(emitido a las 9.00 Hs.)

EMILIANO COTELO:
El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) llamó la atención en los últimos tiempos porque ha venido presentando una serie de instrumentos con los que busca facilitar el acceso a la vivienda en un contexto en el que los precios de los nuevos alquileres suben más que la inflación y el precio en dólares de venta de los inmuebles no para de crecer.

El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, el subsidio a la cuota hipotecaria y la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social son algunas de las alternativas que se han ido presentando. Al mismo tiempo, el ministerio como tal construye menos inmuebles si se compara con períodos anteriores.

¿Qué cambios está habiendo en la política de esta cartera? ¿Cómo funcionan estos instrumentos? ¿Qué uruguayos pueden acceder a cada uno de ellos?

De eso vamos a conversar con el ministro de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, arquitecto Francisco Beltrame.

Tengo que corregirme, en realidad vamos a hablar nada más con el ministro de Vivienda, vamos a dejar para otro día los otros ministerios que usted maneja, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, porque especialmente el de Medio Ambiente está muy movido y habría temas para hablar una hora y algo.

FRANCISCO BELTRAME:
De todos los temas, en general están movidos y hay rato para hablar de cada uno de ellos.

EC – Focalicemos en vivienda. Si bien el ministerio sigue construyendo, parece que se ha volcado cada vez más a ofrecer instrumentos para facilitar que las personas accedan a la casa propia. Por ejemplo, el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, los subsidios a la cuota, la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social. ¿Por qué se dio este cambio de política?

FB - Primero me gustaría hacer alguna precisión con respecto a la introducción que usted hacía cuando decía que el ministerio está construyendo menos que en períodos anteriores. Acá me parece que hay dos errores que se formulan a partir del imaginario colectivo. Durante muchos años buena parte de esa producción estuvo basada en que el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), entre otras cosas, financiaba la construcción de vivienda, no era solamente un banco que generaba crédito, sino que a su vez era constructor, inversor, facilitador, asumía absolutamente todos los riesgos.

En el 2005, con un banco notoriamente quebrado, se hace un realineamiento, un reordenamiento de funciones de los distintos actores que trabajan en el campo de la vivienda. Particularmente se trabaja para poner al banco en lo que debía ser su función, lo que implica tener mecanismos de funcionamiento sometidos a determinados controles que deben emplear todos los bancos, y sacar del banco riesgos adicionales que tenía en su negocio como construir directamente o prestar para construir en procesos que no siempre eran tan virtuosos como se pretendía.

En este momento se está empezando a concretar buena parte del plan quinquenal diseñado en el 2010, el plan quinquenal "Mi lugar entre todos". Esto prevé el funcionamiento de diversas posibilidades de construcción, de acceso y de mejoramiento de la vivienda. En definitiva, es poner el centro en la búsqueda de alternativas según las distintas situaciones que tienen los ciudadanos y sus necesidades.

EC - Hay una nube de programas, de líneas de acción o de estructuras que están trabajando en esta materia por la cual lo estoy consultando, porque por un lado está el ministerio como tal, por otro lado está la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), está el BHU, sigue existiendo Mevir para la vivienda insalubre rural y su erradicación, y todavía habría que agregar en otro plano, ya en Presidencia de la República, el Plan Juntos. ¿Usted por qué responde acá?

FB - Yo le respondo por el Sistema Público de Vivienda, que son la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi), la ANV, Mevir, el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI) y el BHU.

EC - Acaba de incorporar el PIAI, que yo no había mencionado.

FB - Se trata de generar un vínculo virtuoso entre todas estas organizaciones evitando la superposición de acciones, generando las coordinaciones. Un aliado estratégico para todo esto son los gobiernos departamentales, con los que hemos generado los programas de autoconstrucción en terreno público, los programas de rehabilitación urbana en oficinas financiada por el ministerio pero que gestionan directamente las intendencias.

EC - Volviendo a lo que yo planteaba, ¿en definitiva en esta reorganización el ministerio como tal va a construir menos que antes?

FB - El ministerio no es el constructor, el ministerio es quien rige las políticas y las desarrolla. Para la construcción, la materialización de eso, está la ANV, que realiza buena parte, y el ministerio genera, diseña, implementa políticas. De estas políticas, la que en estos días está ocupando la atención es la que tiene que ver con el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios.

EC - Empecemos por ahí. Se puso en marcha la semana pasada.

FB - El 1.º de abril.

