(emitido a las 10.10 Hs.)

JUAN ANDRÉS ELHORDOY:
Vamos a hablar de vivienda de interés social a partir de la Ley de Promoción de la Vivienda Social, ya aprobada, promulgada y reglamentada.

Los privados definen esta ley de vivienda como la más importante de los últimos años, ya que prevé otorgar beneficios tributarios a la construcción y a la refacción de viviendas para su puesta a la venta o el alquiler a sectores de ingresos medios y medios-bajos.

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, Ariel Cagnoli, dijo a En Perspectiva que esta Ley de promoción de vivienda es la más importante en el sector en los últimos 40 años.

(Audio Ariel Cagnoli.)

"Decimos que es la ley más importante de los últimos 40 años. En realidad sería de los últimos 43 años, porque la última ley importante que hubo en materia de vivienda fue en el año 68, la Ley Nacional de Vivienda. Posteriormente no hubo ninguna ley específica sobre el tema, salvo retoques o pequeñas cosas, pero ley modificativa de las condiciones que puso la ley de vivienda del 68 no hubo otra."

(Fin.)

JAE - El consultor inmobiliario y director de la revista Propiedades, Julio Villamide, dijo a En Perspectiva que si la ley es exitosa se podrá frenar el crecimiento de los precios y luego incluso disminuir los valores de los inmuebles.

(Audio Julio Villamide.)

"Si la ley es exitosa y existe la respuesta del mercado que esperamos que exista, va a incrementarse la oferta de viviendas, tanto en venta como en alquiler, y ello debería reflejarse en los precios, porque una de las principales razones por las que los alquileres estén creciendo por encima de la inflación y por encima del ingreso de la familia en estos últimos años es que en los últimos años han sido la única vía de acceso a la vivienda para sectores muy importantes de la población. En tanto haya otras alternativas de acceso a la vivienda, a partir de políticas de subsidio tanto a la oferta como a la demanda, evidentemente la relación oferta-demanda variará y los precios deberían en principio dejar de crecer y después comenzar a caer en términos reales. Eso es en teoría lo que esperamos que pase, y si la ley es exitosa esperamos que haya un antes y un después en el desarrollo urbano del país, un antes y un después de la aplicación de esta ley."

(Fin.)

JAE - ¿En qué consiste la ley? ¿Cuáles son los beneficios tributarios que se otorgan? ¿Cómo se asegura que la renuncia fiscal que va a hacer el Estado va a llegar a los sectores de ingresos medios y medios bajos?

Vamos a trasladarle estas y otras preguntas al economista Carlos Mendive, presidente de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

En primer lugar, vamos a ubicar por qué era necesaria una ley de promoción de la vivienda social.

CARLOS MENDIVE:
En este período de Gobierno, con el nuevo Plan Quinquenal, el Gobierno define la vivienda como uno de los sectores importantes, y se apuesta con una serie de instrumentos con diferentes baterías de programas a mejorar la situación habitacional.

JAE - No tiene nada que ver con el Plan Juntos, es otra cosa.

CM - No, en particular este programa no, pero se enmarca en esa definición del Gobierno nacional de priorizar las políticas habitacionales. Este componente es parte del Plan Quinquenal y busca habilitar, fomentar y promocionar la participación del sector privado mediante la inversión y el financiamiento de la vivienda a sectores de ingresos medios y medios-bajos.

JAE - ¿Qué fue lo que vieron ustedes? ¿De qué magnitud es el déficit actual de viviendas para este sector?

CM - Más allá del déficit, que lo hay, existe y no solamente es un déficit cuantitativo sino también cualitativo en cuanto a que ha sido escasamente mantenido el stock en estos sectores de la población. Hay un déficit de calidad importante. Apuntamos a que el sector privado arriesgue en este sector.

En el pasado estaba el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), que era el que financiaba al sector y asumía en última instancia todos los riesgos. Ese BHU, que era un banco, una empresa constructora y una inmobiliaria, funcionaba prácticamente también como una especie de ministerio, y el Estado tomaba todos los riesgos y todas las pérdidas en este sector.

JAE - Hoy el BHU no cumple más ese rol.

CM - No lo cumple más. El BHU hoy está reestructurado, sano, activo, prestándoles a las familias para acceder al crédito hipotecario. Pero ¿quién fomenta la inversión en este sector? Por eso esta batería de instrumentos. En el período pasado comenzó una reforma del sistema público de vivienda que se inició con la reestructura del banco y creó la ANV, pero se buscó hacer un sistema más efectivo y más transparente en el funcionamiento para el sector de ingresos medios.

JAE - ¿Esto es una privatización del BHU? ¿Podemos llamarlo así?

CM - No, no es una privatización, porque el BHU existe.

