" advirtiendo de la situación.

PR - Eso es cierto, Emiliano. La Reserva Federal y muchos analistas privados vienen señalando los peligros desde hace un tiempo. La revista "The Economist", que es una referencia reconocida y fue uno de los ámbitos en que más se advirtió sobre la burbuja de las acciones tecnológicas de finales de los noventa, también se ha referido al tema en varias ocasiones.

Y el propio FMI ha insistido sobre este tema en sus últimos informes semestrales.

EC - ¿Cuáles son los riesgos de esta situación para la economía mundial y para nuestro país?

PR - Bueno, si esa eventual burbuja se pinchara y se observara un fuerte descenso de los precios de los inmuebles, se podría tener un efecto negativo importante en la economía mundial.

En concreto, muchísimas familias en esos países se han endeudado con hipotecas importantes aprovechando una coyuntura de bajas tasas de interés y de precios de las viviendas al alza. Una caída del precio de las viviendas determinaría un empobrecimiento de esas personas, que conservarían sus deudas pero tendrían inmuebles de menor valor. En ese sentido, sería similar a una caída fuerte de las acciones en las bolsas de valores. Ese eventual empobrecimiento de las familias podría derivar en una reducción del gasto y de la actividad económica. Y a ese escenario de menor actividad económica se podría agregar en algunos casos, dificultades en bancos, porque siempre que los precios de las viviendas bajan mucho, a los bancos se les hace más difícil recuperar sus créditos hipotecarios.

Lógicamente, se trataría de un escenario negativo para nuestro país, porque un estancamiento o una recesión mundial afectaría nuestras exportaciones y por consiguiente el crecimiento económico.