EC - Les permite a los bancos financiar un porcentaje mayor del precio de una vivienda, lo cual, si lo miramos desde el punto de vista del comprador, reduce el ahorro previo necesario, por lo tanto reduce el tiempo de generación de ese ahorro.

FB - Exacto. Pero este instrumento no viene descolgado, viene atado a la aprobación de la ley 18795, que se planteaba ampliar la cantidad de viviendas de interés social destinadas a la venta o alquiler, facilitar el acceso a vivienda en sectores socioeconómicos bajos, medios-bajos y medios de la población, contribuir a la integración social y mejorar el aprovechamiento de los servicios de infraestructura ya instalados, porque tiene connotaciones desde el punto de vista de lo urbano a la hora de la aprobación, de mejorar las condiciones de financiamiento y garantía de adquisición y de arrendamiento de vivienda de interés social y fomentar la innovación tecnológica en materia de construcción edilicia.

Esta ley aprobada allá por setiembre del 2011 tuvo su reglamentación en el mes de octubre y a partir de ahí se fueron presentando una serie de proyectos, que a esta altura son más de 4.500 viviendas para ser financiadas por privados, cumpliendo con los requisitos, que cuentan con exoneraciones tributarias. Esto va a tener un altísimo impacto a nivel de la ciudad, si uno transita estos días por algunos sectores de la ciudad verá los puntos emblemáticos...

EC - ¿Cuáles son esos puntos?

FB - Si usted va cerca del cementerio Central se va a encontrar con que hay unos cuantos conjuntos. Yo transito por el Cordón, pero también por la calle Magallanes entre Charrúa y Maldonado o por Constituye entre Gaboto y Roxlo, o en algún punto más como San Martín y Millán, Millán y Vilardebó. Son localizaciones muy interesantes desde el punto de vista del aprovechamiento de lo que la ciudad tiene en cuanto a infraestructura, en cuanto a equipamiento social, en cuanto a servicios.

EC - Una de las cosas que se buscan –queda claro por lo que usted acaba de decir– es frenar la expansión de la ciudad, que de hecho se había venido dando en las últimas décadas, y en particular por la vía de los asentamientos irregulares.

FB - No solo por los asentamientos irregulares, las políticas públicas muchas veces iban a la tierra más barata, y eso es extender inconsciente o conscientemente la ciudad.

EC - Yo decía que en particular esa extensión de la ciudad se había dado por la vía de los asentamientos, pero también se construyeron muchos complejos de vivienda en lugares que en principio no eran los más racionales, porque implicaban eso, tener que llevar infraestructura, por ejemplo tendidos de OSE, de electricidad, transporte público, a lugares que hasta ese momento no los tenían.

FB - Y después los equipamientos, porque la escuela, el CAIF, la policlínica son reclamos que no surgen al inicio cuando uno busca la solución del techo, pero a poco de empezar a vivir allí uno empieza a ver los problemas.

EC - Una de las condiciones para estos complejos o estos edificios que se construyen al amparo de la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social es que aprovechen la malla de servicios ya existente, que le den mayor densidad a la ciudad tal cual la conocemos.

FB - En la zona urbana; particularmente en Montevideo hay una zona de exclusión desde el punto de vista de la aplicación de la ley, que es aquella zona a la cual le llamamos el primer cordón (Pocitos, Trouville, Malvín), la zona costera, que de por sí ya tiene un sostenimiento de inversión y no necesita de estos instrumentos.

EC - ¿Qué precios, qué valores, qué tipo de vivienda se construye con esos planes y con esta promoción de la ley?

FB - Son viviendas del tipo de lo que históricamente toda la población conoce como categoría 2 del BHU, para hacerlo sintético. Esto busca llegar también a zonas intermedias de la ciudad, no solo a los lugares que yo le planteaba, hay oportunidades en Sayago, en Colón, en diversas partes de la ciudad.

Pero esto resuelve parte de la situación, con esto se ha generado una oferta en materia de vivienda. En estos días se ha dado a conocer el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que ya está operativo desde el lunes pasado.

EC - Vamos a ver cómo funciona, cuánto dinero maneja.

FB - Cuando usted va a solicitar un préstamo, tradicionalmente los bancos le exigen entre un 30 y un 20% como mínimo de ahorro previo para poder acceder al tramo siguiente de préstamo. El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios plantea la posibilidad de que en ese tramo que hoy los bancos consideran riesgoso funcione una garantía de crédito hipotecario realizada por el Estado con fondos del Fondo Nacional de Vivienda (FNV) que posibilite que esos bancos le exijan solo el 10 o el 15%. Esto se traduce básicamente en la posibilidad de que las familias tengan la posibilidad de acceder en menor tiempo, con menos ahorro.

