(Emitido a las 8.25)

EMILIANO COTELO:
Desde el mercado inmobiliario de Estados Unidos están surgiendo algunas señales inquietantes. Por ejemplo, se ha notado un debilitamiento de los precios de los inmuebles y han subido los niveles de morosidad de las carteras de créditos hipotecarios.

Por esa razón, nos pareció que valía la pena detenernos en nuestro análisis económico de hoy en este tema. ¿Cuán preocupantes son esas señales que envía el mercado inmobiliario de Estados Unidos? ¿Se ha pinchado la llamada burbuja de precios de los inmuebles? ¿Por qué ocurrió esa burbuja? ¿La política monetaria del anterior presidente de la Reserva Federal (Fed), Alan Greenspan, terminó alentando en los hechos la especulación inmobiliaria? ¿Estamos ante un riesgo cierto de recesión en Estados Unidos? ¿Qué perspectiva plantea esta problemática para la economía mundial?. Enseguida conversamos con el economista Pablo Rosselli, de Tea Deloitte & Touche.

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Pablo, si te parece bien, comencemos comentando las principales cifras del mercado inmobiliario de Estados Unidos, para situar a los oyentes en el contexto.

PABLO ROSSELLI:
Hay cuatro indicadores que están causando preocupación entre los analistas. En primer lugar, se está observando un descenso de la construcción de viviendas, que fue de 4% en el conjunto de 2006. Y a su vez, en el transcurso del año pasado se observó una progresiva contracción en el inicio de nuevas construcciones de viviendas, lo cual está pautando que en 2007 la construcción también será baja, probablemente menor a la de 2006.

En segundo lugar, se observa una caída en cantidad de transacciones inmobiliarias.

En tercer lugar, hay señales de debilitamiento de los precios de los inmuebles. El precio promedio de la vivienda no ha caído aún pero muestra un estancamiento en los últimos meses, mientras que los precios de las viviendas nuevas se encuentran levemente por debajo de los registros de hace un año.

Y en cuarto lugar, hay una tendencia de incremento en la morosidad de los créditos hipotecarios, sobre todo de los créditos concedidos a familias con un historial de crédito pobre.

EC - Pablo, sigamos con el mercado inmobiliario. Hay algunos analistas que señalan que en Estados Unidos se produjo una burbuja especulativa que llevó los precios de los inmuebles a niveles muy altos y que eso ocurrió por la política de tasas de interés muy reducidas que mantuvo la Fed bajo la conducción de Greenspan. ¿Es correcto ese análisis?

PR  -  Un hecho objetivo, indiscutible, es que los precios de las viviendas han subido mucho en Estados Unidos. En realidad eso ha sucedido en casi todo el mundo, pero si nos quedamos con Estados Unidos, entre inicios de los 90 y fines de 2006, los precios de las viviendas nuevas acumularon una suba promedio de 85% en dólares.

En parte eso obedece a la inflación pero la suba fue claramente mayor a la inflación. De todas maneras, está lejos de ser obvio que efectivamente haya ocurrido una burbuja o una suba especulativa de los precios.

EC - ¿Por qué decís eso, Pablo?

PR - Para ser breve, podemos mencionar dos cosas. En primer lugar, si fuera obvio (indiscutible) que los precios de los inmuebles están en niveles exageradamente elevados, no se explicaría por qué los compradores pagan esos precios. En una transacción siempre hay dos partes, un comprador y un vendedor. En nuestro ejemplo, los compradores no están encontrando que los precios sean absurdamente altos.

En base a ese argumento es que otras veces en el programa hemos dicho que es más fácil encontrar una burbuja especulativa una vez que los precios bajaron fuertemente (una vez que la burbuja se pinchó) que estar seguros de que los precios van a bajar antes de que se pinche la burbuja. En el caso actual de Estados Unidos, los precios se han debilitado un poco, pero están muy lejos de recoger una caída significativa. Desde esta perspectiva, no hay elementos para decir que la burbuja inmobiliaria, si existe, ya se pinchó. Los precios por ahora han bajado poco.

