(emitido a las 8.55 Hs.)

EMILIANO COTELO:
A Susana Giménez le ofrecieron 22 millones de dólares por su mansión ubicada en Rincón del Indio, en Punta del Este.

¿Cuánto puede llegar a valer una casa o un apartamento en Uruguay? ¿Es posible que alguien compre una propiedad con un cheque de seis ceros? ¿Quiénes tienen ese dinero y están dispuestos a desembolsarlo en este país?

Sobre este segmento del mercado inmobiliario, el más elitista, el que mueve millones y millones de dólares en Uruguay, vamos a conversar con Juan Carlos Sorhobigarat, director gerente de la inmobiliaria Terramar, que tiene la representación aquí de la marca Christie’s, mediante la cual atrae inversores de alto poder adquisitivo de distintas partes del planeta.

Comencemos por ubicar qué es Terramar: ¿desde cuándo existe?, ¿a qué se dedica exactamente?

JUAN CARLOS SORHOBIGARAT:
Se creó hace 10 años exactamente. La idea era dedicarse al sector premium de un mercado incipiente nacional e internacional, y en el tiempo, a los cinco años, nos asociamos y contratamos la afiliación para todo el Uruguay de Christie’s internacional para estar ligados a la red de residencias, al book de clientes de alto poder adquisitivo. Eso ha resultado positivo para Punta del Este y el Uruguay, porque hemos podido conectar negocios con gente que de otra manera no habrían llegado.

EC - ¿Por qué eligieron ese nicho de mercado, el de mayor poder adquisitivo?

JCS - En mi experiencia de los años anteriores en el mercado de Real Estate en Punta del Este vi que era un segmento que a pesar de las crisis siempre estaba presente, pero que con el crecimiento económico globalizado en franco crecimiento de la zona de América del Sur y en este caso Punta del Este, no estaba teniendo una recepción de tamaña envergadura en función de lo que es la marca Punta del Este. Creo que eso descontó terreno y el mercado en Punta del Este está cada día más presente. Todavía sigue desarrollándose, creo que estamos en pañales a este respecto.

EC - ¿Qué tan sencillo o qué tan complicado es acceder a ese tipo de compradores o de visitantes que arriendan?

JCS - El país ha ido en un camino que les permite a esos inversores, a esos clientes internacionales regionales, detectar que es un buen lugar para tener una vivienda residencial en segunda, tercera o cuarta categoría, donde va a estar bien cuidada su inversión y que a su vez va a poder disfrutar en un país que lo acoge cálidamente y que está en crecimiento.

EC - ¿Cómo viene esta temporada que acaba de empezar en este segmento que estamos considerando?

JCS - Siempre tenemos que segmentar, porque Punta del Este y el Uruguay van varias facetas a la vez. Creo que estamos en un nuevo ciclo que se inició en el 2008 con la crisis internacional. Uruguay y Punta del Este, a nivel de inversiones, han crecido de una manera impresionante, no hay dato histórico parecido al respecto. Comparando –algo que no me gusta hacer– las temporadas, creo que estamos en una temporada similar a la pasada, en la que las restricciones de nuestros vecinos de la región afectan a un grupo de turistas de menor poder adquisitivo más que en otros momentos. Pero el ciclo general de inversiones y de flujo de turistas en el año está estable y viene en crecimiento.

Aquí hay que separar muy bien para ver y para opinar al respecto. Todavía no sabemos cómo medir esta temporada, pero creemos que desde el punto de vista de las inversiones este primer semestre puede llegar a ser mejor que el primer semestre del 2012, que no fue tan bueno, fue el quiebre de un ciclo que hacía 10 años venía en franco crecimiento, en el que se construyeron en Maldonado, Punta del Este, una cantidad enorme de metros cuadrados sin haber diversificado de la forma que corresponde. Creo que entramos en una etapa de mayor diversificación en la que los desarrolladores y las inmobiliarias tratan de orientar al cliente, al inversor, al consumidor final hacia productos más específicos. Creo que el mercado está en esa tarea.

