(emitido a las 9.02 Hs.)

EMILIANO COTELO:
En los últimos años los uruguayos nos hemos acostumbrado a ver cómo se construyen una cantidad de nuevos edificios, muchos de ellos hoteles. Por eso, parecía natural que aterrizara en nuestro país una modalidad de inversión inmobiliaria que ha venido extendiéndose en todo el mundo: la de los condohoteles.

En Uruguay ya existe por lo menos un condohotel funcionando, hay varios en plena construcción y otros todavía en la etapa de proyecto.

¿Ustedes saben qué es un condohotel? ¿Qué ventajas presenta este sistema? ¿Por qué el Gobierno lo promueve con ventajas tributarias?

Vamos a profundizar en este tema a través de un caso, el que será el primer hotel cinco estrellas del Uruguay que se construirá en la modalidad de condohotel. Me refiero al Hyatt Montevideo, que estará ubicado en la rambla de Pocitos frente a Kibón.

Recibimos al arquitecto Ricardo Weiss, director de WSW (Weiss Sztryk Weiss), el estudio promotor de esta inversión.

El Hyatt Montevideo será el primer hotel cinco estrellas que se instalará en Uruguay en esta modalidad. Pero no es el primer proyecto que anda en danza. Empecemos explicando la modalidad, esto de condohotel u hotel condominio. ¿Qué quiere decir?

RICARDO WEISS:
En rigor, poca cosa quiere decir, pero importantísima. Habla de la tenencia de la propiedad. Todos los hoteles –nosotros hicimos unos cuantos– se hacían en el régimen de un propietario o un par de socios, dos o tres socios, o cuando el emprendimiento es muy grande un conglomerado de socios, por lo menos 8 o 10 que aporten. Las inversiones hoteleras son de renta y exigen mucha inversión, normalmente se hacen en el régimen de sociedad anónima y con régimen accionario. Esos regímenes accionarios en general tienen la preferencia de venta a los mismos socios; no hay costumbre bursátil acá en el Uruguay, es muy difícil que un hotel pueda cotizar en bolsa, es prácticamente imposible, por tanto se hace difícil la operativa de la venta.
   
En el régimen de condominio es mucho más fácil, es más atomizable, se pueden conseguir inversores menores, y en cuanto a la tenencia, si uno entra en la inversión y en algún momento quiere irse, porque tiene un negocio mejor, porque está aburrido, etcétera, la vende fácilmente en el mercado inmobiliario. En definitiva es una propiedad horizontal, cada unidad es una propiedad horizontal.

EC - Si entiendo bien, lo que se hace es combinar el negocio hotelero con la propiedad horizontal.

RW - Sí. En el caso del Hyatt hay un contrato de 30 años con la cadena, una cadena muy, muy exigente. A los 30 años ese contrato se puede prolongar si se quiere, si la mayoría lo quieren –y seguramente lo van a querer– por 5, 10, 15, 20 años, y el día que no quieran más porque cambió el hotel, por la rentabilidad, etcétera, se deshace y cada uno se queda con su unidad. Son unidades que serán aprobadas en régimen de propiedad horizontal y perfectamente vivibles, habitables y vendibles.

RW - Por supuesto, ese es el tema.

EC - Y luego el propietario de esa habitación firma un contrato de gestión con la marca que va a operar el hotel.

RW - Sí, y además se desmembra la propiedad, la gente cuando compra se compromete a otorgarle el usufructo a un fideicomiso, que tiene todas las garantías del mundo, que va a administrar las 100, 170 o las 200 unidades, con sus reglas y sus reglamentos. La nuda propiedad es de cada uno. Así es el tema.

EC - Para dejarlo claro, en el funcionamiento exterior se trata de un hotel normal. Es decir, acá no va a vivir gente de manera regular, no se trata de que viva gente. Habrá habitaciones que van a ser ocupadas por huéspedes, los servicios van a ser utilizados por pasajeros, como ocurre en cualquier hotel.

