(emitido a las 09.02 Hs.)

EMILIANO COTELO:
La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) fue noticia a principios de este mes debido a la reestructura del servicio 222 que custodiaba las unidades vacías de algunos complejos habitacionales ubicados en zonas críticas. Al quedar sin custodia, varios apartamentos del CH-84, en San Martín y Aparicio Saravia, fueron ocupados ilegalmente por familias de un asentamiento cercano. Tres días después, los intrusos fueron desalojados por la policía al amparo de una orden judicial.

El caso dejó planteadas algunas preguntas: ¿cómo se entiende que el Estado haya arrastrado durante décadas una bolsa de centenares de viviendas vacías, y al mismo tiempo se siguieran impulsando planes nuevos de construcción? ¿Qué se está haciendo para vender esos apartamentos vacíos o cederlos en uso? ¿Esas soluciones son realistas o terminarán produciendo nuevos grupos de morosos? ¿Cómo el Estado tolera pasivamente que se deteriore lo invertido en complejos habitacionales porque los vecinos no pueden o no quieren costear el mantenimiento de los espacios comunes o pagar los gastos de vigilancia?

***

EC - Para profundizar en estos cabos sueltos, volvemos estamos en contacto con el economista Carlos Mendive, presidente de la ANV. Fue jefe del grupo de reestructura del BHU entre 2005 y 2007.

La ANV tiene apenas tres años de existencia, se creó en mayo de 2007 y sus autoridades asumieron en setiembre de ese año. ¿Cuáles son los cometidos de la ANV?, ¿qué relación tiene con el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU)?

CARLOS MENDIVE:
Partamos de la base de que durante el gobierno pasado se hizo una reestructura profunda de todo el sistema público de vivienda, cambió la institucionalidad, se apostó a estructurar un BHU estatal, un banco absolutamente quebrado, fundido. A partir de una decisión política de capitalizar y reestructurar el BHU, de reflotar un instrumento potente para el financiamiento de la vivienda; se decide reestructurar todo el sistema público para hacerlo más eficaz. Eficaz en tanto Estado, definir las políticas, pero también eficaz en la ejecución de las políticas. Se crea entonces la ANV, que es una empresa pública, un servicio descentralizado con su directorio, como ANTEL, OSE, con el cometido de ejecutar las políticas que defina elMinisterio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) en materia habitacional. A su vez, tiene el cometido de elaborar e implementar políticas en materia de hábitat urbano. Hoy se está trabajando en crear capacidades para futuro, poder cumplir y trabajar con los gobiernos departamentales. Pero hoy el rol principal de la agencia es ejecutar las políticas en materia habitacional de acuerdo con directivas políticas del ministerio, no hay una dependencia administrativa de la agencia, que es una empresa pública. Es una empresa que brinda servicios en materia de ejecución de políticas de vivienda.

EC - Asume una parte de lo que fue el BHU. ¿Cómo es eso?

CM - En el proceso de reestructura lo que se quiere, a partir de una capitalización y reorganización, es que quede un BHU lo más sano posible. En ese sentido se retira toda la cartera problemática, morosa, pero también toda la cartera social. El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) capitaliza al BHU, compra carteras de créditos hipotecarios y promesas de compraventa, y esa cartera pasa a ser gestionada por la ANV. Hoy tenemos como cartera social unas 32.000 viviendas en todo el país, tenemos una cartera comercial morosa que son alrededor de 14.000 créditos hipotecarios, y toda la cartera de cooperativas, para las que en su momento dio préstamos el BHU, y también gestiona cooperativas a las que el MVOTMA en su momento dio préstamos.

EC - Como parte de este aterrizaje, de esta nueva forma de manejar las políticas de vivienda, a fines de junio la ANV resolvió cambiar el esquema de seguridad de las viviendas vacías que tiene en algunos complejos habitacionales ubicados en zonas críticas. Se dejó de contratar servicio 222 individual para cada vivienda y se pasó a un esquema de patrullaje móvil. Detrás de esta resolución estaba el costo que implicaba esa custodia para la ANV. ¿Cuánto se estaba gastando?

CM - Se estaban gastando 140.000 dólares mensuales.

EC - ¿Se buscó racionalizar el servicio?

CM - Exactamente. La ANV se hace cargo de la cartera y toda la problemática relacionada con ella, y uno de los aspectos que teníamos que atender era la custodia de las viviendas vacías. El servicio estaba sobredimensionado y entendimos que era necesario racionalizarlo. Hasta ahora, y en el marco de la reestructura del BHU y la creación de la Agencia, que es un proceso que no ha terminado, la ANV pasa a hacerse cargo de la operación de custodia. Vimos que estaba sobredimensionado y pensamos ajustarlo. Eran 115 servicios 222 contratados, y pasamos a 69. En ningún momento dejamos de custodiar las viviendas, hubo un cambio hacia un sistema que entendíamos que era más eficaz.

