Conviene comenzar por algunos consejos para los que están buscando apartamento o casa.

Primero, no esperen que los alquileres bajen. Los operadores inmobiliarios sostienen que la tendencia al alza en los alquileres se extenderá al menos hasta fines de 2006.

Segundo, si encuentran algo que se ajusta a lo que querían, aunque tengan alguna reserva en cuanto a algún detalle, no duden en pagar una seña. Probablemente, cuando ustedes dejen el apartamento, entrará otro más decidido y sí lo alquilará. 

Tercero, si están buscando en barrios no costeros... apúrese a concretar. Allí aún no se ha dado una pronunciada suba de precios pero, en breve, dicen que sí se dará.

Cuarto, si ya están alquilando, intenten renovar. Probablemente un nuevo contrato en otra casa o apartamento, signifique un gasto mensual mayor.

Pero veamos por qué se está dando este fenómeno en el mercado de alquileres de la capital.

"Hay una demanda muy importante en el mercado de alquileres, yo diría que superior a la habitual en los últimos años derivado de la ausencia de otras alternativas de acceso a la vivienda que fueran en Montevideo muy importantes. Por ejemplo, el BHU cubrió en promedio alrededor del 20% de la demanda habitacional en Montevideo. El BHU hoy no está operando y, por lo tanto, su ausencia significa que esos sectores antes atendidos por el BHU deben buscar en el mercado de arrendamientos su opción habitacional. Lo mismo pasa con el recorte de inversión en obra pública por parte del Ministerio de Vivienda, la escasa actividad que tiene el sistema cooperativo en general y la ausencia de financiamiento a largo plazo accesible para la clase media que disponen los promotores privados para desarrollar obra. En ese contexto adverso el mercado de alquileres es la única alternativa y eso se está notando" , explicó el operador inmobiliario y director de la revista Propiedades, Julio Villamide.

Entonces, el crecimiento de la demanda ha sido superior al de la oferta y, como consecuencia, los precios están subiendo en términos reales, decía Villamide. Y esa suba es notable y llegó al 15% por encima de la inflación en 2004 y 2005. Este aumento no tiene un correlato en el poder adquisitivo de la mayoría de la población y ahí surgen los problemas.

Villamide ha estudiado la evolución del mercado de alquileres. Sus estadísticas indican que mientras entre 1994 y 2004, los arrendamientos estuvieron estables o a la baja, ahora están al alza. Entre 1994 y 1998, había sobre oferta de viviendas. En 1998 comenzaron los efectos de la recesión y en 2002 la crisis económica arrasó con este y todos los mercados en Uruguay. La fuerte emigración, dijo el experto, generó una importante caída en la demanda y por tanto en los precios.

Sin embargo, ahora se da el proceso inverso. Hay mucha demanda y poca oferta y, regla del mercado mediante, los precios suben y desesperan a quienes quieren alquilar.

Ese, por ejemplo, es el caso de Fernando. Él hace semanas que está buscando y no encuentra ese mono ambiente o apartamento de un dormitorio que pretende. Fernando estudia Derecho, tiene 22 años, y la zona en la quiere vivir es el Centro, Cordón o Ciudad Vieja dada la proximidad con la facultad.

"Yo alquilo desde que me vine a vivir a Montevideo en el 2000 y los precios están bastante más elevados. No sé por qué razón porque el poder adquisitivo de la gente no aumentó en relación con el aumento de los alquileres. Además, hay demasiada demanda y muy poca oferta de alquileres. Me explicaban en la inmobiliaria que el problema de la oferta y la demanda es que la gente antes se cambiaba de apartamento por distintas circunstancias, porque cambiaba de trabajo o algo, y se mudaba de apartamento. Y ahora nadie quiere soltar el que tiene, nadie quiere largar lo que tiene porque ya sabe cómo va a ser el reajuste anual y eso, ya sabe lo que va a pagar. Si te vas a mudar, los alquileres están elevados. Por ejemplo, un mono ambiente, aproximadamente 4.000 pesos es lo que sale, que es lo que estoy buscando yo o de un dormitorio porque vivo solo", indicó Fernando.

