(Emitido a las 8.56)

EMILIANO COTELO:
En estos días los propietarios de inmuebles de Montevideo han comenzado a recibir en sus hogares las facturas con los importes que deberán pagar por Contribución Inmobiliaria. Este debería ser un episodio casi rutinario, pero en esta ocasión ha generado una fuerte expectativa. Es que entra en vigencia una especie de reforma tributaria a escala municipal.

Desde el 1º de febrero la Intendencia ya no calcula la Contribución Inmobiliaria en función del valor imponible del inmueble, sino a partir del llamado "valor real". Por otra parte, los valores reales han sido actualizados por primera vez en 40 años por la Dirección Nacional de Catastro (DNC). Y, por último, se ha modificado la escala de tasas que se aplican sobre esos valores reales para llegar al número final.

Todas estas novedades –y alguna otra– han implicado un cambio sustancial en los montos a pagar por los contribuyentes.

Desde la semana pasada, los mensajes de nuestros oyentes están cargados de ejemplos en uno y en otro sentido: los que se quejan porque se encuentran con un aumento importante de la Contribución Inmobiliaria, y los que saludan porque se han visto beneficiados con un abaratamiento de ese tributo.

Para aclarar las dudas que han surgido, les proponemos conocer los detalles de esta nueva disposición, en diálogo con el director del Departamento de Recursos Financieros de la Intendencia Municipal de Montevideo (IMM), contador Enrique Cabrera.

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Contador Cabrera, antes de analizar las nuevas disposiciones, sería bueno situarnos en el escenario que estaba planteado antes del 1º de enero de 2008. ¿Cómo se calculaba hasta el año pasado la Contribución Inmobiliaria?

ENRIQUE CABRERA:
Básicamente el tributo Contribución Inmobiliaria siempre se calculó a partir de la combinación de determinados factores. Un factor era proporcionado por la DNC, el que tiene que ver con el valor de mercado de la unidad, y el otro factor era una combinación de alícuotas determinadas por la IMM. El primer valor era calculado por la DNC y la alícuota era determinada a partir de la legislación de la IMM. En estos tiempos ese valor de catastro no había sido actualizado.

EC - ¿Cuál había sido la última actualización?

EnC - El último catastro había sido el del año 60, que tuvo una actualización parcial en el año 72. Esos valores se ajustaban por coeficientes que no reflejaban las variaciones que se daban en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, ese cálculo era una determinación anual hecha por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), que era homogéneo para todo el país. Es decir que una vivienda que fue aforada en el año 60 en Montevideo y una que fue aforada en Artigas –ni siquiera estamos hablando de un barrio de Montevideo– tuvieron la misma evolución de acuerdo con esos coeficientes de actualización. Si enfrentamos esos datos con el mercado, podemos encontrar que la evolución ha sido totalmente diferente.

Eso generó distorsiones, y a mediados de los ochenta el municipio introdujo el concepto de zonas, como forma de tener una aproximación a esa situación.

EC - Montevideo se dividió en tres grandes zonas.

EnC - Eso generaba que para un mismo valor de inmueble desde el punto de vista del mercado había tributaciones diferentes, sobre todo por la incidencia de ese ajuste planteado por el MEF y por el efecto zona. Por ejemplo, un bien cuyo valor de mercado estaba en el entorno de los 50.000 dólares, en la zona 1 pagaba 8.409 pesos, en la zona 2 5.700 pesos y en la zona 3 2.873 pesos. La situación anterior era perniciosa, el contribuyente no pagaba en función del valor de mercado, que es lo que plantea este tributo desde el punto de vista conceptual.

EC - Para subsanar ese tipo de distorsiones se tomó una serie de medidas. La primera de ellas es un nuevo estudio realizado por la DNC de los inmuebles de Montevideo.

