(emitido a las 7.49 Hs.)

"Se vende apartamento a estrenar; próximo a la costa, 3 dormitorios, amplio living comedor y cocina. Hermosa vista. Garaje disponible".

EMILIANO COTELO:
Ese es un aviso típico que ustedes seguramente han leído muchas veces en los clasificados o en Internet.

Pero, ¿tienen idea cuántos son los apartamentos nuevos que están en esta situación, es decir, que acaban de construirse pero que no logran venderse, al menos en una primera etapa?

Los montevideanos nos hemos acostumbrado a despertarnos con el ruido de una obra o a ver que el suave paisaje ondulado de la capital se ve interrumpido cada tanto por una grúa gigante.

Es que el crecimiento económico de la última década, sumado a las mayores facilidades para acceder al crédito hipotecario y la alta rentabilidad que presentan los inmuebles como inversión –en un contexto de bajas tasas de interés para colocar ese dinero en otros instrumentos–, ha hecho que se destine mucho capital a la construcción de nuevos edificios.

Esa situación en más de una oportunidad nos ha llevado a preguntarnos, ¿hasta cuándo se puede seguir construyendo?

La producción de En Perspectiva estuvo trabajando en el tema. Romina, ¿qué datos pudimos recabar al respecto?

ROMINA ANDRIOLI:
Pudimos conseguir algunas cifras que son un llamado de atención respecto a la pregunta que tú planteabas, Emiliano.

Desde el año 2010 la Cámara de la Construcción realiza un estudio, que está a cargo del operador inmobiliario Julio Villamide, por el cual se monitorea la marcha del mercado, teniendo en cuenta el boom que el sector vive de un tiempo a esta parte.

Y según el último relevamiento, en Montevideo había unas 5.000 unidades que estaban en etapa de construcción o recientemente terminadas y que no habían podido ser vendidas en una primera instancia.

Sobre ese dato el presidente de la Cámara de la Construcción, Ignacio Otegui, nos decía lo siguiente:

"Estamos cerrando el último informe que es de diciembre de 2012 con un stock cercano a las 5.000 unidades de apartamentos de distintos tipos que no registran una primer venta. Ese es un dato relevante para nosotros porque nos indica cuál es la evolución del stock inmobiliario de viviendas nuevas. Si no recuerdo mal el primer estudio indicaba unas 3.500 viviendas y ha ido incrementándose en unas quinientas viviendas por semestre".

Por otro lado, Otegui aclaraba que ese stock de 5.000 viviendas no sólo comprende a las que no se pudieron vender. También abarca a las que el promotor decidió colocar directamente al mercado de alquileres.

EC - Si entiendo bien, el informe no tiene en cuenta el objetivo para el cual fueron construidas, sino que releva cuántas son las que no han sido efectivamente comercializadas.

RA - Exacto. Además, el estudio presenta otros datos interesantes. Por ejemplo, cuántas viviendas sin vender hay en cada barrio y cuál es el promedio de meses necesarios para que sean absorbidas por la demanda. Al respecto, Otegui comentaba: "Hay barrios como Pocitos y Punta Carretas que llevan 18 meses para salir del stock y otros barrios a los cuales les lleva 60 meses para dividir todo el stock".

EC - ¿Y cómo interpretan en la Cámara de la Construcción esa cifra de 5.000 unidades nuevas que no han logrado ser vendidas?

RA - Le preguntamos eso a Otegui y quisimos saber también si es un dato que les preocupa o los alarma. Nos respondió lo siguiente:

"Tenemos la impresión de que las zonas de Avenida Italia al sur, la costa de Montevideo, tiene una oferta suficiente y parecería que no es razonable seguir insistiendo con aumentar el stock. No es un volumen preocupante, pero sí el consejo es no seguir produciendo a este ritmo viviendas nuevas en la franja de la costa, porque la plaza está abastecida suficientemente y tiene opciones diversas y en diversos barrios ubicados en esa zona que hace que el comprador tenga opciones más que suficientes".  

Según nos explicaba Otegui, la Cámara de la Construcción hace esta advertencia para sus socios, las empresas constructoras, pero también para todos los agentes involucrados en el sector inmobiliario: los promotores, que son los que financian las obras, los arquitectos, los desarrolladores, los subcontratistas, etcétera.

De todos modos, Otegui aclaraba que este consejo no quiere decir que no deban empezarse edificios en estas zonas, sino que quien lo haga debe tener cuenta cuánto es lo que se está vendiendo. Sucede, según él, que hay actores que "no lo piensan tres veces" y "de repente después se llevan una sorpresa", y eso puede terminar afectando a todo el sector.
 
Hay que tener presente, nos decía, que en los últimos meses la demanda "está más retraída que el año pasado". Por eso la gremial lanza este llamado a la cautela: "nos parece razonable hacerlo a tiempo, y en tiempo y forma", decía Otegui.

EC - El negocio inmobiliario representó el año pasado el 25,8% del total del sector de la construcción y este año estiman que bajará a menos del 25%.

