(emitido a las 7.39 Hs.)

JUAN ANDRÉS ELHORDOY:
La Cámara de Diputados aprobó ayer por unanimidad (63 en 63) el proyecto de acceso a la vivienda de interés social. Una iniciativa que había sido remitida por el Poder Ejecutivo y que ahora pasa al Senado para su sanción definitiva.

Incluye, entre otras cosas, exoneraciones impositivas para facilitar la inversión privada en la construcción de viviendas económicas y crea también un fondo de garantía para que se amplíe la capacidad de prestar dinero por parte de las instituciones financieras.

El objetivo general de este proyecto es aumentar el stock de viviendas para satisfacer la demanda. Además, apunta a que esta exoneración de impuestos que se va a aplicar en algunos casos se vea reflejada en la disminución de los costos en general.

Vamos a recibir al diputado Julio Bango, legislador por el Partido Socialista, vicepresidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados.

En primer lugar, una definición acerca de qué quiere decir esto de vivienda de interés social, ¿cómo se define técnicamente?

JULIO BANGO:
Técnicamente se define en base a la famosa ley de vivienda de 1968. Yo no soy técnico en materia constructiva pero conceptualmente quiere decir que es un tipo de vivienda que permite el acceso a la misma a los sectores cuyos niveles de ingresos son de nivel medio o medio bajo. Estamos hablando de un tipo de vivienda para una franja de la población que tiene determinados ingresos y que en los últimos años no había obtenido respuestas satisfactorias a sus necesidades y a sus demandas de vivienda. Si bien en los últimos años en Uruguay estamos viviendo un verdadero boom de la construcción, ese boom está orientado a satisfacer las necesidades de los sectores medio altos y altos, en términos de ingreso de las familias. Con esta ley se pretende direccionar la inversión hacia estos sectores medios y medio bajos.

JAE – Antes de comenzar con los detalles del proyecto, veamos esta unanimidad que ha surgido en el espectro político. Ayer en la cámara se votó por unanimidad pero también intervinieron en forma reiterada técnicos de todos los partidos políticos para la conformación de este proyecto. ¿Por qué se dio esta particularidad? No es habitual encontrarse con un proyecto que tenga este grado de involucramiento de todos los partidos políticos.

JB – Por suerte –y quiero reconocerlo públicamente– el tratamiento en la comisión fue muy rápido. Este proyecto estuvo más de cuatro meses en el Senado y ya se agotaban los tiempos, porque una ley compleja y tan relevante como esta requiere de una reglamentación posterior y es un instrumento básico para implementar buena parte del plan quinquenal de viviendas. La verdad es que la oposición estuvo a la altura de las circunstancias y aprobó con seriedad y responsabilidad, y de manera muy rápida, este proyecto del Poder Ejecutivo. Creo que es un gesto político que hay que resaltarlo.

En cuanto a los aspectos que hacen a que haya habido consensos yo creo que tiene que ver con que el tema de la vivienda en el Uruguay se podría sintetizar en una acumulación de un déficit en una cuestión prioritaria para la calidad de vida de los uruguayos. Este déficit tiene dos características: es cuantitativo, y los técnicos todavía no se ponen de acuerdo en cuál es el número final de ese déficit de viviendas, pero también es cualitativo en cuanto a las condiciones y a la calidad de las viviendas en las que viven muchos uruguayos y uruguayas. Creo que eso ha permitido intentar llegar a un punto en común. Quizás con algunas explicaciones distintas de cómo se compuso históricamente y desde cuándo está ese déficit, de lo que se hizo y de lo que no se hizo. Pero en lo sustantivo, en la definición de este mecanismo, por suerte el sistema político tuvo un consenso muy fuerte.

JAE – También hay otro aspecto que tiene que ver con el protagonista de la construcción de viviendas. En este caso no está pensándose en un Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), ni siquiera en una inversión estatal, sino más bien en darle al inversor privado una condición que le haga atractivo colocar dinero e invertir en la construcción de viviendas de este tipo.

JB – Claro. Nosotros en la izquierda estábamos en contra de un BHU que fuera juez, parte, constructor, que hiciera garantías y que asumiera todos los riesgos de la construcción de viviendas. Antes el sector privado prácticamente no asumía riesgos con el BHU en la construcción de viviendas. Con esta ley, los riesgos se comparten. El Estado asume parte de los riesgos porque deja de cobrar los tributos que va a exonerar, pero por otra parte el empresario privado también arriesga, dentro de un margen de riesgo acotado, previsible.

Creo que esto también tiene que ver con la posibilidad de este consenso.

JAE – Entonces es el sector privado el que tiene que poner el dinero para hacer la inversión. El Estado va a renunciar, por ejemplo, al impuesto a la renta en algunos casos, al impuesto al patrimonio, al impuesto al valor agregado, al impuesto a las trasmisiones patrimoniales, hay por lo menos cuatro tributos que dejarán de cobrarse o se cobrarán menos en función del proyecto que se presente. ¿Qué impacto puede tener esto para el acceso a la vivienda, que es en definitiva lo que importa aquí? ¿Está calculado por ejemplo cuánto va a disminuir el costo de la construcción?