JAE - Una privatización del rol que tenía el BHU, no del activo BHU sino del rol.

CM - Estamos buscando que recursos del sector privado participen en el sector de viviendas para ingresos medios. Es claro que el Estado no puede de por sí volcar los recursos para los sectores de ingresos medios y también para los sectores de ingresos más bajos. En los sectores de ingresos más bajos la participación del Estado es casi exclusiva, por eso buscamos potenciar y apalancar recursos del sector privado vía una serie de instrumentos que entre otros comprende los beneficios tributarios.

JAE - ¿Qué se entiende por vivienda social?

CM - Es la vivienda definida por la ley de vivienda de 1968, comprende la vivienda económica y la vivienda media, por ejemplo una vivienda de dos dormitorios de 44 a 69 metros cuadrados. Está definida fundamentalmente por un mínimo de calidad y de higiene y por el metraje. Puede ser la vivienda mínima, pero también la vivienda un poco más confortable que uno puede identificar con algunos desarrollos que hacía el BHU en el pasado. Es vivienda que puede estar destinada también a sectores de ingresos medios. El nombre de vivienda de interés social algunas veces se asocia erróneamente a conjuntos habitacionales del tipo núcleo básico evolutivo del pasado, pero acá estamos hablando, como la propia ley lo define, de viviendas confortables destinadas a sectores de ingresos medios.

JAE - Si no entiendo mal, estamos hablando de una ley que ya está reglamentada y que va a otorgar beneficios o va a crear condiciones para que inversores privados se dediquen a construir, refaccionar o reparar viviendas.

CM – Exacto. Es la Ley de Promoción de Vivienda de Interés Social que se promulgó en el Parlamento y hoy ya está reglamentada. La ANV ya está recibiendo proyectos. En su primer capítulo otorga una serie de beneficios tributarios a proyectos de inversión destinados a viviendas de interés social tanto para la venta como para el arrendamiento. La ley también incluye otros instrumentos. En el capítulo 2 se crea un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que busca reducir los requerimientos de ahorro previo para el acceso al crédito hipotecario por parte de los hogares para comprar su vivienda; se crea un nuevo régimen de propiedad horizontal a los efectos de facilitar el financiamiento a los inversores para vivienda de interés social, y otra serie de medidas.

JAE - O sea que la ley tiene un capítulo dirigido a inversores, pero también artículos que tienen que ver con el hogar, la familia.

CM - Exacto. El programa, que hemos denominado Más Oportunidades comprende una serie de medidas tanto de apoyo a la inversión y el financiamiento privados como de apoyo a los hogares para acceder a la vivienda. Entre los instrumentos identificados como apoyo a la inversión y el financiamiento privado, que serían de apoyo a la oferta, están los beneficios tributarios, el Fondo de Garantía de Desarrollos Inmobiliarios que estamos creando en la ANV. Este fondo busca que exista financiamiento para pequeños y medianos inversores que desarrollen proyectos de vivienda de interés social. Y este nuevo régimen de propiedad horizontal.

Del lado del apoyo a los hogares se va a disponer de préstamos que van a dar los bancos con subsidios del Estado, el banco da el préstamo y se subsidia la cuota. Se va a subsidiar hasta un 35% del valor de la cuota. También se va a disponer de préstamos del Fondo Nacional de Vivienda (FNV), del Estado. Está asimismo el Fondo de Garantías de Créditos Inmobiliarios creado en el capítulo 2 de la ley, que busca reducir el ahorro previo para el acceso al crédito hipotecario, y se apunta a la potenciación del Fondo de Garantía de Alquileres. Es una caja de herramientas para que los inversores privados, así como los hogares, tomen decisiones y mejore la calidad del stock habitacional para estos sectores.

JAE - ¿Cuáles son los beneficios tributarios que se otorgan al inversor?

CM - El beneficio tributario, tanto para la venta como para el alquiler, es la exoneración de todos los tributos nacionales vinculados con el sector, en este caso el impuesto a la renta. Si es una persona jurídica, el impuesto a la renta de la actividad económica; si es una persona física, el impuesto a la renta de las personas físicas, el IVA compra y el IVA venta, el impuesto al patrimonio y el impuesto a las trasmisiones patrimoniales. El beneficio tributario va a la construcción. Se exonera aquel proyecto que por su especificación arquitectónica es promocionable, pero no se le pregunta al inversor si lo va a destinar a la venta o al arrendamiento. El inversor, en función de su interés en el negocio, luego puede venderlo o arrendarlo. Tampoco se le pide que lo venda a esta población o a estos hogares que van a tener subsidios para acceder al préstamo. Es un negocio privado en el cual el inversor puede libremente vendérselo a quien quiera. Es más; se lo puede vender a un segundo inversor, que en la medida en que lo destine a arrendamiento también va a estar exonerado.