EC - Pero pasó que en la noche del 30 de junio al 1 de julio (miércoles a jueves de la semana pasada), la noche de la transición, el complejo CH-84 quedó sin ninguna custodia y fue asaltado. Las crónicas hablaban de "buscatechos" de zonas cercanas que ocuparon varias casas que estaban vacías. También hubo saqueos y destrozos en otras unidades. La situación se acomodó después en el fin de semana, mediante una orden judicial se logró desalojar a los intrusos, se recuperaron esas viviendas. ¿Cuál es la situación hoy en ese complejo?

CM - Las viviendas que fueron ocupadas entre jueves y viernes hoy están desalojadas, los ocupantes ya no están en las viviendas, y esas viviendas hoy están disponibles para la ANV.

EC - Teníamos una discusión con usted el viernes a propósito de cifras, de cuántas viviendas habían sido ocupadas ilegalmente.

CM - El viernes en la mañana cuando hablamos yo tenía el dato de que eran cuatro las viviendas ocupadas.

EC - ¿Fueron más?

CM - Durante la mañana del viernes me informaron que habían ocupado el resto, que llegaron a 38 viviendas ocupadas durante el transcurso de la mañana del viernes. Mucha gente fue al CH-84, había policía custodiando, tratando de que no ocuparan, pero durante la mañana se dio la ocupación. Nosotros hicimos las denuncias correspondientes ante la justicia, y la justicia procedió el domingo, por orden de allanamiento, a desalojar las viviendas, lo cual se cumplió en un operativo muy profesional del Ministerio del Interior y la Jefatura de Policía.

ROSARIO CASTELLANOS:
Si el problema surge a partir de la necesidad de que la agencia custodie viviendas vacías, ¿por qué llegan a esa situación de estar vacías 600 viviendas que ustedes recibieron, estas con 20 años de construidas? ¿Cómo se llega a que un complejo mantenga sin habitar, sin otorgar 50 unidades en un lugar donde se necesita vivienda? ¿En qué condiciones estaban esas viviendas? ¿Por qué no se podían entregar?

CM - Como ANV –y no quiero con esto quitar la responsabilidad de lo que por lo menos en el período pasado de gobierno no se hizo– tomamos a cargo la cartera social, dentro de la cual hay un conjunto de problemáticas que no solamente refieren a las viviendas vacías, en 2009. Está todo el problema de las deudas, el problema de las ocupaciones irregulares, el problema de la falta de regularización notarial y jurídica de situaciones varias, el problema de falta de organización interna de los conjuntos habitacionales, de inexistencia de comisiones administradoras o existencia de comisiones administradoras muy débiles. En ese marco emprendimos una política global de ordenamiento de esas situaciones. No es nuestro cometido cuidar las viviendas vacías, sino otorgarlas a quienes puedan habitarlas.

EC - De la audiencia llegan varios mensajes, por ejemplo, Jorge del Colón dice: "Con esos costos de custodia, más valía entregarlas sin costo a los aspirantes a vivienda y que ellos se hicieran cargo de la reparación".

Este tipo de razonamiento es el que hacemos todos cuando nos enteramos de las cifras, de la cantidad de viviendas que permanecían desocupadas, lo que implicaba gastos para el Estado en materia de vigilancia, mientras paralelamente se han ido impulsando en estos años otros planes de construcción.

CM - Exacto. El año pasado emprendimos un programa de comercialización de viviendas vacías, en julio y octubre de 2009 hicimos dos lanzamientos. Hasta ahora en este plan hemos comercializado 423 viviendas en todo el país, en Montevideo y el interior, y estamos en una etapa de ver exactamente cuáles son esas viviendas vacías y en qué estado están para comercializarlas.

EC - ¿Todavía no está ese diagnóstico? Eso también cuesta entenderlo.

CM - Cuesta entender muchas cosas que había en el BHU. Había un desorden y una falta de información y de claridad brutales. Participé desde principios de 2006 en la reestructura del BHU, luego me metí en esto de la creación de la ANV, y verdaderamente los problemas de información dentro del BHU han sido alarmantes. Aunque parezca mentira todavía estamos trabajando en saber dónde estamos parados en muchas situaciones.