RW - Bien. Esta ley tiene beneficios fiscales muy importantes, muy interesantes para estimular la inversión, pero también se cuida que no haya picardías y que no se haga un edificio en propiedad horizontal con todos los beneficios para que viva gente.

EC - Vamos por partes. Yo iba a si se puede distinguir desde fuera un hotel condominio de un hotel común y corriente.

RW - No, absolutamente para nada.

EC - Desde el punto de vista del funcionamiento, para quienes lo utilicen en el futuro, es un hotel como otro. El turista quizás no sepa si es un condohotel o un hotel convencional.

RW - Es el backstage eso. Tanto es así que algunos inversionistas que han comprado preguntan: "¿Puedo ir?", y se les dice: "Usted tiene que venir como cualquier huésped"; quizás le hagan alguna tarifa especial. Las cadenas importantes han tenido malas experiencias en algunos países con lo que se llama un "condo voluntario" o "volitivo". Quieren el manejo absoluto y pleno del 100% de las habitaciones, porque programan, venden habitaciones para 100, 200, no es "yo quiero mi habitación tres meses". De ninguna manera, si querés la habitación tres meses, tenés que negociar con el hotel. Hay gente que vive un año en un hotel, pero paga las diarias todos los días.

EC – Las habitaciones son propiedad de distintos inversores. Pero en el arranque hay una empresa o un consorcio que promueve la obra. ¿Quién hace la inversión inicial?

RW - La inversión inicial la hace un grupo, una sociedad anónima, que está liderada por nosotros como desarrollistas, como en cualquier edificio. Hay un grupo de socios que está emprendiendo esto, que compraron un terreno muy valioso, uno de los más caros que se han vendido en Montevideo, y se embarcaron en esa inversión. Están haciendo aportes, se están haciendo ventas. Es como en cualquier propiedad horizontal, como en cualquier edificio, uno consigue un grupo de socios o los socios se acercan, quieren invertir y dedicarse a la construcción, y acá hay una mezcla de algo que es muy interesante, que es un activo tangente de renta.

EC - ¿Qué rentabilidad obtiene quien decide invertir en una de estas habitaciones? ¿Cómo se resuelve esa parte?

RW - Primero, la cadena que hemos elegido –y estuvimos flirteando con algunas cadenas– es de las mejores. Eso lo marca la exigencia, es una cadena tremendamente exigente, que tiene unos mil hoteles. Tiene una experticia impresionante, cotiza en la bolsa de Estados Unidos, un tema muy delicado. Ellos apuestan y no pueden hacer un negocio que sea malo, de ninguna manera. Lo manejan con una capacidad maravillosa. Ese es el tema principal.

EC - De todos modos, ¿qué información recibe el inversor sobre en qué negocio se está metiendo, cuál va a ser la rentabilidad?

RW - Hay dos tipos de inversores, los socios o los desarrollistas y el inversor que compra para la renta.

EC - Estoy pensando en el que compra una habitación.

RW - Primero, toda cadena importante exige estudios de facitibilidad. Nosotros contratamos la mejor empresa de estudio de rentabilidad, que se llama HVS. Es la más seria que existe –lo exigió Hyatt–, y los resultados fueron auspiciosos, razonables, la rentabilidad esperada es de aproximadamente 7,5, 7,8%.

EC - ¿Eso se le asegura al inversor?

RW - No, después depende de la gestión, puede ser más o puede ser algo menos.

EC - Estaba mirando la información que tiene en internet otro de los proyectos de hotel condominio, el Smart, ubicado acá en el Centro, en Soriano y Andes. Allí se publican unas tablas que a propósito de la rentabilidad manejan tres escenarios: pesimista, probable y optimista. En el pesimista la rentabilidad da 5,59% anual, en el probable 12,19% y en el optimista 15,12%. ¿Ustedes también manejan esos rangos?