JB – No está solo este mecanismo, a este instrumento hay que mirarlo en un panorama general. El Estado sí va a seguir invirtiendo en vivienda, en este quinquenio va a invertir 900 millones de dólares en políticas habitacionales pero para otro tipo de soluciones: realojos, promoción de la autoconstrucción de vivienda, promoción del cooperativismo. Eso para los sectores más sumergidos de la sociedad.

Por otro lado, en la otra punta tenemos al BHU que a partir de su saneamiento y su nueva lógica operativa y de gestión está desarrollando un sistema de créditos para determinados sectores de la población.

Y en el medio, que nos quedaba este hueco, viene este instrumento, la ley de acceso a la vivienda de interés social, que tiene dos tipos de estímulos. Uno es para la oferta, una promoción de inversión del sector privado en este tipo de viviendas para compra y alquiler. Pero el otro, que también es muy importante, es un estímulo a la demanda mediante la generación de un fondo de garantías hipotecarias, para generar mejores condiciones y bajar la presión de ahorro previo que deben de tener los sectores medios y medio bajos de ingresos de modo de también poder acceder a esa oferta.

Dicho esto, si bien compartimos plenamente con la oposición que hay que evaluar cuánto es lo que se deja de cobrar y cuántas soluciones se generan, esto genera expectativas en el mercado inmobiliario. Y hay que ver cómo responde éste, con las nuevas reglas de juego generadas, para poder sostener una idea aproximada de cómo operaron y cómo se direccionaron, luego de un año de aplicación de la ley. Así como con la ley de inversiones sucedió lo mismo en términos generales, vamos a ver cómo van a utilizar este mecanismo los agentes inmobiliarios, de qué manera, con qué frecuencia y en qué montos.

JAE – ¿Pero qué efecto puede tener en el mercado? Porque el Estado va a renunciar a cobrar impuestos y de algún modo querrá que esa disminución se traslade al valor final de la vivienda.

JB – Exactamente, sin duda. Nuestra expectativa –la de todos los que votamos este proyecto– es que esto presione a la baja en términos de los precios para este tipo de viviendas, tanto en lo que tiene que ver para la compra como para el alquiler. Y que además contribuya a mejorar la cantidad y la calidad del stock de viviendas disponibles para estos sectores, que hoy es menguado.

JAE - ¿Pero hay algún número a propósito de eso?

JB – No, no conocemos números acerca de cómo puede evolucionar porque depende en buena parte de cómo esta ley satisfaga las expectativas del mercado inmobiliario y de cómo reaccione el mercado inmobiliario en los primeros meses ante la aplicación.

JAE – Este proyecto vuelve al Senado con las modificaciones, pero ahí estará pendiente la conexión con la reglamentación de esta normativa para que se ponga en práctica. ¿Hay algún compromiso para que esto entre en vigor en un tiempo próximo?

JB – Sí. En Diputados lo hicimos con esta celeridad porque ahora el Senado se expedirá sobre si está o no de acuerdo con las modificaciones introducidas, que son muy mínimas. Por lo tanto, estamos totalmente contestes de que esto va a ser absolutamente rápido. El compromiso que habíamos adquirido del oficialismo con la ministra de Vivienda era tratar de sacar esta ley en el mes de agosto. A su vez, el Ministerio de Vivienda está trabajando sobre un borrador de reglamentación para ganar tiempo en base al supuesto de que esta ley se apruebe. Por lo tanto, esperamos que cerrado el mes de agosto ya tengamos la aprobación definitiva por parte del Senado, porque buena parte de la ejecución del plan quinquenal está dependiendo de la aprobación de este instrumento jurídico.

JAE – Otra duda tiene que ver con los permisos, porque las intendencias –pienso particularmente en Montevideo– también tendrán que tomar medidas a nivel municipal para que esto fluya de la manera esperada. Está pensándose que en algunos barrios de Montevideo se admitan edificios de mayor altura a la que establece hoy la normativa vigente, por ejemplo. ¿Cómo están viendo esto?

JB – La ley nada dice sobre esos aspectos, quedan sometidos a la reglamentación posterior. Así como usted aludía a que en el proceso de construcción de esta ley intervinieron varios técnicos de diferentes orientaciones, también en el armado de esta reglamentación hay una consulta a instituciones distintas. Sobre todo a las intendencias, como usted decía, pero también a técnicos, lo que va a intentar resolver en el menor tiempo posible estas cuestiones a las que usted se refería, que son obviamente muy importantes porque hacen a la aplicación concreta de la ley y por lo tanto a su éxito.

Hay una tercera cuestión en esta ley sobre la que quizás no se ha reparado mucho y que tiene que ver con la introducción de un nuevo régimen de propiedad horizontal. El proyecto incluye la figura de horizontalidad adquirida, lo que permite que algunos edificios que ya están ocupados desde hace años [pero cuyos propietarios legítimos aún no tienen la titularidad de la propiedad] operen en términos de generar una mayor disponibilidad de viviendas.

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