Mientras Fernando busca, hoy tenía que ver un apartamento en el que depositaba muchas expectativas, Verónica ya se decidió por una pensión, a la espera de alguna alternativa. Vino de Paysandú para retomar sus estudios en el IPA para ser profesora de Biología: "He consultado diarios y están muy arriba. Mono ambientes, 2.500 (pesos), más gastos comunes, más luz, agua se va muy caro. La opción que voy a hacer es una pensión. (...) Por ahora voy a estar en una pensión".

El 9 de marzo, Búsqueda publicó un informe en el que se describían algunos de los precios que alcanzaban los alquileres en distintos barrios. Mientras un apartamento definido como "moderno", de un dormitorio, en Pocitos va de 6.000 a 7.000 pesos, uno de dos dormitorios va de 8.000 a 12.000 y uno de tres está entre los 12.000 y los 16.000 pesos. En el Centro y Cordón, un apartamento de un dormitorio ronda los 3.000 pesos. Los de dos habitaciones van de 4.500 a 5.000 pesos.

Como dato general, señalemos que las familias que alquilan en Montevideo representan el 20% del total, según estimó Villamide en ese artículo. El operador inmobiliario indicó que pese a la suba que vienen registrando, los arrendamientos no alcanzan los precios pre crisis.

Esta suba, sin embargo, ya está afectando a los sectores de ingresos medios. Villamide llamó la atención sobre una parte de la población que estaría quedando sin muchas alternativas dentro del mercado formal. "Si los alquileres empiezan a crecer más que los ingresos de los hogares hay gente que pueda tener dificultades, ya sea sectores de ingresos medios o medios bajos o incluso sectores de ingresos bajos. El año pasado advertíamos que había, de acuerdo a la información de la encuesta de hogares y la información censal del INE, 22.000 hogares en Montevideo que ganaban 10.000 pesos o menos por mes y ya destinaban, antes de esta suba, al menos 30% de sus ingresos para el pago de alquiler. Es razonable pensar que si la situación de ingresos en esas 22.000 familias no ha cambiado drásticamente en estos últimos dos años, es muy probable que un porcentaje muy importante de esas familias no pueda seguir haciendo frente al pago del alquiler que ya estaba consumiendo demasiado de sus ingresos antes de estas subas y entonces probablemente para esas familias la alternativa que hoy existe, desafortunadamente, es el asentamiento".

El mercado de alquileres registra una suba de 15%, originada en un aumento de la demanda y una oferta escasa. Esta es una tendencia que se viene consolidando y no aparecen posibilidades en el corto plazo de que se revierta. Más adelante vamos a ver cómo podría mejorar un poco el panorama con algunas acciones del Estado sugeridas desde el sector privado.

Lo que parece claro es que para tener suerte en la búsqueda es necesario diseñar una estrategia. Tener claro qué es lo que se busca y no perder tiempo.

En enero Paula tuvo que empezar a buscar un apartamento junto a su pareja. El que alquilaban pasaría a la venta y rápidamente tenían que encontrar una alternativa: "Tuvimos la suerte si se quiere de poder elegir y fijarnos determinados requisitos para lo que estábamos buscando y poder elegir en base a eso. Somos una pareja y queríamos que tuviera tres dormitorios para tener nuestro cuarto de estudio cada uno y el dormitorio común. Primero buscamos Parque Rodó, Cordón Sur pero la verdad es que por ahí están bastante más elevados que lo que estábamos pagando en el Prado por uno de dos dormitorios. Estábamos pagando 3.200 más 1.000 de gastos en una zona segura como el Parque Posadas que podés dejar el coche en la calle y hay vigilancia. Ya te descontás mínimo 1.000 pesos de garaje. O sea que sumando el garaje y el alquiler más o menos teníamos que estar en 5.000. Un apartamento de tres dormitorios en la zona que te digo del Parque Rodó o por ahí, no encontramos".

Entonces, Paula y su novio tomaron la opción de mudarse dentro del propio Parque Posadas, donde aún los precios como decíamos no han tenido un incremento tan significativo como en la costa. De todos modos, Julio Villamide, director de la revista Propiedades, advirtió que el fenómeno de suba de precios se está dando en "degradé", desde la costa hacia el interior de la ciudad. Pese a ser paulatino, el operador afirmó que ese aumento ya se está viendo en barrios como el Prado y luego alcanzará a toda la ciudad.

