(emitido a las 8.57 Hs.)

JUAN ANDRÉS ELHORDOY:
Ante la situación de miles de personas que sufren problemas de vivienda, el Poder Ejecutivo anunció recientemente la preparación de un plan de emergencia habitacional.

Por este motivo, fue creada una comisión interministerial que tendrá el cometido de elaborar, en un plazo inferior a los 90 días, un proyecto de ley que establezca acciones concretas.

No será el primer programa que aborde el problema habitacional. En el gobierno anterior, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) formó un Fondo de Garantía de Alquileres a efectos de ayudar a interesados que no pueden arrendar por no tener respaldo económico.

Sobre sus resultados, el director nacional de Vivienda, Américo Rocco, declaró recientemente a El Observador que este instrumento está subutilizado, que tiene un "cupo holgado" para atender más solicitudes y que sufre "una escasa difusión".

Pese a lo antedicho, el coordinador de la Unidad de Alquileres del MVOTMA, Daniel Caserata, reconoció que "hay mucha gente que no accede a la vivienda por carecer de garantías".

Con esta situación de fondo, el diputado nacionalista Luis Lacalle Pou prepara un proyecto de ley por el cual se flexibilizarían los contratos de arrendamiento urbano. La iniciativa incluirá la posibilidad de realizar contratos de alquiler sin garantías y reducir los plazos para eventuales desalojos.

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JAE - Para hablar de la situación general que registra el país en materia de vivienda y conocer en particular la iniciativa parlamentaria que prepara, recibimos al diputado del Partido Nacional (PN) Luis Lacalle Pou.

¿Por qué este proyecto, con estos antecedentes? ¿Por qué se prepara esta iniciativa que usted presentará la semana que viene?

LUIS LACALLE POU:
Aunque no lo crean, esta iniciativa tiene origen en una conversación que tuve con un compañero hace unos cuatro años. Me dejó flotando el tema puntual. Hace un año y medio con el grupo de la juventud nuestra, el grupo Aire Fresco, estuvimos conversando la posibilidad de redactar un proyecto, y hace un mes, un mes y medio, que Nicolás, un muchacho de la juventud, junto con otros, terminó este anteproyecto que mañana vamos a presentar.

JAE - ¿A dónde apunta la iniciativa?

LLP - A muchas puntas; la exposición de motivos lo describe. Vamos a empezar por el caso más sufrido, que es el de aquella persona que quizás a fin de mes tenga unos pesitos para alquilar una vivienda modesta, pero que está sola en el mundo, no tiene un trabajo estable, no puede acceder a una garantía, no tiene familia que la respalde. Entonces, por más que podría cumplir con las obligaciones mensuales, no tiene el aval que se exige en todos lados según la ley nº 14.219, y termina muchas veces en condiciones indignas o construyendo en un asentamiento. Gasta esos 2.500, 3.000 pesos por mes en ladrillos, bloques, chapas para construir en un lugar que no tiene servicios pero es el único donde puede vivir.

JAE - También están las pensiones, como alternativa.

LLP - Es cierto, ayer estuvimos hablando con un colega de ustedes sobre este tema. Hace falta un poco de control sobre el tema de las pensiones. Si la persona tiene el dinero para alquilar y lo que le falta es una garantía, tenemos que ir a una ley que requiera asumir menos compromisos previos, pero que en el momento en que se termine el pacto entre las partes rápidamente se disuelva la relación.

Tenemos otro caso, un chiquilín que viene del interior a estudiar, y sus padres quieren alquilar una casa porque son dos hermanos, un amigo, y quieren probar un semestre, porque no saben si se van a adecuar a Montevideo y a sus estudios, pero hoy no pueden porque el plazo mínimo es de un año con opción a dos.

JAE - Aparte está el tema de la territorialidad de la garantía.

LLP - La territorialidad de la garantía, porque se puede tener garantía allá, pero hay que tenerla en Montevideo. Por otro lado, vamos al dueño del inmueble: una persona que se tiene que ir al exterior durante ocho meses, por trabajo, por enfermedad, para visitar a un familiar, por la cuestión que a uno le parezca, podría tener interés en alquilar su vivienda para no cerrarla, para que le paguen los gastos comunes, para que la mantengan en funcionamiento. Pero hoy no puede, porque el mínimo es un año con opción a dos, y se fue por ocho meses pero después se queda un año y medio, dos o tres o cuatro sin su casa.