EC - Esos tiempos del Estado son muy chocantes. Estamos hablando de situaciones que reventaron con la debacle del BHU en el año 2002, que venía de muchos años atrás, y ya pasó un gobierno del Frente Amplio entero, estamos en el segundo y que usted nos diga que hay una cantidad de situaciones a propósito de estos apartamentos que no se han pasado en limpio, impresiona.

CM - Impresiona, efectivamente. La tarea en sí de reestructurar el BHU y crear la agencia llevó mucho tiempo, mucha energía, mucho trabajo. Fue una reforma del Estado en acción, quizás de las reformas del Estado más importantes, que todavía está en tránsito. En 2009 empezamos a encargarnos concretamente de ordenar esta cartera, durante la transición nos encargamos básicamente de reestructurar el banco y crear la agencia. Hoy nos estamos encargando de los problemas concretos, necesariamente teníamos que pasar por esa etapa de reforma del Estado, porque estas cosas llevan mucho trabajo.

EC - Concretamente, ¿qué se está haciendo con estas viviendas vacías?, ¿en qué plazo se terminará con las viviendas vacías?

CM - Hoy estamos trabajando en una tercera fase, viendo exactamente cuál es el inventario de viviendas vacías y en qué condiciones están para comercializarlas.

EC - ¿Qué se está haciendo? ¿Cómo es el sistema? ¿Cómo se asignan ahora esas viviendas?

CM - Se asignan igual que en las fases anteriores: se refaccionan las viviendas, porque no parece conveniente entregarlas en el estado en que están porque si no luego no se genera un compromiso de las personas que las habitan.

EC - Primero hay que poner más dinero, ¿y después?

CM - Después se vende, se comercializa.

EC - ¿Cómo se comercializa?

CM - En el esquema que tenemos definido hay un 5% de ahorro previo.

EC - Se requiere un 5% de ahorro previo.

CM - Es un ahorro previo muy inferior al que requiere cualquier banco para acceder a un préstamo hipotecario, que anda en el entorno del 25% al 30%, con una tasa de interés de 6% en unidades indexadas, y una modalidad de financiamiento novedosa, que es ajustar el saldo de la deuda al valor de la vivienda. Es un préstamo a 25 años, y a los 15 años se ve cuál es el valor de la vivienda y en función de eso se ajusta el saldo, para no caer en la situación de que el saldo adeudado sea mayor que el valor de la vivienda.

EC - ¿Cuál es la cantidad de viviendas vacías hoy?

CM - Hoy tenemos identificadas como vacías –y ahí vienen los problemas de información– 280 viviendas en Montevideo, que hay que ver si están realmente vacías.

EC - ¿Y en el interior?

CM - En el interior tenemos unas 130 viviendas vacías.

EC - ¿Cuándo se terminará con ese problema?

CM - Estimamos que en el primer trimestre del año que viene podremos completar el programa de comercialización.

EC - Usted explicaba los requisitos para comprar estas viviendas que se encuentran desocupadas. ¿Es un criterio realista? ¿Se logra colocar estos apartamentos? ¿No terminará ocurriendo que quienes asumen los compromisos después no cumplen, no puedan cumplir con ellos?

CM - Las dos fases de comercialización del año pasado han sido exitosas, se han podido colocar, y entendemos que han llegado a la población objetivo, aquella que tiene dificultades de acceso a financiamiento en el sistema bancario.

Esta política está enmarcada en acciones más amplias; es una cartera social que tenía el problema de endeudamiento. Siempre decimos que en conjuntos habitacionales en promedio de 24 a 25 años de antigüedad todavía restaba por pagar durante 30 años más; eso era un 70% de la cartera. Hay otro 30% que en función de la cuota, la tasa de interés y el préstamo no terminaba de pagar nunca, ni siquiera llegaba a cubrir el interés, o lo llegaba a cubrir pero no lo podía amortizar. Es una situación muy caótica desde ese punto de vista. Emprendimos una política de reestructura de deuda muy importante, entendimos que la deuda no debía acceder al valor de la vivienda hoy en el mercado, y a ese valor de la vivienda hoy le restábamos lo que había amortizado la persona; de forma tal que la deuda quedara más chica si la persona cumplía mejor con el pago de la deuda.

Hemos convocado a los promitentes compradores de estos conjuntos habitacionales y les hemos hecho esta propuesta, que está condicionada a un buen comportamiento durante un año en el pago de la deuda, pero también al cumplimiento de los gastos comunes, la regularización de los tributos municipales, y al año -si se cumplen esas condiciones- se hace la quita correspondiente dentro de la cartera social.