Otra dificultad es el tema de las garantías que son cada vez más exigentes. Y, por ejemplo, muchos estudiantes del interior se encuentran con que casi no se aceptan como garantía propiedades que no sean de la capital.

El informe de Búsqueda del 9 de marzo señalaba que los propietarios están aumentando su nivel de exigencias en cuanto a las garantías y dan preferencia, por ejemplo, al Servicio de Garantía de Alquileres –de la Contaduría General de la Nación- o el que ofrece Anda a sus socios. Al Servicio de Garantía de Alquileres acceden los funcionarios públicos con más de un año de antigüedad, los pasivos y los trabajadores de empresas privadas con convenio. Por ejemplo, en 2005, tenía 31.000 contratos hechos mientras en 2004 tenía 28.000.

Villamide señaló que tal como está el mercado, muchos inquilinos están comenzando a enfrentar dificultades para cubrir los alquileres. Él se refiere a esas familias donde el arrendamiento ya se llevaba todo lo que podían soportar y que no pueden enfrentar un nuevo contrato con reajuste.

El operador inmobiliario afirmó que existe interés en el sector privado para promover proyectos destinados a los sectores medios. Sin embargo, otra vez la variable financiamiento aparece como la limitante.

"Yo creo que de parte del sector privado hay muchísimo interés en reactivar una construcción que todavía tiene una capacidad ociosa muy importante en Montevideo, porque no hay que engañarse con la reactivación de la franja costera, muy concentrada en la franja costera, pero que tiene escasa presencia en el resto de la ciudad. Todavía las empresas tienen capacidad ociosa y me consta que las empresas y los empresarios están buscando alternativas para poder acceder a financiamiento destinado a sectores medios para los cuales necesitan financiamiento de largo plazo, idealmente en Unidades Indexadas y con tasas accesibles", destacó Villamide.. 

Otro mecanismo, según Villamide, sería la intervención del Estado. Si bien rechazó de plano que se baje por decreto el precio de los alquileres, sí aconsejó establecer algún sistema de subsidio que ayude a que las familias en mayores dificultades puedan cubrir los arrendamientos: "En ocasiones en los países desarrollados, esas pequeñas diferencia entre la capacidad de pago circunstancial de la demanda y los valores de mercado los cubre el Estado con subsidios para el pago del alquiler que permiten asistir a muchas familias con un aporte pequeño del Estado, un aporte además transitorio y eso permite dinamizar el mercado, que haya más demanda y, por lo tanto, que haya más interesados en comprar y construir viviendas con fines de rentas. Eso puede complementarse con estímulos para la construcción de vivienda con fines de renta en determinados barrios que hoy tienen muchos servicios subutilizados, servicios de OSE, de saneamiento, de escuelas públicas, etcétera. Barrios que se han ido vaciando pero que tienen mucha infraestructura urbana. Entonces eso es mucho menos costoso para el gobierno".

Villamide decía que si bien existieron declaraciones desde el Ministerio de Vivienda en ese sentido, aún no hay nada concreto. "Existen mejores condiciones hoy que en el pasado para que este tipo de planes pudiera aplicarse. Lo cierto es que hoy no se están aplicando", afirmó.

Mientras esas cosas se van concretando, o no, muchos deben estar buscando o iniciando la búsqueda. La experiencia de Paula, quizás, los pueda ayudar en esa tarea. Ella aconseja definir una estrategia y decidirse: "Yo como tenía la idea cuando empecé a buscar para irme a vivir con unas amigas, tenía la idea de que yo podía hacer mi estudio de mercado y que todos iban a estar esperando a que yo me decidiera por el que más me gustaba. Me pasó por ejemplo, esto hace un par de años, que fue a ver uno en la Ciudad Vieja, un apartamento antiguo, grande, como son los apartamentos viejos de la zona de la Ciudad Vieja y me gustó pero tenía peros, detalles. La cuestión es que después vi un montón más y ninguno se ajustaba por el precio o por las comodidades a ese. Obviamente a ese lo alquilaron al poco tiempo. O sea que me parece que la estrategia es tener -siempre que tengas la suerte de poder, que no estés apurado o que no tengas serias limitaciones con lo que podés pagar de cuota- que tengas claros los requisitos, lo que necesitás y lo primero que veas que se ajuste y que sientas que ahí es un lugar donde podés vivir, señarlo porque está... si no, enseguida hay otro afuera esperando".