JAE - Usted hace referencia a los requisitos que plantea el decreto ley del año 74 que regula la materia de arrendamientos urbanos, que tiene más de 30 años. ¿Cómo es que con los cambios que ha tenido la sociedad no se ha ejecutado un cambio de esta norma?

LLP - No sé por qué, pero tengo claro que va a seguir habiendo gente que quiera regirse por la 14.219. Por eso lo primero que hay que aclarar es que yo no pretendo modificar, derogar ni sustituir el decreto ley nº 14219. Esta es una ley paralela según la cual, como se establece claramente, las partes que vayan a contratar tendrán que explicitar que se quieren regir por ella.

JAE - Usted la plantea como un complemento.

LLP - La planteo como otra forma de relacionarse. Elegimos la rígida, con garantías, y nos adecuamos a los procesos largos de desalojo y de incumplimientos, o, como nos tenemos confianza o tenemos necesidad de tener otro tipo de arrendamiento, vamos por esta ley nueva, que no sé qué número tendrá. Según la ley nueva tiene que pactarse un precio, se puede o no tener garantía, lo más común es que no se tenga, se pacta la moneda, se pacta la forma en que se va a incrementar ese alquiler y se pacta un plazo.

JAE - En la exposición de motivos, usted señala que "a miles de uruguayos les resulta imposible obtener una garantía que les permita acceder a un contrato de arrendamiento urbano". Pero a su vez está este instrumento en el MVOTMA, que está subutilizado, según jerarcas del mismo ministerio. ¿Cómo se explica que el fondo de garantía tenga tan poca demanda?

LLP - No tengo la respuesta, pero sería bueno que se le diera más difusión; capaz que entonces más gente lo solicita. Este segundo proyecto de ley [facilita] que no tendamos siempre a recurrir al Estado. Se supone que el ordenamiento jurídico tiene que hacer que los individuos se relacionen tranquilamente sin intervencionismo. Cuanto menos intervengamos, mejor está la sociedad. Ese es mi punto de vista.

JAE - Una respuesta puede ser: corrijamos, démosle más difusión a esta herramienta, a este instrumento, para que mejore la situación de miles de uruguayos.

LLP - Puede ser una respuesta. Eso no modificaría los alquileres sin plazo, por ejemplo.

JAE - Lo de los plazos va por otro carril.

LLP - Esta es una ley flexible de cumplimiento rígido. Hay flexibilidad total entre las partes, pero para proteger esa flexibilidad establecemos un proceso de finalización de la relación lo más rígido y rápido posible.

JAE - Lo de los plazos queda claro cómo operaría, pero detengámonos en el tema de las garantías. ¿Por qué propone que se puedan hacer contratos sin las garantías correspondientes, tal como ocurre hoy?

LLP - Bien simple: porque hay gente que no tiene posibilidades de acceder a una garantía.

JAE - ¿Entonces?

LLP - A ver, ¿por qué el dueño del inmueble exige garantías? Porque la ley vigente es muy estructurada y desalojar un inmueble puede terminar en un peregrinar. En este proyecto se prevé que es una relación que se termina objetiva y rápidamente –en el articulado se puede apreciar que los procesos de desalojo son cortísimos–, el dueño del inmueble acepta no requerir garantía porque tiene la tranquilidad legal de que cuando termine el plazo del contrato o por incumplimiento de pago se desaloja rápidamente.

JAE - ¿Qué seguridad tiene el propietario? ¿El plazo que se acorta para hacer un desalojo? ¿Esa es la única seguridad adicional que tiene?

LLP - No, el propietario y el inquilino se hacen un contrato a medida, eso para mí es lo más interesante. El propietario tiene como garantía de cumplimiento de ese pacto la posibilidad de hacer inspecciones oculares, de tener un desalojo sumario –plazos de seis días, de un mes, de tres meses–, eso le da la tranquilidad de que va a recuperar su inmueble rápidamente. Y el que alquila tiene la tranquilidad de no tener que andar "galgueando" para conseguir una garantía en algún lugar.

JAE - En el caso del propietario, ¿cómo es el mecanismo? ¿Quién interviene? ¿Quién juzga si corresponde o no la acción de desalojo?