JAE - Tenemos una renuncia fiscal del Estado, que deja de cobrar impuestos para que aumente la producción de viviendas de interés social.

CM - Exacto.

JAE - ¿Está claro cuánto va a implicar esto en materia de rebaja o de descenso del precio de la vivienda?

CM - Tenemos algunas estimaciones que varían según se destine a la venta o al arrendamiento. Depende del proyecto. La estimación se hizo sobre la base de un proyecto que entendemos que es el medio o el característico, pero es un ejercicio nuestro. Para el caso de la venta la renuncia fiscal puede implicar un porcentaje de 17 o 18% sobre el precio de venta, y en el caso de los arrendamientos el porcentaje puede ser mayor. Puede llegar a 35, 36%.

JAE - ¿Eso quiere decir que en esos porcentajes va a bajar el precio de la vivienda?

CM - A eso apostamos.

JAE - ¿Cómo se asegura el Estado de que esa renuncia fiscal se traslada a la familia que quiere comprar o arrendar? Porque alguien puede decir que si no se regula, el régimen de alquileres es un gran negocio para el inversor, que hace una enorme diferencia aprovechándose del beneficio fiscal.

CM - Lo que estamos cambiando con esta batería de instrumentos, en particular con la reducción de los beneficios tributarios, es la relación rentabilidad-riesgo para el sector privado en este sector. Hoy es claro que el sector privado no está invirtiendo en este sector, quien está en Montevideo puede ver muy fácilmente –lo muestran también las estadísticas– que el desarrollo inmobiliario se da en la costa y que la inversión inmobiliaria en vivienda residencial en zonas céntricas e intermedias es casi nula. La forma de atraer al sector privado es reduciendo los impuestos y estableciendo alguna mitigación del riesgo comercial. El efecto sobre los precios se va a dar en la medida en que haya volumen de inversión. En eso queremos ser claros. Estamos apostando al sector privado.

JAE - Usted dice que con una mayor disponibilidad de viviendas se va a dar un efecto precio.

CM - Exactamente, si son pocos los proyectos que se proyectan en este régimen y es escasa la oferta, es posible que el sector privado se apropie de estas exoneraciones y no las traslade a precios.

JAE - ¿No hay un condicionamiento de precios? Por ejemplo, si yo invierto 100 pesos en la construcción de vivienda y después me como la diferencia, aprovecho la exoneración impositiva, me la apropio, ¿puedo vender esa vivienda al precio que quiero?

CM - Ahí entramos en cómo se reglamenta la ley según zonas y áreas del país. Primero, es claro que cuanto mayor sea la competencia, más trasladable a los precios va a ser. Este mecanismo habilita la participación en el sector y trata de atraer esa inversión del sector privado, porque, reitero, el Estado es imposible que asuma. Es más: si el Estado se tiene que dedicar a los sectores de ingresos medios, no puede luego disponer de recursos para apuntalar a aquellos sectores en que la situación habitacional es más grave. Es una definición de política de gobierno: apuntalar a los sectores de mayor vulnerabilidad en materia habitacional. Esto busca complementar recursos del Estado con recursos del sector privado.

JAE - En la reglamentación se establece: no se puede vender una vivienda en tal zona más allá de un tope, por ejemplo, de 78.000 dólares.

CM - Estamos demarcando zonas en el país, en algunas hay topes de precios y en otras no. En todo el interior va a haber tope de precio por metro cuadrado fijado en unidades indexadas (UI) y según cantidad de dormitorios. En Montevideo, en las zonas céntricas e intermedias en esta instancia no estamos fijando tope de precios, porque consideramos que Montevideo tiene una dimensión tal y puede ser tan atractivo que preferimos, por una lógica que tiene que ver con combinar la política de vivienda con la política urbana, apuntar fuertemente al desarrollo de las zonas intermedias en la ciudad, para lo cual hemos alcanzado un acuerdo con la Intendencia.

***

JAE - Surge la pregunta: aquí se está subsidiando o apoyando la construcción, pero también la refacción y la remodelación; ¿qué se entiende por refacción de vivienda? Por ejemplo, si yo quiero cambiar el baño y la cocina, ¿eso entra dentro de lo que se considera refacción? ¿Voy a tener beneficios para eso?

CM - Es un proyecto de inversión, en la reglamentación dice que puede presentarse entre un mínimo de dos viviendas y un máximo de 100. No es para refacción de vivienda propia, es en la medida en que medie una transacción para venta o arrendamiento.

JAE - Yo soy un pequeño inversor, compro una casa en mal estado, deteriorada, y hago en esa casa dos viviendas; ¿eso puede entrar como proyecto?