Tenemos la responsabilidad de manejo de esta cartera de préstamos cuyo dueño es el MEF, de devolver ese activo. Y del lado de la política de vivienda se apunta a crear una dinámica en estos conjuntos habitacionales, que las personas empiecen a tener la idea clara de que van a terminar de comprar su vivienda, que esto no es un préstamo que se extiende al infinito o en plazos muy extensos, de forma que parecía que esto se alquilaba más que se compraba. Mediante esa reestructura de deuda que se está concretando queremos una reducción muy importante de los plazos remanentes. Estamos pasando de 30 a 13 años. Ese era el primer paso para crear la idea de "me estoy apropiando mejor de mi vivienda", y de los espacios comunes, por eso tenemos un programa de fortalecimiento de comisiones administradoras, un programa de préstamos muy blandos para mantenimiento de los espacios y bienes comunes y un programa de regularización notarial. El Estado sigue siendo el promitente vendedor de toda esta cartera, sigue siendo el propietario y los habitantes son promitentes compradores. Queremos definir la propiedad horizontal en estos conjuntos habitacionales para que se pueda escriturar y quienes hoy son promitentes compradores queden como definitivos propietarios. La idea con esta política es empezar a reordenar la situación y crear las capacidades de autogestión.

EC - Eso es importante, los propios vecinos que habitan en el complejo CH-84 se quejan de dos problemas serios: la inseguridad que se ha adueñado de la zona y la imposibilidad de pagar colectivamente un servicio de vigilancia, y el deterioro que ha sufrido el predio del complejo, que en sus orígenes era muy agradable, con jardines y varios lugares de esparcimiento, y hace años que se ha convertido en una especie de páramo, con el equipamiento destrozado o robado. Incluso una cerca de protección que se había agregado en el perímetro fue destruida, sólo quedan los postes, porque lisa y llanamente se robaron el alambrado. Da la impresión de que una de las falencias de las políticas de vivienda que se han aplicado hasta es que no alcanza con entregar apartamentos o casas, falta un seguimiento para verificar que ese grupo de compradores o promitentes compradores funcione de manera mínimamente organizada, responsable, como para hacerse cargo del mantenimiento del lugar, incluso de su seguridad.

CM - Sí. La ANV se creó como una entidad especializada en la ejecución de políticas de vivienda, de repente algunas cosas que hoy hace la ANV se hacían en el BHU, pero no era el banco la institución para encargarse de la ejecución de políticas habitacionales. El BHU actuaba como el principal brazo ejecutor de las políticas de vivienda. El ministerio se creó en los noventa, con una cierta institucionalidad, todavía muy débil, pero es necesario no solamente financiar programas, sino también ejecutarlos correctamente. Y es parte principal del rol de la ANV tener la capacidad de ejecutar bien, lo que significa no solamente construir y no solamente dar préstamos, sino también seguir esos procesos.

EC - ¿Usted dice que eso está previsto?

CM - Está previsto y lo estamos haciendo. Hoy la ANV está construyendo, es decir, licitando y supervisando las obras correspondientes, y el proyecto se ve como una integralidad. Se trata de organizar a los vecinos que van a ocupar esos conjuntos habitacionales y se hace el seguimiento posterior. Hoy la ANV tiene un conjunto de asistentes sociales que hacen el seguimiento posobra, la organización de los vecinos para la responsabilidad del mantenimiento de los espacios comunes.

EC - Ema, la presidenta del comité de vecinos de este complejo, decía:

"Acá somos 192 viviendas y más del doble de personas. El año pasado se conformó por primera vez una comisión de vecinos para tratar de organizar un poco las cosas, pero es muy difícil. Establecimos que los gastos comunes iban a ser de 400 pesos y casi me linchan, nos agredieron y no tuvimos otra que bajarlos a 300".

Los servicios que había que mantener no se han podido llevar a la práctica en la medida en que tuvo que reducirse de esa forma el valor del gasto común. Ahí hay un buen ejemplo de cómo esto no está andando.

CM - Reitero, estamos haciéndonos cargo de la gestión de esta cartera social, hay una primera fase que apunta a la reestructura de las deudas, a la creación y el fortalecimiento de las comisiones administradoras. En este caso particular yo personalmente estuve el año pasado en una reunión en San Martín y Aparicio Saravia con gente interesada en crear comisiones administradoras en una serie de conjuntos habitacionales en la zona, fue el primer intento de crear una comisión administradora. Obviamente fue respaldada la iniciativa, impulsada por la ANV. En este caso no basta, hay una multiplicidad de problemas a atender, y la forma de atenderlos es con un plan. No podemos salir a atender a lo loco un caso u otro. Hay un plan que requiere fases, estamos en la fase de reestructura de deuda, regularización de situaciones, creación de comisiones administradoras. Además hay una diversidad de situaciones dentro de la cartera social, hay situaciones más críticas en las cuales tenemos que pasar el cernidor y ver cómo atenderlas. No se atiende todo con la globalidad.