LLP - El juez es el que dispone el desalojo. Primero tiene que ver que exista realmente un apego a esta ley, que las partes hayan decidido pactar bajo esta ley; después tiene que ver si es por vencimiento del plazo; cuando es igual o inferior a un año el plazo es de un mes, y de tres meses cuando el contrato haya sido superior a un año. Por supuesto que son arbitrariedades que se pueden modificar. A partir de ahí el desalojo es con un plazo de seis días hábiles y no puede tener otras excepciones que las comprendidas en el Código General del Proceso, es bien sumario.

JAE - Veamos los detalles. El capítulo II se refiere al "Desalojo por vencimiento del plazo", aquí se manejan dos tiempos, un mes cuando el plazo contractual del arrendamiento sea igual o inferior a un año, y tres meses cuando el plazo contractual sea superior a un año. "En caso de existir garantía de cualquier clase a favor del arrendador el plazo de desalojo será de seis meses. El plazo de desalojo en todos los casos se contará a partir del día siguiente al que el decreto que lo dispone sea notificado al arrendatario y no se suspenderá por la oposición de excepciones".

LLP - Como podrán ver, es un proceso significativamente más corto que el anterior. La primera pregunta que nos planteamos fue: esto les va a dar un laburo bárbaro a los juzgados. Pero consultamos algunos técnicos que por su trabajo tienen constante relación con los jueces y, si bien los obliga a tomar decisiones más rápidas, les facilita su trabajo con relación a esos desalojos que llevan meses, meses y años.

JAE - ¿En qué sentido se lo facilita?

LLP - El hecho de que los elementos que se manejan y las pruebas que se deben manejar son contundentes –el haber estado sujeto a esta ley, el haber tenido un plazo, el haber vencido el plazo del contrato o el haber vencido el plazo para pagar– hace que el proceso no requiera los medios probatorios que llevan a las famosas chicanas que van extendiendo los plazos.

JAE - Con respecto al desalojo por falta de pagos, el artículo 18 dice: "Presentada la demanda de desalojo por mal pagador la Sede analizará si en el contrato constan los requisitos establecidos en el artículo 1º [...] Comprobado el cumplimiento de los requisitos [...] el Juez dispondrá el desalojo del inquilino mal pagador con plazo de seis días hábiles cuando no se haya otorgado garantía y de quince días hábiles en caso de existir garantía de cualquier clase a favor del arrendador. El plazo de desalojo antes referido se contará a partir del día siguiente de notificado el decreto que lo dispone y no se suspenderá por la oposición de excepciones del arrendatario".

LLP - Se darán cuenta de que el plazo es sensiblemente menor. Conceptualmente: nadie va a estar obligado a tener este tipo de contrato de alquiler; de ambas partes, el dueño del inmueble y el futuro inquilino, hay gente ávida de que la dejen ingresar a un inmueble y de que la dejen alquilar su inmueble sin tanta manea, sin tantas esposas legales y satisfacer así sus necesidades.

JAE - Esta iniciativa modifica todo tipo de arrendamiento.

LLP - No, no modifica.

JAE - No los que ya están firmados, pero en el futuro.

LLP - Ninguno, no modifica.

JAE - Los plazos sí.

LLP - No, no.

JAE - Los plazos de desalojo sí, eso es un cambio en las condiciones.

LLP - Sí, pero la ley nº 14.219 va a seguir vivita y coleando. Esta es otra ley, como dije al principio, no pretende sustituir ni modificar ni derogar a la otra ley. Va a haber dos sistemas de arrendamiento, el del decreto ley nº 14.219, rígido, con plazos, con garantías y todo lo que trae aparejado, y este que establece que los pactantes deberán decir que quieren ampararse en esta ley que no tiene plazos, que va a facilitar el relacionamiento, y cuando se termine, por vencimiento de lo pactado o por incumplimiento de pago, también facilita la separación de las partes.

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EMILIANO COTELO:
¿Qué dicen los oyentes a propósito de un proyecto como este?

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EC - Leo algunas de las preguntas o los comentarios que llegan desde la audiencia. En primer lugar a propósito del contexto en general.

Ana del Cordón: "Con respecto a alquileres, yo tenía un contrato por un año con garantía de la Contaduría, y demoré cuatro años para que el inquilino se fuera".

Es el planteo de una propietaria, la situación del mercado tal cual está hoy y de la ley que rige en este momento. ¿Qué dice usted?