RW - No, uno solo, un 7 y pico por ciento. Por la ubicación de este hotel, la calidad de la cadena, la calidad de construcción –hay una habitación de muestra en Punta del Este en Roosevelt cerca de la costa–, este hotel va a ser uno de los mejores, si no el mejor hotel de Montevideo. También por la vista que tiene, y la contravista, las habitaciones que dan para atrás dan a un barrio jardín que es la zona de Pocitos Nuevo, son todas casas bajas y muy verdes, tiene salida a las dos calles. Este hotel no puede perder, si hablamos de una rentabilidad –esta que damos en la información, que es un librillo que ha trabajado esta gente–, es por supuesto una rentabilidad probable, no es disparatada, es bastante razonable.

EC - Para seguir conociendo el tipo de negocio, ¿la rentabilidad que obtiene un comprador de una habitación depende de que esa habitación tenga tal o cual ocupación a lo largo del año?

RW - De ninguna manera. Esa habitación que alguien compró –o dos o tres habitaciones, una un poco más grande, o la de lujo o la presidencial, lo que sea– le da un coeficiente de participación en el resultado. El resultado lo maneja Hyatt, después le pasa las utilidades a un fideicomiso y el fideicomiso cada tres o seis meses se supone que va a distribuir las utilidades de acuerdo a la habitación que compró.

EC - Decíamos que el comprador de la habitación firma un contrato con la marca operadora del hotel para que lo gestione, para que gestione esa habitación durante ¿cuánto en este caso?

RW - Durante 30 años.

EC - ¿Qué pasa cuando se cumple el período de 30 años?

RW - Hay opción de seguir 5 o 10 años más, si el negocio es bueno y la gente está contenta y todos los meses o cada tres meses se lleva un buen cheque...

EC - ¿Y si no, si quiere salirse?

RW - Tiene que vender.

EC - La única opción es vender la habitación a otro propietario, que será el que tenga el contrato siguiente con la marca hotelera.

RW - Compra todo, compra el contrato, compra las obligaciones y los derechos.

EC - Ese es otro punto, la habitación se puede vender en el transcurso de los 30 años, a los dos años, tres años, cinco años, se puede vender en cualquier momento.

RW - Absolutamente, en cualquier momento se puede vender, siempre.

***

EC - En el año 2010, se aprobó un decreto que otorga una serie de beneficios tributarios para impulsar este tipo de inversiones, por ejemplo rebajas o descuentos de IVA, impuesto al patrimonio y otros tributos, exoneraciones de impuestos para la importación de materiales para la construcción y el amoblamiento de un hotel que se haga en el régimen de condominio.

Es el decreto, el 404/010 del 29 de diciembre de 2010, que "declara promovida la actividad desarrollada por los hoteles condominio destinados a la oferta de servicios de alojamiento realizada para la captación de la demanda de turismo", al amparo del artículo 11 de la ley 16906 de enero de 1998 (de Promoción de Inversiones).

¿Por qué entiende usted que el Gobierno habilitó este tipo de incentivos?

RW - Esto tiene una historia, no nace con este condohotel. En los años 80, 82, 85 había una crisis hotelera, no había hoteles; ni siquiera nuestro principal hotel, que era el Victoria Plaza, estaba bien. No había hotelería, era una hotelería muy insuficiente, creo que ni una cadena había. En aquel momento el Gobierno –creo que fue el primer gobierno de [Julio María] Sanguinetti, con [José ]Villar como ministro de Turismo– da los primeros beneficios, no solamente para la hotelería, sino para los temas turísticos. A partir de ahí comienzan unas olas de construcción de hoteles, esto que va a culminar dentro de dos o tres años con que van a estar prácticamente todas las principales cadenas, ya está Sheraton, ya está Radisson, viene Hilton, está por abrir Sofitel, va a estar Hyatt. El país ya está en todo el mundo, cualquiera que entre a cualquier empresa buscando hotelería, buscando lugares de turismo, va a encontrar Montevideo, va a encontrar Uruguay.