EC - A propósito de cómo viene este año, veamos en primer lugar algunos números de alquileres y después hablamos de compraventa. ¿Cuánto puede llegar a costar hoy el alquiler de un apartamento en Punta del Este? Obviamente varía según la zona, no es lo mismo estar en la península que sobre la rambla de la Mansa o de la Brava, después está el polo diferente en la Barra, José Ignacio. Pero para tener alguna referencia, ¿qué números maneja usted?

JCS - ¿En el sector premium o en general?

EC - Hablemos del premium, para tener una idea de los precios máximos.

JCS - Por primera quincena, los buenos apartamentos en el puerto o en la Brava en primera fila están entre 20.000 y 50.000 dólares, según el tamaño y la ubicación en el edificio en el caso de los penthouses. Hay casos especiales de apartamentos muy lujosos que superan la cifra y llegan hasta los 80.000 dólares.

EC - De 20.000 a 50.000 dólares por la quincena.

JCS - Sí, por la quincena, porque ahí influye mucho el Reveillón, porque en los últimos años el público brasileño influyó mucho en este sector premium y lo mantiene en crecimiento, más que el público argentino.

EC - ¿Qué pasa en el rubro casas y chacras? ¿Cómo son los precios de alquileres por esos lados?

JCS - Las casas en la primera quincena también giran entre 20.000 dólares las casas buenas y 60.000 dólares casas sobre el mar o productos únicos, ahí el precio vuela y puede ser de entre 60.000 y 130.000 dólares en casas de ultimísima tecnología, muy especiales, con más de cinco dormitorios, que son contadas con la mano.

EC - ¿Y en chacras?

JCS - En chacras estamos en el orden de entre 30.000 y 80.000 dólares, aproximadamente, por el mismo período.

EC - ¿Puede decirse que este sector de alto poder adquisitivo se desarrolla fuerte en una temporada corta, que va desde la última semana de diciembre hasta los primeros 10 o 15 días de enero?

JCS - Correcto.

EC - Usted recién aludió al público brasileño, que tiene ese comportamiento, pero ¿también el público de alto poder adquisitivo de otros orígenes se concentra en estas fechas?

JCS - Exactamente. El público de extrarregión ha mermado después de la crisis del 2008, aunque muchos han conocido el Uruguay y lo siguen repitiendo por encima de la crisis en el norte, reflejan esa fecha porque es cuando pueden tomar vacaciones. Siempre decimos que el primer fin de semana de enero es el primer escalón hacia abajo en el volumen de clientes premium, el segundo escalón es la primera quincena de enero, porque algunos pueden extender eso, y en la segunda quincena de enero ese público merma bastante. En febrero parte de ese público viene los fines de semana, va a hoteles o vuelve a alquilar en Carnaval, está variando, está evolucionando mucho. Notamos que Brasil es un componente importante para el futuro del mercado puntaesteño, eso se está dando no solo en las temporadas, a pesar de que parezcan cortas, sino que el brasileño está presente casi todo el año en Punta del Este, en su medida de tiempo de que dispone y de las alternativas que hay en el mundo para dejar sus trazos en cada sitio.

EC - Usted ya dio algunas pistas, pero ¿de dónde proviene este turista de alto poder adquisitivo? ¿Cuál es su perfil? ¿Cómo lo describe?

JCS - En el caso de Brasil, proviene fundamentalmente de San Pablo o Porto Alegre.

EC - ¿Qué otros orígenes?

JCS - Fundamentalmente de esa región, algunos de Curitiba, pero nuestros análisis postemporada del público, de los lugares de donde viene, nos dan esos lugares. Después tenemos clientes de extrarregión, franceses, alemanes, gente que vive en Londres, pero es de origen italiano. En fin, hay una cuota, pero no es determinante como es el brasileño. Para nosotros el cliente brasileño es el que hay que mantener, cuidar y seguir desarrollando en todo sentido, tanto para rentas como para inversiones. Todavía no ha entrado fuerte en el mercado puntaesteño.