EC - ¿Cómo funciona el sistema? ¿El Fondo de Garantía pone esa diferencia?

FB - No, es un fondo de garantía, actúa si hay problemas, es lo que les da seguridad a los bancos.

EC - El sistema le dice al banco: "Dele el préstamo a esta familia, pese a que solo tiene ahorrado el 10% del precio del apartamento, déselo igual, que si hay algún problema el fondo de garantía responde".

FB - Exacto.

EC - O sea que el fondo de garantía no necesariamente se va a utilizar.

FB - La idea es que se utilice lo menos posible.

EC - Depende de cuánto responda la gente, de qué tipos de problemas tenga.

FB - Cada banco tiene su política de concesión de créditos, su nivel de exigencia desde el punto de vista de la consideración del sujeto de crédito.

EC - ¿A qué sector de la población está dirigido?

FB - Está dirigido a sectores que ganan entre 20.000 y pico y 64.000 pesos, porque tiene un techo de a qué sectores atender, que son aquellos que ganan 100 UR como ingreso familiar.

EC - ¿Cómo se hace para acceder al fondo?

FB - En cualquiera de los bancos que están vinculados, que son cuatro bancos privados (BBVA, Nuevo Banco Comercial, Santander, HSBC) más el BHU, se realiza un trámite para la consideración del crédito. Hay determinados valores, determinado de monto máximo que pueden valer estas viviendas, y este instrumento funciona tanto para las viviendas promovidas como para viviendas usadas que se encuentren en el mercado, con valores diferenciales según se trate de Montevideo, Colonia, Maldonado y Ciudad de la Costa o resto del país, donde los valores inmobiliarios tienen distinto nivel de determinación.

EC - ¿Cuántos créditos se podrá otorgar con este fondo de garantía por año? ¿Cuáles son los cálculos que manejan?

FB - Vamos a ver cuál es la expectativa y cuál es la respuesta de la población. Aspiramos a cubrir más de 300, 400 en esta primera instancia en este mes.

EC - ¿Cómo viene? ¿Ya han evaluado qué pasó en la primera semana?

FB - No, en esta primera semana todavía hubo algunos problemas desde el punto de vista de comunicación que estamos intentando subsanar. Algún ciudadano que concurrió al banco y en el banco todavía no tenían las instrucciones respectivas bien claras.

***

EC - ¿Qué dicen los oyentes, Romina?

ROMINA ANDRIOLI:
Irene, por ejemplo, pregunta: "¿Qué pasa con el caso de las familias que no tienen hijos? Casi todos los planes que está promoviendo el ministerio excluyen a las personas sin hijos". Usted mencionaba que lo que se tiene en cuenta son los ingresos.

FB - Dos cosas. No es que es excluya a las personas sin hijos o menores a cargo, sino que cuando uno tiene que priorizar, prioriza –y esa fue la tónica– a aquellas familias con hijos. No sucede en todas las líneas, hay líneas que admiten simplemente a la pareja o a la persona sola, como la línea cooperativa. De todas formas, en este caso se trata de apalancar y facilitar el acceso de ciudadanos que hoy seguramente están en el mercado de alquiler, que tienen cierta capacidad de ahorro, que son una demanda solvente, que tienen ingresos suficientes como para afrontar el costo de la cuota de amortización de un préstamo hipotecario, por lo tanto en este caso no hay ninguna limitante desde ese punto de vista. Las limitantes son no ser propietario de otra vivienda, este techo que hablábamos de las 100 UR (unos 64.500 pesos) de ingreso familiar líquido y que al menos uno de los titulares sea menor de 55 años.

EC - El mes que viene el ministerio lanza otro producto, el subsidio a la cuota.

FB - Se combina con este.

EC - El ministerio se hace cargo de una parte de la cuota del crédito hipotecario de determinadas familias que demuestren tener cierto ingreso. Expliquemos a qué sector de la población se apunta y cómo se complementa con lo anterior.

FB - Hablábamos de una franja de 22.000 a 65.000 pesos, pero con esos ingresos no todos los ciudadanos tienen la posibilidad, en función de su núcleo familiar, de tener el mismo nivel de satisfacción de sus necesidades. Quizás haya una familia de cuatro integrantes que requiera tres dormitorios porque es la pareja con un hijo varón y una hija mujer, y con un ingreso que no le permite acceder al pago del 100% de la cuota de amortización. Para esos casos existe desde el año 2008, y se ha venido aplicando en las distintas políticas habitacionales que hemos venido desarrollando, la posibilidad de subsidio a la cuota. El subsidio a la cuota cubre la diferencia entre lo que la familia puede afectar de su ingreso y el monto resultante de la cuota de amortización de acuerdo a las necesidades.