(...)

EC - Hablábamos de la normativa legal vigente para la promoción de la hotelería. Por un lado hay una legislación general, y por otro, en el caso de los hoteles condominio, el decreto del año 2010. Usted mismo resaltaba que esos instrumentos han sido útiles para desarrollar el sector. Pero ¿cuál es el límite? Yo veía algunos números, actualmente el Ministerio de Turismo tiene registrados 500 hoteles en el país, que implican entre 38.000 y 40.000 camas; de ellas aproximadamente la mitad están en Montevideo. Y el año pasado, solo el año pasado, se recibieron 55 solicitudes para la apertura de hoteles, 24 de ellas en la capital. ¿Montevideo no va camino a una saturación de la oferta hotelera?

RW - Montevideo tiene un defecto de habitaciones, se vio el año pasado: hoteles saturados, gente desesperada llamando a los socios para ver si le conseguían una habitación. Eso no quiere decir que debamos pasarnos para el otro lado, sin duda. Depende del tipo de hoteles. Cuando empezaron a aparecer los hoteles a raíz de la primera ley, los hoteles más antiguos sufrían un poco; depende de la zona donde están hechos también. Es un tema de competencia. Como dije varias veces, la inteligencia de los gobernantes está en dar estímulos cuando son necesarios para romper una inercia, y después irlos limitando. El Gobierno ya está endureciendo los beneficios, creo que a partir de este año o de algún mes de estos va a ser más exigente para dar beneficios, pero no solamente en la hotelería, en todo tipo de industria, lo que se llama la reinversión de las utilidades. Si uno hace una inversión, uno utiliza incluso lo que tiene que pagar a la [Dirección General] Impositiva por IRAE (impuesto a la renta de las actividades económicas). Hay estímulos de ese tipo, pero, como todo, como la forestación también en su momento, que tenía estímulos de todo tipo, incluso subvenciones, pero ahora, una vez que agarró su fuerza... Ese es el tema, romper la inercia y después ser inteligente y saber hasta dónde llegar.

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ROMINA ANDRIOLI:
Tenemos varias preguntas de los oyentes. Por ejemplo, varios van por el lado de cuánto vale una habitación. Imagino que dependerá de la cantidad de estrellas que tenga el hotel, pero ¿más o menos, para tener una idea?

RW - Depende, hay habitaciones que dan hacia el agua, hacia el río, con una vista espectacular sobre la bahía; porque es uno de los lugares más lindos de Pocitos en la parte alta. Tiene una vista impresionante, aun de noche –normalmente cuando uno está muy enfrentado al río es muy oscura la vista–, hay que ir de noche para ver lo que es en esa curvita. Esas habitaciones tienen un precio, depende de la altura, depende del tamaño, hay cinco o seis tipos de habitaciones, hay suites junior, suites esto, lo otro, suite presidencial. Y después hay habitaciones que dan a la calle Echevarriarza que tienen muy buena orientación, tienen muy buen sol y muy buena vista, porque miran al barrio jardín, que es Pocitos Nuevo, que es todo muy verde y con chalés preciosos; Echevarriarza es una de las calles más bonitas de Montevideo.

EC - ¿De qué orden estamos hablando, entonces? En la información que había circulado se hablaba de que el costo mínimo de una habitación en el Hyatt Montevideo, el costo mínimo es de 264.000 dólares.

RW - Sí, debe de andar por ahí.

EC - Ya que el oyente pregunta, hay otros casos, otros proyectos. Yo mencioné al pasar el del Smart Montevideo Hotel, que tiene su folleto muy detallado disponible en internet. Allí se habla de precios fijos en el pozo que van de 80.000 a 125.000 dólares, con habitaciones que van de los 25 a los 37 metros cuadrados.