   

RC - Vuelvo al caso puntual que disparó esta entrevista. Me quedé con algunas cosas que usted dijo, por ejemplo con relación a imaginarme tiempos. Hay que arreglar las 50 viviendas que están previstas, hay que solucionar el tema de los vecinos organizados. Ustedes también tienen a su cargo todo lo que tiene que ver con las políticas relacionadas con cooperativas de vivienda por ayuda mutua, que han resultado muy exitosas en cuanto a vecinos organizados pero que llevan un tiempo impresionante y un trabajo impresionante por parte de quienes además tienen que construir. Y me consta que se han organizado a partir de Tacurú y San Vicente cooperativas de viviendas que han construido.

Entonces, ¿por qué no ofrecer 50 viviendas a una cooperativa que en lugar de empezar a construirlas se encargue de refaccionarlas, de adjudicarlas inmediatamente? No tienen por qué ser las 50 a una sola organización. Pienso hasta en la policía, los policías de la seccional 12, porque se ha dicho que muchos viven en los asentamientos. ¿Por qué no salir en busca de esos interesados, gente organizada que pueda hacerse cargo de todo eso que ustedes tienen pendiente en forma inmediata? ¿No se ha pensado en soluciones que combinen la urgencia con la novedad en cuanto a que hay gente que necesita, que está organizada, que está asistida y seguramente dispuesta a hacerse cargo de esas unidades que para ustedes hoy son un clavo?

CM - Como dije el viernes hablando con Cotelo, estas viviendas del CH-84 ya se están ofreciendo en el BHU.

EC - Pero o de la manera que menciona Rosario.

CM - Se están ofreciendo. Rosario me habla de una urgencia. Se pueden ofrecer de otra manera. Pero hay una responsabilidad del Estado respecto al programa RAVE, que es de las tantas cosas que se han extendido en el tiempo, que han sido muy mal manejadas; hoy queremos terminar este programa, y es parte del programa ofrecer estas viviendas del CH-84.

RC - Apenas lo mencioné, mucha gente nos llamó para decir "nadie quiere ir a vivir allí". Es evidente que mucha gente que se dirige a la agencia buscando opciones de pronto no elige esta, pero me pregunto en qué medida gente que ya vive en el barrio no preferiría quedarse allí si supiera –de pronto no ha llegado la información– que tiene la posibilidad de obtener una vivienda por este sistema. Es decir: yo ya tengo mi cooperativa organizada, ya tengo mi asistente social, entonces en lugar de construir me encargo de refaccionarla.

CM - Estamos ofreciendo estas viviendas en ese plan de terminar de una vez por todas con el RAVE, es una responsabilidad que cae sobre el Estado. Veremos cómo termina este proceso, y a partir de eso vamos a definir cómo otorgarlas. Quizás no sea este el programa de comercialización de viviendas vacías que estamos pensando, que de repente está destinado a conjuntos habitacionales de mejor calidad que el CH-84. Es una pregunta, a partir de eso hay que identificar cuál será la mejor manera si no las podemos colocar todas entre los inquilinos del RAVE.

***

EC - Queda el 70% de lo que ustedes manejan por analizar con otro tipo de preguntas. Por ejemplo preguntas que llegan de la audiencia. Le pasamos las preguntas al economista Mendive, y esperamos las respuestas para colocarlas junto con este reportaje.

CM - La ANV no solo se encarga de la gestión de la cartera social o problemática, estamos emprendiendo muchas acciones que entendemos novedosas para facilitar el acceso a la vivienda, entre ellas el desarrollo de instrumentos financieros, de trabajo de asociación público-privado. De hecho, parte de la herencia son los esqueletos sin terminar, ahí pensamos concretar en breve una asociación interesante con un privado para reflotar un esqueleto como Terrazas del Palacio en la ex Fábrica Alpargatas. Tenemos muchas cosas entre manos, y entendemos que con esta organización del sistema público de vivienda estamos cooperando a que se ejecuten mejor las políticas para no estar después de tanto tiempo dedicándonos a arreglar situaciones del pasado. Estas cosas llevan tiempo, nada en vivienda es rápido, pero entendemos que estamos en la buena senda.

Transcripción: María Lila Ltaif

Nota relacionada:
ANV: "La mejor forma de cuidar las viviendas [vacías] es comercializándolas"