EnC - Sí, entre los productos del catastro nacional surge la nueva valoración de los inmuebles de Montevideo. Esos valores quedaron firmes en el año 2006, en el año 2007 se procesó una discusión en la Junta Departamental, en la cual hubo un rico proceso en términos de las apreciaciones con relación a la fijación de las nuevas alícuotas y, básicamente para obtener la misma recaudación que teníamos en el ejercicio anterior, hubo una disminución de las alícuotas a aplicar en el ejercicio 2008.

EC - ¿Cuál es el nuevo esquema de cálculo de la Contribución Inmobiliaria? ¿Cuáles son los ingredientes del nuevo esquema de cálculo?

EnC - Para la nueva base de cálculo, la Intendencia, si no hubiera modificado nada, tendría la situación anterior de las alícuotas; en ese sentido podemos apreciar que hubo una revalorización del catastro, entonces aplicar linealmente esa valoración implicaba un incremento sustancial de la recaudación de la Intendencia por este concepto. En términos generales podíamos apreciar que en la zona donde menos se incrementaba, que era en la Ciudad Vieja, la valoración de Catastro estaba un 30% por encima de los valores que se manejaban antiguamente, y en la zona este de la ciudad estaba en torno a un 70%. La aplicación lineal de esos valores habría llevado la percepción de ingresos de la IMM por encima del 10 o 15% más en términos generales. En este esquema, la discusión que se dio en la Junta Departamental tuvo como marco que la Intendencia no incrementara lo que recaudaba por concepto de Contribución Inmobiliaria.

EC - La condición fue que el monto global recaudado por la Intendencia por concepto de Contribución Inmobiliaria no se incrementara.

EnC - Y eso implicaba rebajar las alícuotas que estaban presentes hasta ese momento. Lo que ocurre es una redistribución, porque algunos van a pagar más y otros van a pagar menos.

EC - Antes de pasar a eso, una pregunta a propósito de este nuevo estudio que hizo la DNC para definir los valores reales actualizados de los inmuebles. En primer lugar, ¿ese estudio se hizo en todo el país, o solo en Montevideo?

EnC - En Montevideo, y se está haciendo en la zona metropolitana, en Canelones, en Ciudad de la Costa, etcétera.

EC - En el caso de Montevideo, ¿se hizo a pedido de la Intendencia?

EnC - No, era un trabajo que estaba realizando la DNC, pero hubo una fuerte colaboración de la IMM, que en estos últimos 15 años ha tenido una experiencia importante en el manejo inmobiliario por la parte del Plan de Ordenamiento Territorial. Ese tipo de cosas son herramientas que la Intendencia venía manejando.

EC - ¿Cómo se reafora una vivienda? ¿Cómo se hizo el cálculo de los nuevos valores reales? ¿Qué factores se tuvieron en cuenta?

EnC - Básicamente se trata de obtener el nuevo valor de mercado de cada unidad. Eso se hace mediante una metodología para catastrar, en la cual el análisis estadístico es un elemento fundamental. Se trabaja con las compraventas registradas, después se eliminan datos dudosos y determinada homogeneización que se hace de los datos de acuerdo con las características de la edificación, del terreno, tiempo de la transacción, moneda en la que se realizó, etcétera.

EC - Pero según la información que ustedes ponen en la página web de la Intendencia, ese valor real del inmueble se nutre de dos componentes, el terreno y la construcción. ¿Cómo se evalúa cada una de esas dos partes?

EnC - Hay metodologías para evaluar el valor del terreno.

EC - Pero el valor del terreno depende mucho de la zona y de las tendencias que se estén dando en el mercado inmobiliario, en los distintos barrios de la capital.

EnC - Y la edificación también.

EC - Pero supongo que el valor del terreno puede calcularse bien en función de los precios en cada una de las regiones y de las zonas de la capital. En cambio la valuación de la construcción, ¿se hizo estudiando casa por casa, apartamento por apartamento?