LLP - Justamente, esa es la ley que rige y que va a seguir rigiendo. Quiero hacer hincapié en que esa ley no deja de existir, que se va a poder optar entre la 14.219 y esta. Esta le va a permitir a Ana alquilar el plazo que quiera, y el solo vencimiento le va a dar la posibilidad de un desalojo bien sumario, en un mes si el plazo pactado es inferior a un año, o en tres meses si es superior.

EC - Después están los aportes de los oyentes a propósito de la quietud que exponía Juan Andrés: ¿por qué no está siendo utilizado el Fondo de Garantía de Alquileres del MVOTMA?, ¿por qué no se recurre a ese instrumento?

Américo: "Una de las trabas para el Fondo de Garantías del MVOTMA es el Clearing de Informes".

LLP - Tenemos una gran parte de nuestra población en el Clearing de Informes. Esa es otra gran discusión que debemos dar, si los datos privados pueden ser utilizados con el libre albedrío que existe hoy.

EC - Ruben de Ciudad Vieja apunta a lo mismo: "En el Fondo de Garantía del ministerio, si alguien está en el Clearing porque no pudo pagar un par de zapatos, el Estado no le sale de garantía".

LLP - Es verdad, le debés al bicicletero y no podés comprar un vidrio. Ese es otro tema, la persona que está en el Clearing puede igualmente alquilar si el propietario lo quiere, pero va a estar sometida a desalojo si no cumple.

JAE - Hay otros encares. Eduardo de Peñarol dice: "Que me perdone el legislador, pero ¿qué pasa con una ley para los inquilinos? ¿No es esta una ley para los arrendatarios?".

EC - Hay otro mensaje que va por el mismo lado, con un planteo aún más crítico. Dice Nacho: "Es un proyecto típico del pensamiento neoliberal, que el Estado se abstenga de toda intervención. Pero las partes no son simétricas, el poder de imponer condiciones siempre va a estar del lado del dueño del inmueble. Esto abre la puerta a todo tipo de abusos".

LLP - Acepto pero no concuerdo. Al revés, lo que inició esta preocupación fue la gente que no puede alquilar, porque está sola en el mundo, porque no tiene un trabajo estable, en este caso agreguemos porque está en el Clearing, porque no tiene respaldo familiar, porque no tiene un aval. Ahí empieza este tema. ¿Por qué le doy la garantía después al dueño del inmueble? Porque si a esta persona no se le requiere más que el pago mensual, es obvio que cuando se termina el plazo, si no se fue de motu propio...

EC - ...Pero los oyentes apuntan a qué capacidad negociadora tiene el inquilino a efectos de que se arme ese contrato a medida, porque usted lo definía como un contrato a medida.

LLP - Tiene la posibilidad de alquilar, que hoy no tiene. Vamos a empezar por ahí.

EC - Pero usted admite que puede haber un problema, que el propietario puede imponer sus criterios.

LLP - Estamos hablando de relacionamientos humanos, siempre va a haber problemas. Yo puedo facilitar, no puedo venir a sustituir la buena voluntad de las partes. Lo que digo es que hoy hay gente que no puede alquilar.

EC - Otro oyente pregunta si por las características de estos contratos para estas situaciones especiales los alquileres no serían más caros.

LLP - No necesariamente. Reitero: pueden ir a la 14.219. Lamentablemente la inexistencia de otra posibilidad de alquiler es lo que hace que mucha gente hoy termine en lugares indignos, en asentamientos o sin poder vivir en determinadas condiciones. Le permitimos a ese que está desesperado por tener un lugar digno para vivir que, a pesar de no tener garantías, a pesar de estar solo en el mundo, tenga un amparo legal. Esa fue la intención, así me gustaría que fuera leído, y si leen el proyecto de ley se van a dar cuenta de que va en ese sentido.

JAE - ¿Está evaluado el impacto que tendría esta iniciativa en el mercado de alquileres? Porque el contexto importa, se vienen dando años de crecimiento de los valores de los alquileres muy importante, claramente por encima de la inflación, y alguno puede suponer que si se deja de lado la exigencia de una garantía el propietario tendrá la tendencia a subir el precio de los alquileres.