CM - Sí, lo que definimos como refacción tiene que ser una inversión tal que implique un aumento del valor de la vivienda de al menos un 50%. No es cualquier refacción, no es pintar el cuarto. Están definidos mínimos de refacción y de una cuantía que sea exonerable. Ampliación es cuando se amplía en al menos en 25% la superficie original. Y reciclaje es cuando se sacan más de una vivienda de la que existía originalmente.

JAE - ¿Si en mi casa puedo ampliar en un 25% la superficie para mí?

CM - Para la persona que vive no. Tiene que mediar una venta o un arrendamiento, no es para casa propia. Si uno tiene dos casas y las refacciona con estos criterios, o tiene una casa y de ella saca tres, hace dos o tres apartamentos con el fin de venderlos o arrendarlos a terceros, sí entra.

JAE - Hay dos comentarios que van en sentido contrario. Se los traslado para escuchar su respuesta.

CM – Haydée, de barrio Sur, dice: "Si no entiendo mal, se hace una ley para favorecer a los inversores, y que hagan gallineros para los de ingreso medio".

Y Mara, de Carrasco, dice: "Con estas inversiones también se mejora la calidad urbanística. Las zonas alejadas de la costa son olvidadas. El norte no existe".

¿Qué pasa con la calidad de la vivienda? Haydée es crítica, Mara es optimista. ¿Dónde nos paramos?

CM - Nosotros nos paramos del lado optimista. Las especificaciones de lo que es la vivienda de interés social están en la propia ley y en la reglamentación. Hay mínimos habitacionales con relación a los metros cuadrados que tiene que cumplir cada emprendimiento. También apostamos –fue un acuerdo que alcanzamos con la Intendencia de Montevideo– a que en las zonas céntricas e intermedias se procese fuertemente una renovación del stock. Por eso estas microintervenciones de refacción, ampliación y reciclaje, no solamente obra nueva, que además de renovar el stock son una apuesta urbana importante. Y en materia habitacional van a ser más accesibles en precios a la población a la cual queremos llegar que la obra totalmente nueva. Desde este punto de vista es que nos interesa apoyar mucho a este sector, apoyar al pequeño y mediano inversor para que se disponga y se renueve el stock habitacional.

JAE - ¿En Montevideo cuáles son las zonas elegibles? Por ejemplo, quiero construir una vivienda o un grupo de viviendas de interés social en Malvín; ¿entra?

CM - No, en la zona de la costa este, de Parque Rodó a Carrasco al sur de avenida Italia no está permitida la obra nueva. Se permite la refacción, la ampliación o el reciclaje con un tope de precio. Está claramente definido cuáles son las zonas. En algunas zonas periféricas –esto fue definido en acuerdo con la Intendencia– tampoco va a ser habilitada la obra nueva, pero sí la refacción, ampliación o reciclaje sin tope de precio. En la mayor parte de Montevideo, en las zonas céntricas e intermedias, la apuesta fuerte a la inversión en vivienda de interés social es que en esta instancia no haya tope de precios. Decimos que la apuesta es al objetivo vivienda y al objetivo urbano. Ahí jugamos a que la inversión sea importante, que este mecanismo atraiga inversión privada; de hecho hemos constatado un gran interés, y, como decíamos, este mecanismo va a llegar a la población en la medida en que haya volumen de inversión.

JAE - ¿Cuántas viviendas estima que se podrán poner a la venta o al arrendamiento a raíz de esto?

CM - Este es un mecanismo nuevo, vamos a disponer por otro lado hasta el fin del período de gobierno de préstamos de bancos con subsidios, vamos a disponer de unos 6.000 préstamos de banco con subsidios y de unos 1.000 préstamos del FNV.

JAE - ¿Se puede esperar que para el final del período haya 7.000 viviendas nuevas?

CM - Vamos a crear o apoyar a hogares para que accedan a estas viviendas con subsidios; obviamente, habrá unos 7.000 préstamos si hay 7.000 viviendas de inversores.

JAE - ¿A partir de cuándo van a estar las viviendas?

CM - Esta semana habilitamos la ventanilla en la Oficina del Inversor, en la ANV, que está abierta de 11 a 17 horas. Ya han llegado muchas preguntas, esperamos que hoy se presente el primer proyecto –ya hoy en la primera semana– en el departamento de Maldonado. Todos estos instrumentos se van a disponer con el tiempo.

JAE - ¿Dónde se averigua todo esto? ¿Quién maneja la ejecución de esta ley?

CM - La ventanilla de entrada donde se presentan los proyectos está en la ANV, en Cerrito y Zabala, y en todas las sucursales en el interior del país. Los teléfonos son 17217 en Montevideo y 217217 en el interior.

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Transcripción: María Lila Ltaif

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