Con este panorama sobre la mesa, la producción de En Perspectiva también consultó a la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), que agrupa a quienes invierten y financian en general los proyectos inmobiliarios.
Romina, ¿cómo están analizando ellos la cantidad de viviendas que no lograban venderse en la zona de la costa?

RA - El gerente ejecutivo de esta gremial, Aníbal Durán, nos daba su percepción:

"Respecto a las unidades de viviendas no colocadas no tengo un número preciso. Conceptualmente tengo claro que la venta se ha retraído, incluso hay edificios que se están terminando de construir en estos días y sabemos que no hubo promesas de ventas".

Precios

EC - Sigamos avanzando en el tema. ¿Qué ocurre en materia de precios? Esta situación de sobreoferta de unidades en algunas zonas de Montevideo y esta menor demanda de viviendas, ¿puede llegar a incidir en una baja de los precios?

RA - Sí, teóricamente es una posibilidad, pero Durán desalentaba a quienes puedan especular en ese sentido:

"Yo no creo que vayan a bajar los precios", decía. "Entre algunas razones porque el precio está en dólares y ahí ya se está perdiendo. Pero además, el promotor construye con fondos propios y no le pide un préstamo a nadie. Desde ese punto de vista no tiene urgencia en vender para reintegrarle la plata a nadie, porque repito: construye con fondos propios o fondos de inversores. Esos son factores endógenos, pero como factores exógenos las políticas monetarias expansivas en el mundo y las bajas tasas de interés han determinado que la gente siga invirtiendo en ladrillos, y es un aspecto a no descuidar. Si alguien estima que los precios van a bajar, yo le diría que no van a bajar", sostuvo Durán.

EC - ¿Y la Cámara de la Construcción piensa lo mismo?

RA - Otegui nos decía que los precios "ya han llegado a un techo" y que lo que está claro es que "no es posible seguir aumentando los valores".

Construcción en Punta del Este y Colonia

Pero además Otegui hacía una advertencia a propósito de la situación en la construcción en otros lugares del país como Punta del Este o Colonia, donde los niveles de precios, y por tanto de competitividad, resultan más relevantes.   

Decía lo siguiente:

"Nos estamos convirtiendo en un país que en dólares está quedando caro. El problema es que la región está cara y al estar cara la región es un problema más global. Pero eso en algún momento nos va a pasar un aviso más fuerte, porque vas a empezar a quedar fuera de la competencia y el sector inmobiliario no va a ser la excepción. Creo que la explicación más clara es lo de Punta del Este o lo de Colonia. Cuando vos tenés una producción de unidades que están referidas a un mercado exterior –porque los uruguayos no compran mucho viviendas o de esos apartamentos muy lindos que se están haciendo en la rambla de Colonia o en Punta del Este– tenés una dificultad de venta. Los precios han trepado, y los inversores externos –y ahí hablo de los brasileños, de los argentinos, de los paraguayos, de los chilenos o de la extra región– eligen o no una propiedad en Uruguay en función de cómo la evalúan o cómo la comparan con el resto del mundo. A quien compra cuatro apartamentos en Punta del Este seguramente le da lo mismo comprarlos en Punta del Este, en Miami o en la Costa Azul", explicaba Otegui.

EC - ¿Y qué observa la Asociación de Promotores sobre esta situación de la construcción en Punta del Este y en Colonia?

RA - Durán nos decía lo siguiente:

"Un aspecto básico es que lo que se empezó a construir no se para. Lo que sí nos consta es que se han enlentecido las obras. Algún promotor ha mandado gente a seguro de paro en Punta del Este para disminuir el ritmo de la obra, pero la obra se va a terminar. Y lo otro es que nos consta de promotores argentinos que compraron terrenos en Montevideo, en Punta del Este y Colonia que por el momento no empiezan la obra. El tratado de información tributaria jorobó un poco y por ahora no van a empezar. Sé porque hay muchos asociados a la gremial que por ahora se van a tomar un tiempo de cautela, tiempo que también se toma el promotor uruguayo. Un aspecto importante es que el convenio salarial del sector vence en setiembre de este año y muchos están esperando por ese tema".

EC - Seguiremos atentos entonces a cómo evoluciona la situación del sector de la construcción en estos distintos aspectos. ¿Qué pasará con los costos del sector en los próximos meses? ¿Qué sucederá con los proyectos encaminados en Punta del Este y en Colonia? ¿Y con las 5.000 viviendas que no lograron venderse en la zona de la costa de Montevideo?

Pero además miraremos con atención la evolución de la demanda de otras viviendas que recién están saliendo al mercado: las viviendas de "interés social", que se desarrollan en otros barrios más céntricos de Montevideo y en el interior del país, donde la construcción venía deprimida en los últimos años.

RA - Sí, en ese caso, por lo que nos decían, estas viviendas comienzan a mostrar una buena demanda y podrían ser una buena alternativa para compensar el enlentecimiento de la construcción en otras zonas. De todos modos agregaban que aún es muy pronto para evaluarlo.

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