EC - Muchas veces se asocia este veraneante de poder adquisitivo alto con personas de perfil alto, que aparecen en las fotos de diarios y sobre todo de revistas. ¿Es así? ¿Cómo es ese turista? ¿Prefiere mostrarse o es de perfil bajo?

JCS - La mayoría, en nuestro caso, no son clientes que prefieren mostrarse, sino que son de perfil bajo. A algunos sí les gustan las fiestas, son más parecidos a algunos grupos argentinos, pero el cliente de alto poder adquisitivo no tiene un perfil alto. Hay algunos que sí, que hacen sus fiestas, sus reuniones, son de manejarse muy en tribu, pero no se destacan por eso.

EC - ¿En qué gastan, además de lo que invierten en el alquiler?

JCS - Gastan en servicios. Es un cliente que está acostumbrado a viajar por el mundo, o sea que exige detalles en las propiedades de servicios de cocinera, servicios de choferes, servicios de conserje. Les gusta salir, ir a buenos restaurantes, consumir buenos vinos. En fin, si uno hace una consulta a los mozos o a los propietarios en los restaurantes de Punta del Este, le van a decir que el que más consume, el que más gasta, no hoy, sino desde hace unos años ya, es el cliente brasileño, por lejos.

EC - Casi no mencionó a los argentinos en este segmento de alquileres premium.

JCS - Es que se ha reducido la participación. El cliente argentino de alto poder adquisitivo ha comprado muchas casas, ha invertido y ha hecho sus casas, ha hecho edificios. La expansión de metros cuadrados que ha tenido Punta del Este en los últimos 10 años es impresionante, entonces lo que tenemos que tener en cuenta para medir las temporadas –y no solo en los sectores premium– es la cantidad de metros cuadrados habilitados que se ponen en renta. El flujo de crecimiento de visitantes que quieran alquilar viviendas no crece a la par, evidentemente el mercado no puede tomar todo, y a su vez hay un flujo de clientes que bajan sus intenciones de renta a otros valores. En el caso de los argentinos, los de alto poder adquisitivo más que nada están en el orden de entre 20.000 y 30.000 dólares, esa es la faja en la que están presentes, algunos superan esa cifra, pero la superan mucho más los brasileños o los provenientes de extrarregión.

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EC - Juan Carlos Sorhobigarat es argentino, vive en nuestro país desde 1989 y en 2002 fundó Terramar. Es padre de dos hijos, Joaquín y Azul, que también trabajan en la empresa.

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EC - Hablábamos de alquileres, vamos a detenernos ahora en las compraventas. Veamos a los inversores, aquellos que deciden comprar una propiedad premium en nuestro país. ¿Quiénes son?

JCS - El mercado premium ha ido aumentando a lo largo de los últimos 10 años el valor en concordancia con el crecimiento económico del país y el ciclo económico. Lo que hace 10 años valía 100.000 dólares hoy vale un millón.

EC - Esto no se debe solo a la devaluación que ha tenido el dólar a nivel internacional.

JCS - Exactamente, no es solo eso, sino que ha habido un crecimiento por elección, el flujo de dinero que se invirtió en el Uruguay fue por encima de las necesidades propias del lugar. Eso produjo un crecimiento de los valores en términos reales, por encima de la inflación, por encima de los guarismos locales. Por eso tenemos hoy un dólar al estilo Brasil, un país donde la moneda local tiene su peso. Aclaro eso porque es importante cuando uno habla de los valores, de los millones, de que un departamento premium puede valer entre 850.000 dólares y 7 millones de dólares, según el producto que sea. O una chacra puede costar entre 1,5 y 6 millones de dólares. El mercado puntaesteño se ha internacionalizado a niveles globales.

EC - ¿Cuáles son los orígenes de esos compradores?

JCS - Son fundamentalmente argentinos, el argentino sigue empujando mucho la demanda en todos los segmentos, inclusive en el más alto. En el más alto se ve lentamente un reemplazo o una competencia, que es el cliente brasileño, que gasta mucho en alquileres pero no compra todavía en cantidad suficiente como para reemplazar totalmente a los argentinos en el punto más alto, o a algunos argentinos que juegan en esa línea.