LLP - Es que no se deja de lado la existencia de garantía. Reitero, sigue existiendo la ley n.º 14.219, esto es un amparo para el que no puede alquilar porque nunca va a tener garantía. Le estamos abriendo una puerta a esa persona, y por otro lado le abrimos la puerta al dueño de un inmueble que quiere alquilar por un año y tres meses, por nueve meses, por cuatro años. Si encontramos dos partes que se quieren relacionar, démosles un ámbito legal para que estén medianamente –nunca 100%– amparadas.

EC - También hay quienes elogian el proyecto. Por ejemplo, Vianey dice: "Excelente, esto llevará a bajar los alquileres, porque más gente accederá a ellos, y el pago del alquiler se convertirá en algo prioritario para el inquilino, como lo es el pago de UTE y ANTEL. Esas facturas se pagan en fecha porque si no, viene el corte del servicio; bueno, si no se paga el alquiler, se corta el contrato y afuera".

LLP - La intención está resumida en ese comentario de la oyente.

EC - Y hay otro que dice: "Estoy atento al planteo del diputado, hay que apurar ese proyecto. Lo felicito". Por lo visto es alguien que precisa un mecanismo de este tipo.

LLP - Es que es eso. Supongamos que este proyecto se convierte en ley; capaz que pasan ocho años y nadie lo usa, pero si una persona lo usa habremos satisfecho la necesidad de esa persona. ¿Perdimos tiempo?, capaz que perdimos tiempo; ¿era necesario para esa persona?, sí. Y si lo usan miles de uruguayos, será que interpretamos mejor la realidad que se está viviendo en muchos lugares de Montevideo y del interior.

JAE - Hay otras inquietudes de la audiencia a propósito de las roturas, de los deterioros con que los propietarios muchas veces reciben las viviendas que arriendan. ¿Qué dice al respecto?

LLP - El proyecto prevé especialmente que el dueño del inmueble pueda realizar inspecciones oculares, hasta por sospecha de que no estén viviendo los que tienen que vivir, o por rotura, malos tratos, etcétera.

JAE - Por ese lado hay una contemplación.

LLP - Efectivamente. Le estamos diciendo al dueño del inmueble que alquile sin garantía; eso en nuestro país, estructurado hasta mentalmente, lo va a preocupar, naturalmente lo va a preocupar, porque está dejando su inmueble; está percibiendo en tiempo y forma un dinero por eso, pero tiene que tener la seguridad de que su inmueble es cuidado y es utilizado para la razón que pactó.

JAE - ¿Qué trámite le va a dar a este proyecto?

LLP - Mañana me voy a juntar con los chiquilines que hicieron el proyecto en sí, le vamos a sacar dos o tres cosas que no me convencen, algo relativo al subarriendo y alguna cosa más; y si no es el jueves, el lunes lo vamos a presentar.

JAE - ¿Ha tenido algún contacto por ejemplo con el Frente Amplio (FA), con algún legislador, para ver si esto puede tener apoyo político para que salga?

LLP - Lo hemos hablado en la bancada de Unidad Nacional, y hay acuerdo. Y después informalmente en los corredores lo hemos hablado con algún legislador al que le gustaría la idea. Así que una vez presentado, haremos la ronda con la gente de las inmobiliarias, con la gente que se dedica a la defensa del consumidor, a ver qué punto de vista tiene. Está para modificar, yo no pretendo que entre y salga así, si lo pueden mejorar, bienvenido sea.

JAE - Ha hablado con legisladores de su partido.

LLP - Formalmente con legisladores de mi partido, e informalmente con legisladores de otros partidos.

JAE - ¿Hay algún legislador por ejemplo del FA al que le interese este proyecto?

LLP - Hay, pero como fueron conversaciones informales no le voy a contar quién es.

JAE - ¿Cómo encuadra esto con el Plan de Emergencia Habitacional que está promoviendo el gobierno, que ahora está a estudio de la comisión interministerial que se ha creado a ese efecto?

LLP - No sé si necesariamente debe encuadrar, obviamente habla del mismo tema. Esperemos que sean todas soluciones por la positiva para distintas necesidades que tienen los ciudadanos. Porque no todas las necesidades son iguales, si mañana el Uruguay entero puede tener su casa habitación sin estar sometido a alquileres, mejor. Pero siempre va a quedar gente que necesite arrendar, sea por el motivo que sea.

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Transcripción: María Lila Ltaif