EC - ¿Qué porcentaje de la cuota puede llegar a subsidiarse?

FB - Prácticamente hasta el 50%. Me importa aclarar –por la referencia a la pregunta anterior– que en estos casos obviamente la referencia del número de dormitorios al que se accede tiene que ver con cómo se integra el núcleo familiar.

EC - ¿Y el crédito? ¿Se solicita igual en un banco privado o en el BHU?

FB - No, en este caso de subsidio a la cuota el único banco que ha adherido es el BHU. El subsidio a la cuota es revisable. Para la compra de vivienda con el uso del FGCH, están el BBVA, el Nuevo Comercial, el Santander y el HSBC.

EC - En estos casos de subsidio a la cuota el Estado paga hasta la mitad de la cuota.

FB - Hasta la mitad de la cuota, revisable. Desde el año 2008 a la fecha en las primeras revisiones a más del 50% de las familias que habían accedido a estos programas de vivienda se les ha disminuido o eliminado el subsidio en virtud del avance desde el punto de vista de los ingresos de los núcleos familiares –porque a veces se puede pensar que esto es tirar la plata–. Esto permite hacer una política racional, no al barrer, atendiendo las particularidades y considerando que la sociedad es dinámica y también son dinámicos los ingresos de las familias, para arriba y para abajo.

EC - ¿Qué es lo nuevo, entonces? Porque usted mismo decía que este instrumento ya se venía aplicando.

FB - Pero es un instrumento que prácticamente no se conoce y muchas veces cuando hablamos de las grandes reformas del período anterior omitimos esta reforma que consideramos clave también para los sectores que estamos considerando.

EC - ¿Qué pasa si en esa revisión después hay una marcha atrás? Supongamos: a una familia se le aprueba un subsidio del 50% de la cuota, a los dos años se ve que ha mejorado su situación económica y que alcanza con un subsidio del 10% de la cuota, pero a los meses esa familia empieza a incumplir el pago de la cuota? ¿Cómo se maneja esa situación?

FB - Si se incumple porque se quiere necesariamente hay que aplicar y levantar los controles, si obedece a un problema del núcleo familiar, un problema serio, comprobado, etcétera, se procede a la revisión de la situación y a la restitución del subsidio que sea necesario.

EC - ¿Cuánto dinero hay para otorgar estos subsidios? ¿Cómo lo maneja el ministerio?

FB - Va a ser una inscripción que va a hacer el ministerio, que no se adelanten los ciudadanos, va a ser en el mes de mayo. Las oficinas todavía no tienen la información total de cómo operará esto, estamos afirmando los últimos ajustes. Les planteamos a los inversores la disponibilidad del ministerio de comercializar parte de esas unidades que han venido construyendo; durante el mes de abril estamos recibiendo las ofertas, tienen que ser obras que en este momento tengan más del 30% de avance. Vamos a hacer un portal en el cual se informará cuáles son las ofertas para que las familias se anoten. Habrá que calificarlas, habrá un sorteo de ponderación para ver quién elige primero, y después se irán concretando los negocios.

EC - Yo le preguntaba cuánto dinero tiene el ministerio por año para manejar en materia de subsidios.

FB - En este momento arrancamos con 300 operaciones, si es que los inversores ponen a nuestra disposición 300 unidades.

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EC - El Gobierno está lanzando en estos días distintos instrumentos que buscan mejorar el acceso a la vivienda. Habrán escuchado hablar del Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario, del subsidio a la cuota, ambos con el telón de fondo de la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social.

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EC - Estamos con el ministro de Vivienda, arquitecto Francisco Beltrame, que recién explicaba cómo funcionan todas estas herramientas.

¿Alguna pregunta más, Romina?

RA - Sí, un oyente plantea si el hecho de que el ministerio esté ayudando tanto a la compra de vivienda no está generando inflación de precios, "¿no se está creando una burbuja inmobiliaria?", pregunta el oyente.

FB - Nosotros pensamos que no. Hoy se planteaban algunos aspectos, por ejemplo que se ha venido incrementando el costo de la vivienda en valor dólar. Y esto claramente es así, todos los elementos que son fuertes, que implican aplicación de mano de obra, etcétera, con respecto al valor dólar, que viene disminuyendo en su valor, implican necesariamente el incremento de los valores de las propiedades en dólares.