EC - ¿Cuánto juega el hemisferio norte en esta ecuación, el inversor estadounidense o europeo?

JCS - Si decimos departamentos, casas, chacras del orden de entre 2 y 5 millones de dólares, la proporción está en 50% de extranjeros de extrarregión y 50% entre argentinos y brasileños.

EC - ¿Eligen solamente Punta del Este y sus alrededores o están apareciendo clientes interesados en otras zonas del país también?

JCS - En otras zonas del país también, Uruguay está siendo atractivo en todas las áreas. El área de Colonia ha crecido muchísimo, el área de Montevideo también, en la zona de Carrasco, de Buceo, los valores por buenos apartamentos o buenas casas han crecido sustancialmente. Para clientes regionales que buscan diversificar su capital, que ya tienen su propiedad en Punta del Este o tienen inversiones a veces en la línea de campos, pero siguen invirtiendo y buscan alternativas, Montevideo cuenta mucho y Colonia también.

EC - ¿Con qué objetivo compra este inversor? ¿Invierte en una propiedad para obtener una renta o lo hace sin mayor presión en ese sentido, porque quiere colocar una parte de su dinero y eventualmente venir a pasar algunos días en el año?

JCS - En los últimos años el mercado internacional ha evolucionado a una tasa cero, y eso ha producido que la gente busque invertir su dinero en propiedades, además por una segunda razón que es la inestabilidad de los mercados financieros líquidos. Uruguay entra en la diversificación mundial de pequeña escala para que la gente vuelque parte de su dinero de su cartera económica en propiedades, en bienes durables, que son comparables a una inversión en oro, un bien que se mantenga por encima de las futuras crisis o del debilitamiento de la economía americana que muchos detectan y la inflación que el dólar tiene incorporada y que es muy difícil acertar en cuánto y en qué grado estamos.

EC - ¿Cuál es la principal competencia de Punta del Este en este segmento de mercado? ¿Qué otros balnearios del continente o del resto del mundo?

JCS - No quiero pecar de falta de humildad hacia el lugar, pero Punta del Este es una marca impresionante a nivel internacional, tiene condiciones para ser un balneario internacional. Creo que estamos en el proceso de serlo, depende de muchas variables, por supuesto, pero por ahora se han hecho las cosas muy bien y a mi modo de ver la competencia es solo a nivel internacional. Compite a contratemporada con otros lugares, de alguna manera la distancia es el mayor problema en el caso de clientela internacional. A nivel regional tenemos a Brasil, con el crecimiento que está teniendo, que no está lejos, a dos horas de avión a San Pablo y una hora y monedas de Porto Alegre, y todavía en Brasil muchos no nos conocen. O sea que tenemos una gran tarea, Brasil es como nuestro gran Estados Unidos pegado, Estados Unidos en los años 50. Está en nosotros, en los agentes de inversiones, seguir intentando que el Brasil sea un componente tan importante como fue y es el argentino para diversificar el riesgo, para que Punta del Este se transforme en un balneario internacional y para que sea una rueda de crecimiento para los próximos años.

EC - Hay preguntas de los oyentes a propósito de Punta del Este y su atractivo.

ROMINA ANDRIOLI:
Dice Alberto: "Entre otras cosas, invierten en Uruguay para no pagar impuestos en Argentina".

EC - ¿Qué dice usted sobre eso del público de alto nivel argentino?

JCS - El historial de los argentinos es muy extenso en el tiempo en el Uruguay. Todos sabemos que el argentino ha invertido por refugio de su capital, sobre todo en los últimos años. En eso se ha beneficiado muchísimo el Uruguay, porque ha hecho bien los deberes, ha cuidado sus instituciones, y eso el argentino lo reconoce, aparte de considerarse rioplatense.

EC - ¿Cambió esa situación ahora que se está consolidando el acuerdo de intercambio entre los dos países?