EnC - Ese valor surge sustancialmente de los permisos de construcción. Hay un registro de uso que es parte del análisis, después se incorpora en forma importante, de acuerdo con una metodología muy extensa, en términos de las transacciones que se registran en el mercado inmobiliario y se depuran situaciones, por ejemplo no es lo mismo una transacción entre familiares que entre terceros desconocidos, o situaciones de urgencia para una venta. Ese tipo de cosas se trata de llevar a valores homogéneos y de ahí surgen los valores de cada unidad catastral.

EC - Se lo preguntaba porque en la página web de la Intendencia se suministra, además del nuevo valor de la Contribución Inmobiliaria, el valor de aforo de cada uno de los inmuebles, y el contribuyente puede llegar a sorprenderse por este último número, por el punto de partida, el valor de aforo, el valor real, etcétera. ¿Esos números son apelables?

EnC - Lo que se está tratando de hacer con la publicidad de esos nuevos valores de contribución es que la persona se dirija a plantear sus reclamos, porque la emisión todavía no salió, va a llegar al vecino a partir del 10 de marzo. Estamos haciendo que la persona tome conocimiento del valor antes de que le llegue el recibo y de esa forma, si tiene alguna duda, vea en qué oficina plantear su reclamo, su parecer. La página web está habilitada para algunas preguntas que son específicamente del cálculo, que le competen a la Intendencia, para que el contribuyente pueda recurrir y ver si su interrogante puede ser satisfecha. Si hay una duda con relación al valor, el reclamo es ante la Oficina Nacional de Catastro, que es la que fija ese valor. Y siempre hay un procedimiento para plantear alguna variación a esos estudios, no es que sea apelable pero siempre hay posibilidades de corregirlo.

EC - Le preguntaba porque podía haber plazos que ya hubiesen caducado.

EnC - No, siempre hay posibilidades de plantear alguna valoración diferente. Puede haber errores, en un edificio de apartamentos muy homogéneo, en el cual tienen todos el mismo metraje, si hay diferencias muy determinantes entre una unidad y otra es claro que hay un error. Eso puede ser corregido rápidamente, se puede constatar y corregir.

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EC - El 25 de setiembre del año pasado la Junta Departamental de Montevideo aprobó el decreto municipal número 32.265, la Rendición de Cuentas, la modificación presupuestal correspondiente a ese año, y se estableció en particular el cambio en el cálculo de la Contribución Inmobiliaria. Se eliminan las tres zonas en que estaba dividido Montevideo, y el cálculo pasa a hacerse en función del valor real de los inmuebles, que ha sido reevaluado por la DNC después de más de 40 años sin actualizarse. El valor real se supone que es el 80% del valor de mercado del inmueble. Y a ese valor real se le aplica luego una alícuota que va de 0,25% a 1,4%. ¿Cómo se explican estos cinco valores de las tasas?

EnC - Son valores en función de franjas. La primera franja se aplica hasta los valores de 267.500 pesos; la segunda, de 0,75%, de 267.501 a 668.750; la tercera, de 1%, de 668.751 a 1.337.500; la cuarta, de 1,2%, de 1.337.501 a 26.750; y la quinta, de 1,4%, de 26.750.001 en adelante.

EC - ¿Son alícuotas planas?

EnC - En la situación anterior teníamos un marco de alícuotas que iban de 0,72% a 2,4%, ahora pasamos a un régimen que va de 0,25% a 1,4%, hay una disminución en el valor. En este caso –es algo positivo–, a partir de 2008 se calculan en forma progresional, por el primer tramo todas van a pagar lo mismo, por el segundo tramo todas van a pagar lo mismo, la diferencia se da cuando un bien alcanza un tramo superior.

EC - Es el mismo sistema que se aplica en el caso del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas.

EnC - Sí, es igual. Otro elemento importante es que para las tres zonas anteriores había mínimos imponibles, que en términos gruesos estaban en 600 pesos para la zona 1, 300 para la zona 2 y 167 para la zona 3. Ahora ese mínimo imponible se lleva todo a 181 pesos. Hay una disminución del aporte, sobre todo en los rangos más bajos de viviendas que estaban aportando por el mínimo anterior.