Pero hay un segundo aspecto a tener en cuenta. Quizás estemos ante una burbuja inmobiliaria que está a punto de pincharse (no lo podemos descartar enteramente). Sin embargo, bien podría ser el caso de que los precios actuales, eventualmente con alguna corrección más a la baja, sean precios sostenibles a largo plazo. ¿Por qué decimos esto? Porque si bien es cierto que en los últimos 15 años los precios de las viviendas en Estados Unidos mostraron una tendencia alcista muy marcada, también es cierto que las tasas de interés de largo plazo han bajado mucho.

EC - ¿Y cómo inciden las tasas de largo plazo en los precios de las viviendas?

PR - A inicios de los 90, las tasas de interés de los títulos americanos a 10 años estaban en un 9% anual. Ahora están en menos de 5% anual. Eso quiere decir que la rentabilidad que recibe el inversor por comprar títulos del gobierno ha caído mucho y por eso mismo, tiene sentido que los inversores se vuelquen hacia otros activos, entre ellos los inmuebles. Si muchos inversores compran inmuebles los precios de los inmuebles tenderían a subir. Y esa suba de los inmuebles sería sustancialmente mayor que el aumento de los alquileres. Eso efectivamente ocurrió. La relación entre el valor de los alquileres y el valor de los inmuebles bajó mucho en los últimos 15 años, lo que quiere decir que ha bajado la rentabilidad de la inversión en inmuebles para alquilar.

Pero eso es lógico, porque también ha bajado la rentabilidad de las demás inversiones, por ejemplo de la inversión en bonos americanos.

Con esto lo que queremos decir es que bien podría ser el caso de que no estemos ante una burbuja y que simplemente los mayores precios de los inmuebles estén recogiendo el efecto de una caída muy importante de las tasas de interés de largo plazo.

EC - Pablo, ¿en qué medida los indicadores del mercado inmobiliario están anticipando problemas a nivel de toda la economía de Estados Unidos? Te hago la pregunta porque por fines de febrero el ex presidente de la Fed, Alan Greenspan, señaló que existía la posibilidad de que a fines de este año la economía de Estados Unidos entrara en recesión. Entonces, ¿estos datos del mercado inmobiliario la dan firmeza a esa advertencia hecha por Greenspan?

PR - En cierta medida es inevitable pensar que sí. En los últimos años se observó un aumento significativo del endeudamiento de las familias con créditos hipotecarios. Si los precios de las viviendas bajaran sensiblemente, muchas familias endeudadas sufrirían un empobrecimiento porque aumentaría el valor de sus deudas frente al valor de sus casas. En ese caso, probablemente las familias deberían ajustar a la baja sus niveles de consumo. De la misma manera, si se observaran mayores aumentos de la morosidad en los créditos hipotecarios, entonces también eso presionaría en favor de una reducción del consumo de las familias. Si eso pasara, la economía de Estados Unidos eventualmente podría entrar en recesión.

De hecho, cuando miramos la historia de las últimas dos o tres décadas, vemos que caídas en los precios de las viviendas nuevas (aunque más importantes que las que hasta ahora hemos tenido), o el descenso en el inicio de nuevas construcciones de viviendas han venido acompañadas por recesiones. De allí, que exista cierta preocupación por las señales que surgen del mercado inmobiliario de Estados Unidos, aunque a nuestro juicio sería precipitado decir que efectivamente tendremos una recesión en 2008.

EC - ¿Por qué decís eso, Pablo?

PR - En general, la mayoría de los analistas no está previendo una recesión en Estados Unidos, a pesar de esos datos del mercado inmobiliario y a pesar del ajuste a la baja que han mostrado las bolsas en el mundo. De hecho, la encuesta de expectativas que realiza la revista The Economist continúa marcando una proyección de crecimiento en Estados Unidos de 2,6% para este año y una suba de 2,9% para el año próximo.

Por otra parte, los precios de los commodities siguen muy firmes, lo cual es una señal positiva porque si los mercados estuviesen pensando que Estados Unidos fuese a ingresar en recesión eso tendría un efecto negativo en la economía mundial y en los precios de los commodities.

En síntesis, todavía pensamos que la economía de Estados Unidos y que la economía mundial tendrán un buen desempeño en los próximos meses pero es claro que tendremos que seguir de cerca el comportamiento de la economía mundial. En ese sentido, el desempeño de las bolsas y los próximos indicadores de actividad y de confianza de los agentes en Estados Unidos serán especialmente relevantes.