JCS - En la temporada anterior, 2011-2012, cuando se instalaron las restricciones cambiarias de envíos de flujos hacia el Uruguay, fue un pequeño gran cambio, y se sumó el acuerdo uruguayo-argentino, que creo que es necesario para que el Uruguay se inserte en el mundo a largo plazo, pero el timing no fue el mejor para el mercado. Eso produjo una primera retracción de los capitales argentinos en ese momento, cuando consideraron que Uruguay los estaba dejando desprotegidos. Eso resultó en un primer semestre un poco más restrictivo con respecto a las inversiones, pero luego en el segundo semestre del 2012 el acuerdo y las restricciones empiezan a digerirse. El argentino hoy sabe que el Uruguay sigue respetando sus inversiones, sigue respetando sus acuerdos, y que los va a respetar, porque el acuerdo ya está firmado y ya está en vigencia. Eso mejoró el clima y hoy estamos ante un mercado mucho más activo con respecto a inversiones del lado de los argentinos.

EC - También le preguntan a propósito de la seguridad. ¿Cómo se evalúa a Punta del Este en materia de seguridad pública, a los efectos de este sector inmobiliario?

JCS - Es una tarea que tratamos de hacer, tratamos de aportar nuestro granito de arena. Yo aporto y trabajo con el equipo de Destino Punta del Este desde que se creó, esa institución que trata de difundir y promover el destino, primero Uruguay y luego Punta del Este como marca, porque para inversiones en Real Estate pero también en diferentes rubros la seguridad es algo muy sensible. Tratamos de ser cuidadosos, estamos trabajando mucho con las autoridades, creo que la Intendencia de Maldonado lo tiene muy claro y la policía también. Como consecuencia del crecimiento que hubo en los últimos 10 años en la región, en el departamento de Maldonado, vino mucha gente a vivir de diferentes partes del interior del Uruguay, este lugar se está convirtiendo en un lugar de todo el año, y pequeños olvidos o descuidos de los clientes de alto poder adquisitivo en sus casas son aprovechados por gente que a veces ve en las temporadas una gran oportunidad de hacerse algunos de artefactos o algunos dineros fáciles. Pasa en todos los lugares del mundo.

EC - Pero ¿aparece como preocupación en algunos de los clientes que ustedes manejan? Por ejemplo, ¿cómo ha impactado este hecho que ha dado tanto que hablar en estos días, ese robo de joyas en la zona de la Barra a un empresario italiano?

JCS - Como impacto nunca es positivo, nos gustaría que no ocurriera. Trabajamos para eso, las autoridades trabajan –doy fe– muy profesionalmente, pero ocurren. Es un lugar muy extendido, los alquileres ocurren desde Piriápolis hasta Punta del Este, en campos, y más allá de tener una alarma, las casas no tienen gran seguridad, o sea que son pasibles de cualquier ataque ante el descuido de los inquilinos o de la gente que está dentro de ellas.

EC - ¿Qué va a pasar con la construcción en Punta del Este? Hay quienes entienden que puede estar asistiéndose a una burbuja inmobiliaria. ¿Cuál es su pronóstico?

JCS - No coincido. Tomando lo que nombré, el ciclo ya se acomodó, la temporada 2011-2012 fue el ajuste en la búsqueda de una situación más regular en pedidos de construcción de metros cuadrados. Creo que estamos yendo a un aterrizaje muy suave con respecto al volumen, y que estamos en un camino de diversificación de pedidos de construcción hacia otros rubros, como la vivienda social, la hotelería, residencias de bloque de baja altura. Hay un cambio porque la demanda cambió, hay otro interés en este momento de colocar inversiones en el Uruguay y en Punta del Este. Creo que el ciclo es positivo, como todo, no puede subir al cielo, es un reacomodamiento, pero positivo en el largo plazo. Reacomodamiento que colabora con respecto a la presión que hacía la entrada de tantos metros cuadrados mes a mes sobre la industria de la construcción, que no se había expandido a la velocidad del ingreso de los metros pedidos. Creo que es finalmente sano y lo vemos como positivo en el largo plazo para darle más sustentabilidad al modelo constructivo.

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Transcripción: María Lila Ltaif

Foto: Página web de Terramar