EC - ¿Han hecho cálculos a propósito de cómo impacta este nuevo sistema de cálculo de la Contribución Inmobiliaria en lo que pagan los contribuyentes de Montevideo?

EnC - Sí, para la gente que pagaba el mínimo hay una disminución importante, sobre todo en la zona 1; ahí las más beneficiadas son las viviendas de menor valor en Ciudad Vieja y Cordón, sobre todo en Cordón norte y algo de la Aguada. Se dan algunos incrementos, no en términos relativos pero sí en términos absolutos, en la zona donde hubo mayor crecimiento inmobiliario, la zona este del departamento. Desde el punto de vista catastral los incrementos estaban valuados en un 30% de acuerdo con los nuevos valores planteados por Catastro; en términos de análisis de los valores reales, el valor que tenía antes Catastro para la zona de Carrasco estaba valuado en un 30%, con una desvalorización del 70%. Si se lo aplicara directamente, significaría un incremento en la Contribución de dos o tres veces; pero ese incremento no se va a dar porque disminuimos las alícuotas, pero va a haber un incremento importante desde el punto de vista absoluto.

En términos relativos pero no en valor absoluto se va a dar en las zonas periféricas, donde se han visto mejoras en términos de saneamiento, alumbrado, vialidad, que en el año 60 no estaban incorporadas al valor, y se incorporan.

EC - En resumen, ustedes han dicho que un 60% de los propietarios de inmuebles va a pagar menos.

EnC - Un 60% va a pagar menos y un 40% va a pagar más.

EC - ¿Ya tienen confirmado eso?

EnC - Sí, eso es a partir de la emisión que tenemos desarrollada.

EC - ¿Qué pasa con la recaudación total de la Intendencia? Usted señaló que no se va a aumentar lo que se recauda por este concepto. Pero veía que ayer en el Directorio del Partido Nacional hubo preocupación por los nuevos valores de la Contribución Inmobiliaria, el diputado Javier García dijo que estábamos ante un "ajuste fiscal para pagar deudas a ADEOM", y el presidente del Directorio, Jorge Larrañaga, ordenó trabajar en el tema. Todo vino a partir de un planteo del diputado García, quien consideró que "lo que se está gestando en Montevideo con el aumento de la Contribución es en realidad un ajuste fiscal para pagar deudas de la Intendencia", concretamente deudas con ADEOM. Dijo también que la medida "no fue tomada con criterios de justicia y que los daños recién se verán a partir de marzo". ¿Ustedes tienen cómo verificar que no hay incremento en la recaudación?

EnC - Primera cosa, ahí hay apreciaciones políticas y me gustaría hacer una diferenciación. Todo el proceso de catastro tuvo una rica discusión en la Junta Departamental, en la que participaron los representantes del Partido Colorado y del Partido Nacional. No quiero decir que haya habido apoyo a la propuesta, pero si el diputado García consulta a sus ediles tendrá elementos para hacer apreciaciones más rigurosas sobre este tema.

En ese sentido, siempre se manejó que la emisión con estos nuevos valores no implica incrementos para la recaudación de la Intendencia por este concepto. Tendríamos que verificarlo cuando se procese la recaudación. A esto no se le ha descontado la morosidad que pueda haber, que no creemos que impacte sustancialmente. En términos generales, la nueva emisión es de similar valor a la emisión 2007. Quizás estemos hablando de situaciones diferentes en términos de lo que consideramos justicia tributaria.

EC - ¿A qué se refiere?

EnC - Ahora se estará pagando en función del valor del bien. Quien tiene un bien de un valor mayor tiene que hacer una contribución mayor, esa es la situación de justicia tributaria desde un punto de vista objetivo. La hemos calculado de esa manera, capaz que el diputado García tiene otra forma de calcular; que la acerque y veremos cuál es la más justa.