Nosotros pensamos que no, porque en definitiva si los alquileres están subiendo es porque también existe un mercado que está posibilitando la generación de esos valores. Esto también es parte de nuestras preocupaciones. Creemos que para que los incrementos de los costos de los alquileres no se den, necesariamente debemos generar mayor cantidad de soluciones habitacionales para que alguna porción de estos inquilinos pueda salir del círculo de alquiler y haya nueva generación de oferta para alquilar.

EC - ¿Uno de los objetivos de estas políticas es bajar el precio de los alquileres?

FB - Una de las políticas es incrementar la oferta de viviendas en alquiler.

EC - ¿Quiere decir que viviendas construidas al amparo de la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social pueden ser destinadas a alquileres también?

FB - Pueden ser destinadas a alquileres.

EC - Ustedes entienden que por esa vía, al haber más oferta, habría una baja de precios, y que también podría haber una baja de precio por el hecho de que algunas personas que hoy están alquilando pasen a ser promitentes compradoras por la vía de esta línea de crédito que acaba de mencionar.

FB - Efectivamente.

EC - ¿Ese es el propósito deliberado? ¿Hay cálculos de cuál podría ser la incidencia en el precio de los alquileres?

FB - Ese es el propósito, incluso según los cálculos de privados la expectativa es de un 15, 20% de disminución del precio del alquiler en un horizonte de un año, un año y algo.

EC - La semana pasada durante la interpelación en el Senado el ministro de Economía, Fernando Lorenzo, anunció que se iba a enviar un proyecto de ley para cambiar la forma de ajuste del precio de los alquileres. ¿El ministerio está trabajando también en este tema?

FB - Estamos conversando con el Ministerio de Economía sobre el punto.

EC - Lo que se busca es no depender de la Unidad Reajustable (UR), que está evolucionando por arriba de la inflación. ¿Es ese el nudo del problema, o es más compleja la cosa?

FB - Es más compleja, tiene otras aristas globales que ameritan un análisis sereno. No todas las visiones son idénticas, por lo tanto es un tema en el cual se está trabajando.

EC - Por el lado de la UR había otras consultas de los oyentes, Romina.

RA - Algunos oyentes planteaban, por ejemplo: "Los deudores en UR del BHU estamos con el mismo problema, las cuotas aumentan más que nuestros sueldos. A los morosos se los beneficia pasando sus deudas a Unidades Indexadas (UI) y a los que estábamos al día nos pusieron en penitencia y nuestras deudas aumentaron desde el 2005 un 40% más que la inflación. ¿Hay alguna medida que haga justicia a esta discriminación?".

FB - En primer lugar, no hay una política de pasar los saldos de UR a UI. Si alguien desea cancelar el préstamo en UR y contratar un préstamo en UI, perfectamente puede hacerse. Hay a consideración del Parlamento un proyecto de ley en el cual se plantea el cambio de moneda. Pero los cambios de moneda siempre generan incertidumbres y también algunos problemas adicionales. Fuera de micrófono les comentaba que sobre los años 2000, 2002, la vedette de los préstamos era el dólar, y sobre la base del dólar se hicieron préstamos, y cuando el dólar saltó a 30 y algo se requirió un proyecto de ley y una solución para pasar esas deudas a UR.

Obviamente, si uno va a elegir la moneda en la que contrató luego de producidos los efectos, no estamos muy bien. Es como planificar el partido de fútbol jugado ayer con el resultado visto en el día de hoy. Cuando manejamos las diferencias que hay en grandes lapsos entre UR y UI, estas pasan a ser prácticamente insignificantes. De todos modos, es importante que la gente tenga presente que la UR ajusta una vez al año y los préstamos en UI ajustan absolutamente todos los meses.

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EC - Pregunta Zulma: "¿Qué pasa con el régimen de vivienda cooperativa en este nuevo esquema que está manejando el ministerio?".

FB - El régimen de viviendas cooperativas viene funcionando con dos sorteos anuales, dos por cada uno de los reglamentos, el reglamento 2008 y el reglamento 2011. En este momento hay más de 3.800 viviendas cooperativas en distintas etapas de construcción y muchas más tramitando la búsqueda de terreno, etcétera. Por estos días se ha hecho un llamado público a las cooperativas que no tienen terreno para aspirar a terrenos que la administración ha puesto a consideración de las cooperativas prácticamente en todos los departamentos del país.

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Transcripción: María Lila Ltaif

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