RA - Después tenemos preguntas que van por el lado de cómo controla el inversor que su unidad esté plenamente ocupada o no. Por ejemplo, Susana decía: "Invertí en cocheras, y para saber si la mía estaba siendo usada tenía que ir todos los días, porque no había manera de controlarlo". ¿Cómo se controla?

RW - No se controla, todo va a una bolsa, no es que ella va a tener una renta de acuerdo a la ocupación de su habitación. De ninguna manera, ni siquiera de la del garaje, porque hay gente que ha comprado un garaje con un coeficiente mayor. Esto es un hotel de accionistas, toda la rentabilidad está en la sociedad accionaria, que es la fiduciaria de la renta. Nadie es dueño del uso de su habitación ni tiene beneficios ni perjuicios porque esa habitación se use o no se use.

RA - Pero quien invierte confía en la cadena, en que va a tener determinado nivel de ocupación, en función de lo cual va a obtener cierta rentabilidad, no de su habitación sino en general, del nivel de ocupación que tenga el hotel en general.

RW - Por supuesto, esto es un equipo. Ojalá que esté el 90, 95% de ocupación y con muy buena tarifa.

EC - El rendimiento esperado que usted mencionaba, de acuerdo a los estudios previos en este proyecto, que era de más de 7,5% anual en dólares, ¿es el mismo para el que invirtió en una habitación de las más baratas que para el que invirtió en las habitaciones más caras?

RW - Sí, porque es porcentual, eso le da un coeficiente, como si fuese accionista. Es absolutamente democrático.

EC - Otro oyente hace notar que esos rendimientos son menores que los que se obtienen por una propiedad en alquiler.

RW - Han venido argentinos, hay varios argentinos que compran cuatro, cinco unidades, y están comprando Hyatt, están comprando muchísimos extranjeros. Cuando uno tiene un apartamento constantemente lo están llamando, se le va el inquilino, no paga, se rompió una colilla, tiene una humedad, tiene problemas. Esto es un hotel, tiene un servicio de mantenimiento, tiene un staff de mantenimiento. Yo le llamo a esto –es interesante para la gente mayor– "para el día después", para las viudas, lo único que tienen que hacer es ir a buscar el cheque, nadie los va a llamar porque la habitación haya tenido un problema o el edificio haya tenido algún inconveniente o porque haya que hacer una gestión de conseguir un inquilino y después estar peleando, si paga, si no paga. Acá nadie se va sin pagar.

EC - Características de este proyecto. El Hyatt Montevideo va a estar ubicado en la rambla de Pocitos frente a Kibón, en un predio de 2.500 metros cuadrados y tendrá 12 pisos.

RW - Sí, teníamos chance de hacer 13 niveles, pero es tan exigente y tan inflexible la cadena que exigía y no admitía que los entrepisos fueran de menos de 2,60 metros, cuando la ordenanza permite 2,40 metros.

EC - ¿Cuántas habitaciones?

RW - Son 167 habitaciones.

EC - Piscina cerrada con hidromasaje, spa, restaurante, cinco salones de conferencias, estacionamiento privado, va let parking, entre otros servicios. Una inversión total de 50 millones de dólares, incluyendo el terreno.

RW - Sí.

EC - ¿Qué plazo se está manejando para la puesta en funcionamiento?

RW - Mitad de 2015, unos 30 meses a partir de ahora.

EC - ¿Cómo marcha el negocio, cómo marcha la comercialización?

RW - Bien, hay buenos porcentajes de venta. Se han ido ajustando los precios a raíz de la suba general de la construcción, pero es un negocio espléndido. A veces suena un poco desafinadamente el precio, pero hay que tener en cuenta que es un precio con un hotel funcionando, con todas las exigencias que tiene una cadena cinco estrellas especialísima como Hyatt, hasta con las toallas, con absolutamente todo, el preopening, todo. Uno compra un negocio que está absolutamente para funcionar el día que se abra.

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Transcripción: María Lila Ltaif

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