EC - Uno de los puntos que van a formar parte del análisis y de la discusión es de qué orden llegan a ser los ajustes en el caso de que se produzcan aumentos. El intendente Ricardo Ehrlich había dicho el año pasado que en ningún caso se darían incrementos de la Contribución Inmobiliaria superiores al 15%.

EnC - Eso fue parte del mensaje que enviamos a la Junta, que era sobre otra base de alícuotas, pero el tema fue discutido en la Junta, se hicieron correcciones y ese tope fue eliminado.

EC - Ese tope se eliminó. Sí, hemos recibido mensajes con testimonios –se han publicado también en los diarios– de casos en los que se duplicó e incluso se triplicó el valor de la Contribución Inmobiliaria.

EnC - Si hay situaciones que hay que corregir, la Intendencia y la DNC están dispuestas a hacer las revaloraciones correspondientes. Pero si hay un nuevo valor que se ajusta a la realidad, el contribuyente tiene que contribuir en función de ese valor. No olvidemos que estaba contribuyendo por un valor menor. Le pongo un caso concreto para que se vea la distorsión que estaba planteada. Situémonos en la zona de Carrasco, muy rica en términos de valor inmobiliario, la zona de rambla República de México y Costa Rica; el valor de catastro promedio de esa zona estaba en 55 dólares el metro cuadrado, iba de un valor mínimo 0 –o sea que esa persona no estaba tributando en función de la tierra– a un valor máximo de 84, y hoy en esa zona no hay ningún metro cuadrado que valga menos de 300 dólares. Esa era la situación anterior, es claro que a esa persona le va a subir más de un 100% la contribución. ¿Cuál es la situación justa, la anterior o la actual?

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EC - La edila de la Lista 15 Glenda Rondán ha sido una de las representantes de la oposición que más han cuestionado este nuevo sistema de cálculo de la Contribución Inmobiliaria. Consultada ayer por la producción de En Perspectiva, Rondán aseguró que el nuevo régimen es injusto porque solo tiene en cuenta a los inmuebles y no a los propietarios.

(Audio)

"GLENDA ROLDÁN:
Yo no creo que el sistema tributario implantado sea equitativo porque realmente no contempla las verdaderas necesidades de los ciudadanos de Montevideo. En el afán de recaudar no se mira. Montevideo no es una foto que se toma desde el aire sino la gente que vive dentro de las casas. Hay muchas casas en barrios importantes que han sido heredadas y la gente no va a poder pagar.

Yo estoy segura –porque no puedo pensar otra cosa– de que el intendente y el contador Cabrera van a cumplir con la palabra empeñada con esta edila de la minoría: ellos me prometieron que iban a tratar caso a caso en la medida que la persona demuestre que, viviendo donde vive por razones de herencia o por lo que fuere, no puede pagar esa contribución. Y entonces sí, el sistema será equitativo."

(Fin.)

EC - Teniendo en cuenta el reclamo de la edila Rondán, ¿se permitirán excepciones?

EnC - Primero una apreciación: las valoraciones que hace la edila son en el tono que se discutió el catastro en la Junta, siempre con un ánimo de aportar y corregir situaciones.

El primer tema que le aclaramos a la edila es que este es un impuesto de carácter directo, que está en relación con el valor del bien, no toma en cuenta el ingreso de las personas. En ese sentido es un elemento adicional, no es un elemento central en términos de cómo se percibe el impuesto, básicamente lo gravado es en función del valor de mercado de la unidad que contribuye.

No obstante eso, hay algunas formulaciones que ya aplica la Intendencia o que están en estudio que tienen en cuenta la capacidad contributiva del titular o del poseedor del bien. Pero no es una situación genérica, es una situación excepcional. En esos términos tenemos las exoneraciones para el grupo de jubilados, un sector que puede tener una percepción baja en términos de ingresos. En algunas situaciones se contempla, los jubilados tienen un régimen de bonificación especial con relación a la contribución.

