¿Cómo deben pagarse los alquileres a partir de la Ley de Inclusión Financiera?

A modo de introducción, debemos recordarle a la audiencia que La Ley de Inclusión Financiera N° 19.210 de 29 de abril de 2014 (la "Ley de Inclusión Financiera";) prohibió hacer pagos en efectivo en determinadas hipótesis y una de dichas hipótesis es el caso de los alquileres.

En su art. 39 estableció que el pago de los arrendamientos, subarrendamientos y créditos de uso o leasings sobre inmuebles cuyo importe supere las 40 BPC anuales (esto es, $ 122.080) o su equivalente mensual (esto es, $ 10.173), deberá cumplirse mediante acreditación en cuenta abierta en una institución financiera (es decir, un banco) a nombre del arrendador, subarrendador u otorgante del leasing. Si el inmueble es propiedad de más de una persona, la cuenta deberá tener como titular al menos a uno de los arrendadores. También se pueden efectuar los pagos en cuenta abierta a nombre del administrador del inmueble designado en el contrato.

Para que entienda claramente el oyente, acreditación en cuenta significa que los pagos deben hacerse mediante depósito bancario o transferencia electrónica bancaria a la cuenta designada por el arrendador.

¿Entonces ya no es posible pagar el alquiler en efectivo? ¿Desde cuándo rige esta obligación?

Efectivamente, ya no es posible pagar en efectivo alquileres superiores a $ 10.173 mensuales. La obligación de pagar mediante la acreditación en cuenta rige desde el 1 de diciembre de 2015.

El plazo original previsto en la ley era diciembre de 2014 pero fue prorrogado en dos oportunidades, primero el Decreto 262/014 prorrogó hasta el 1 de julio de 2015 y luego el Decreto 142/015 prorrogó hasta el 1 de diciembre de 2015.

Sí, hay otras exigencias. Por ejemplo, la identificación de la cuenta donde se harán los pagos debe constar obligatoriamente en todos los contratos de arrendamiento desde que la Ley de Inclusión Financiera está vigente para dichos contratos. Para los contratos que estaban en curso de ejecución al 1 de diciembre de 2015, se estableció la obligación de cargo del arrendador o subarrendador de comunicar al arrendatario la cuenta en la cual hacer los pagos.

La Contaduría General de la Nación y toda otra entidad que otorgue garantía de alquileres, están impedidas de otorgar garantías si en el contrato no se estipula el pago mediante acreditación en cuenta con indicación concreta del número de cuenta en donde deben hacerse los pagos.

¿Qué consecuencias trae aparejado el incumplimiento, es decir, si el arrendador acepta el pago en efectivo?

El incumplimiento tiene dos consecuencias: (i) no será posible dar curso a acciones judiciales respecto a dicho arrendamiento (por ejemplo: acciones de desalojo o de ajustes de precio) salvo que (a) se presente el contrato de arrendamiento conteniendo la cláusula de pago conforme a la ley, o (b) se haya pagado la multa por el incumplimiento, la cual es equivalente a tres meses del precio pactado en el contrato de alquiler; y (ii) los pagos realizados por el arrendatario sólo podrán probarse con los recibos o constancias de depósito en la cuenta del arrendador, es decir, los pagos en efectivo no tienen efecto cancelatorio o al menos se restringe la forma de probar los pagos en dichos procesos judiciales.

Otra forma de probar los pagos es a través de información brindada por el banco donde se hicieron los mismos, no siendo de aplicación en estos casos el secreto bancario por expresa exoneración que a dicho secreto hace la Ley de Inclusión Financiera. Los bancos deben permitir la identificación de los pagos de alquileres.

Por último, ¿qué pasa con los alquileres de temporada o con fines turísticos?

Es interesante conocer que para estos casos la reglamentación estableció una excepción. Cuando el arrendamiento es en temporada alta, con fines turísticos, no excede los cuatro meses de plazo y el arrendatario es una persona física, se habilita que el pago se realice en efectivo. En estos casos será el arrendador, el subarrendador o el administrador quien deberá depositar las sumas que reciba en la cuenta en la cual deben acreditarse los pagos.