Hay otras cosas en estudio y otras que el municipio financia –porque si no percibe está financiando–, que son las contribuciones que no se pagan por el artículo 69 de la Constitución o las exoneraciones a entidades de carácter religioso. Esas exoneraciones contemplan situaciones especiales que no están directamente vinculadas con el valor de mercado.

EC - De la audiencia vienen preguntas a propósito de qué correspondencia existe entre el precio pagado por la Contribución Inmobiliaria, en algunos casos probablemente mayor, y los servicios que el propietario recibe a cambio. Varios oyentes tienen la impresión de que no hay correspondencia.

EnC - La contribución es un impuesto para financiar el gasto global, no está directamente vinculada con un servicio; si no, estaríamos hablando de una tasa. No obstante ello, el financiamiento de la IMM es con recursos propios que surgen de impuestos y tasas y de las transferencias del gobierno nacional. La IMM básicamente se financia a partir de los impuestos y tasas, y un 7% con recursos de transferencias nacionales. Las tasas son claramente deficitarias con relación al costo de los servicios. Y con relación a un funcionamiento global, todos los municipios tienen una percepción mayor de Rentas Generales para su funcionamiento, la IMM solo tiene un 7%.

EC - Si el contribuyente mira su recibo de Contribución Inmobiliaria se encuentra con que aparte de la contribución en sí, paga una serie de adicionales: para fondo permanente de pavimento, para drenaje pluvial, tasa de registro de contribuyentes, tasa por conservación de la red de afirmado y pavimento. ¿Qué son estos rubros extra? ¿Por qué hay que pagarlos aparte?

EnC - Estamos hablando de la Contribución y otros tributos.

EC - Otros tributos que vienen junto con la Contribución.

EnC - Unos son para financiar el saneamiento y otros para financiar parte de la vialidad.

EC - ¿Desde cuándo se pagan aparte estos otros impuestos?

EnC - Desde hace más de 30 años.

EC - El adicional para el fondo permanente de pavimento es el 10% de la Contribución Inmobiliaria, y el adicional para drenaje pluvial es otro 10%. Entre esos dos conceptos se agrega un 20% a la Contribución Inmobiliaria en sí.

EnC - Siempre se pagó ese valor.

EC - En ese sentido no hubo cambios, pero si se cambia la Contribución Inmobiliaria se modifican esos tributos.

EnC - Cuando se aplicó la tasa de saneamiento quedaron sin cobrar dos tributos, que iban uno en la Contribución Inmobiliaria y otro en la tasa general, vinculados con la red de saneamiento cloacal.

EC - ¿Estos son tributos permanentes o está previsto que dejen de cobrarse en algún momento?

EnC - Ahí discutimos cómo se da la situación en términos de planificación de la política tributaria. En general la orientación de funcionamiento de la Intendencia es a simplificar todo el tema tributario. El equilibrio se busca con una mayor participación del gobierno central en términos de la asistencia al funcionamiento de la Intendencia, debido a que hay múltiples servicios que son utilizados por el gobierno nacional. En esa discusión la tendencia es a tener ingresos por una menor cantidad de tributos, en ese sentido tenderíamos a la simplificación.

EC - Pero no hay planes concretos.

EnC - Sí, en el caso concreto de la Patente de Rodados, más allá de toda la discusión, hay una tendencia a la disminución en los distintos municipios, porque el bien hoy no tiene el peso material que tenía hace 20 o 30 años, cuando tenía otra vigencia.

EC - Pero con respecto a estos rubros complementarios de la Contribución Inmobiliaria, ¿qué ideas hay?

EnC - La idea es simplificar y que estos tributos vayan disminuyendo en el mediano plazo.

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EC - Para ampliar sobre casos concretos están la página www.contribucion.montevideo.gub.uy, el teléfono 1950-5050 y atención personalizada en los centros comunales y en el atrio de Soriano.